去年房地產(chǎn)市場(chǎng)在熱炒下，天價(jià)“地王”接連出現(xiàn)，但在2008年，“地王”們都要面對(duì)支付地價(jià)款的巨大壓力。

　　2007年11月19日，中國(guó)海外集團(tuán)有限公司（0688.HK，下稱(chēng)“中海”）與香港九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司（0004.HK，下稱(chēng)“九龍倉(cāng)”）共斥資75億元人民幣竟得重慶南岸區(qū)彈子石地塊。9個(gè)月之后，有傳言中海與九龍倉(cāng)期望退地。

　　重慶地王

　　中海及九龍倉(cāng)合作創(chuàng)造的重慶“地王”，使得彈子石地塊成為重慶歷來(lái)最貴成交土地。也使得九龍倉(cāng)繼成都地王之后又一次在西南地區(qū)以天價(jià)摘得地王。聽(tīng)聞此消息的恒隆地產(chǎn)（0101.HK）主席陳啟宗調(diào)侃道：“恒隆在內(nèi)地10年收購(gòu)的土地，竟等于某地產(chǎn)商一個(gè)項(xiàng)目的地價(jià)。”

　　資料顯示，彈子石地塊位于南濱路，東鄰渝黔高速公路，北至大佛寺大橋，南接朝天門(mén)長(zhǎng)江大橋，與渝中、江北城CBD隔江相鄰，土地面積564912平方米，總建筑面積約230萬(wàn)平方米，而且該地區(qū)即將建設(shè)輕軌及地鐵站，交通便利，其臨江面超過(guò)1600米，具備江景、都市景觀(guān)等資源，是重慶主城難得的黃金地塊。項(xiàng)目已經(jīng)于2008年3月31日正式開(kāi)工。

　　彈子石地區(qū)作為重慶成為直轄市后設(shè)立的新重慶CBD中央商務(wù)區(qū)之一，其所蘊(yùn)涵的利益與商機(jī)無(wú)疑是巨大的。中海此次為奪得彈子石C分區(qū)內(nèi)C1—C4、C6—C9、C11、G1號(hào)等三宗地塊，聯(lián)合九龍倉(cāng)成立了合資公司，其中，中海持有合資公司60%股權(quán)，九龍倉(cāng)占40%。

　　龍湖、華宇、聯(lián)廣發(fā)展、首創(chuàng)置業(yè)等開(kāi)發(fā)商也參與了竟拍，此塊土地最后階段的竟拍在龍湖與中海及九龍倉(cāng)成立的合資公司重慶嘉江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司之間進(jìn)行的，“財(cái)大氣粗”的中海及九龍倉(cāng)不會(huì)給強(qiáng)大的對(duì)手任何機(jī)會(huì)，而高達(dá)75億的土地出讓金，比起拍價(jià)高出將近50億元。

　　這是中海與九龍倉(cāng)合作在重慶拿下的第二塊土地，此前兩家以25.4億元獲得重慶江北城一幅規(guī)劃建筑面積約42萬(wàn)平方米的商住用地。根據(jù)中海2008年的重慶戰(zhàn)略，彈子石CBD“地王”項(xiàng)目是重中之重，將規(guī)劃為重慶CBD核心超大規(guī)模的國(guó)際化復(fù)合型生態(tài)社區(qū)，項(xiàng)目?jī)?nèi)有占地十余萬(wàn)平方米的高檔運(yùn)動(dòng)休閑公園，并打造近20萬(wàn)平方米商業(yè)配套，包括大型集中商業(yè)、風(fēng)情商業(yè)街、大型城市廣場(chǎng)及總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)樓宇；同時(shí)還將引進(jìn)名校，建立從幼兒園、小學(xué)到中學(xué)的高標(biāo)準(zhǔn)教育配套。

　　中海困境

　　中海作為國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的領(lǐng)軍企業(yè)之一、而九龍倉(cāng)更是擁有百余年的海內(nèi)外經(jīng)營(yíng)史的香港最具規(guī)模的地產(chǎn)投資公司之一，雙方聯(lián)合拿下了土地，卻似乎在交付巨額地價(jià)款上沒(méi)有一如既往的密切配合。

　　根據(jù)協(xié)議，重慶彈子石土地的出讓金將分八期支付，在2009年5月30日之前全部付清。中國(guó)海外及九龍倉(cāng)公告均承諾，公司將以?xún)?nèi)部資源和銀行借款按時(shí)支付土地出讓金。但是在2008年7月底的彈子石地塊第六期地價(jià)繳付日，已經(jīng)傳出消息指開(kāi)發(fā)商因?yàn)槿嗣駧艆R款問(wèn)題，資金遲遲未能到位，同時(shí)，又有傳言稱(chēng)開(kāi)發(fā)商拖欠繳納款項(xiàng)是想向地方政府爭(zhēng)取更有利條件，以便補(bǔ)償?shù)貎r(jià)下跌的損失。

　　事實(shí)上，外界一直對(duì)彈子石地價(jià)款的支付進(jìn)展有所懷疑，畢竟今天內(nèi)地樓價(jià)整體下跌，市場(chǎng)趨向慘淡，而彈子石地塊是在2007年市場(chǎng)大漲的氣氛中成交的，只有在當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境下，成交價(jià)格最終才有可能飚升到75億之巨。但今日已經(jīng)不同，當(dāng)下四處流傳的“退地”、“流拍”的事件反映出過(guò)去的“地王”們現(xiàn)在的日子肯定都不太好過(guò)。據(jù)粗略估計(jì)，大部分“地王”的價(jià)格，較高峰時(shí)回落20%至30%。　　

　　在退地傳言傳出之后，中海方面對(duì)此進(jìn)行了澄清，強(qiáng)調(diào)會(huì)按協(xié)議日期付款。但在97年香港房地產(chǎn)市場(chǎng)上吃過(guò)大虧的中海顯然對(duì)市場(chǎng)周期更為敏感。

　　在過(guò)去的2007年，根據(jù)中海已公布的土地儲(chǔ)備數(shù)量，其合計(jì)耗費(fèi)近150億元買(mǎi)地，其中9-11月這三個(gè)月內(nèi)就耗費(fèi)了130億元。如此龐大的買(mǎi)地行動(dòng)，在一定程度上會(huì)給中海的資金鏈帶來(lái)巨大壓力。然而，凈借貸比率從34%降至28%，但中海方面并未對(duì)當(dāng)前集團(tuán)的現(xiàn)金流量做出公開(kāi)披露。招程序，只有在繳納土地出讓金之后方能從政府手中獲得施工許可證，有施工許可證將決定該項(xiàng)目是否能向銀行貸款。

　　在中海重慶退地傳聞之前，青島項(xiàng)目亦有退地傳聞。