神秘的資本玩家禹晉永，很少有人理解他的理論，如今要操盤總投資440億元的項目，整個故事顯得懸而又懸。

　　重慶釣魚嘴，因楔入長江、三面環(huán)水，被當(dāng)?shù)厝艘暈轱L(fēng)水寶地。幾個月后，這里的萬畝桑田就將變成千尺高樓。而這座“通天塔”的主人，是名不見經(jīng)傳的地產(chǎn)“新秀”禹晉永。

　　根據(jù)禹晉永與重慶大渡口區(qū)簽下的投資協(xié)議，在釣魚嘴修建385米的雙子塔高樓，享有9600畝土地的開發(fā)權(quán)，總投資將近440億元。在“駭人聽聞”的數(shù)字背后，是怎樣的一出大戲？禹晉永又是何方神圣呢？

　　山城故事

　　按照協(xié)議，2009年5月1日前，重慶釣魚嘴區(qū)域?qū)庸ば藿?ldquo;國際中央休閑商務(wù)區(qū)(CRBD)”。中國世代投資總裁禹晉永先期投入100億元作為土地整理等啟動費用，而后將陸續(xù)投入340億元進行二級開發(fā)，修建包含內(nèi)地第一高樓、超七星級酒店、商住區(qū)在內(nèi)的諸多項目。

　　在這個項目中，禹晉永算是半路殺出的程咬金。在他之前，當(dāng)?shù)卣猩叹挚紤]的重點是諸如浙江宋城、深圳華僑城等知名地產(chǎn)商。當(dāng)?shù)卣耸客嘎?，重慶釣魚嘴項目歷經(jīng)6年規(guī)劃，一變再變，意向包括占地3000畝的“影視城”、“內(nèi)地版迪斯尼樂園”等等。但宋城和華僑城來了又去，始終無法解決“重慶日益面向國際化的需求”和后期具體運營問題。

　　據(jù)說，華僑城和重慶大渡口區(qū)政府一度接近簽約，但雙方在土地出讓問題上存在不小的分歧、華僑城傾向于采取與深圳華僑城和成都華僑城兩個項目類似的方式，由地方政府負(fù)責(zé)土地整理，華僑城只負(fù)責(zé)后期開發(fā)和運營。但此時，釣魚嘴周邊遍布農(nóng)田和部分廠區(qū)，當(dāng)?shù)卣獑为毻瓿蛇@么大個片區(qū)的土地整理，有相當(dāng)?shù)碾y度。

　　2007年7月，禹晉永帶隊赴釣魚嘴考察后，提出“國際中央休閑商務(wù)區(qū)”的概念，提升了這個區(qū)域的價值，深得當(dāng)?shù)卣P(guān)注。2007年年底，禹晉永帶著385米雙子塔和超七星級酒店設(shè)計圖紙再度造訪重慶時，華僑城只有接受被邊緣化的命運。

　　面對如此規(guī)模龐大的投資和土地運作，當(dāng)?shù)刭|(zhì)疑聲音不少。不過禹晉永向重慶方面交底說，他代表著國外13家投資基金，即將入主8家上市公司，“資金根本不是問題。”

　　據(jù)說，讓當(dāng)?shù)厝诵欧氖怯頃x永之前在北京和天津各有近萬畝土地儲備，即將動工的天津超七星級酒店也是他的手筆。更重要的是，他曾經(jīng)和黃光裕攜手闖蕩江湖，“與國際資本市場有深厚的交情”。

　　國美歲月

　　中國世代投資總裁禹晉永，曾經(jīng)是隱藏在黃光裕背后的“地產(chǎn)男人”。不過，禹晉永在國美置業(yè)的日子，始終夾雜著爭議。大打“資本玩家”牌的禹晉永，不到一年便與“資深資本玩家”黃光裕分道揚鑣。

　　據(jù)說在2002年，“寧城老窖”殼資源爭奪戰(zhàn)中，“勝利者”的黃光裕與“失敗者”禹晉永初次相識。2004年12月，黃光裕旗下的第二家地產(chǎn)公司國美置業(yè)成立(另一為鵬潤地產(chǎn))，禹晉永出任國美置業(yè)總經(jīng)理，并以“資本地產(chǎn)”概念在北京豐臺地塊爭奪戰(zhàn)中一舉出名。

　　彼時，禹晉永最得意的作品便是2005年4月，以4100萬元保證金撬動、8.05億元競拍到手的北京豐臺地塊(曾名國美商都，現(xiàn)為鵬潤國際時尚中心)。禹高調(diào)宣稱，國美置業(yè)將于2005年年內(nèi)上市，實現(xiàn)“資本地產(chǎn)”夢想。

　　但2005年9月，禹晉永便上演了“辭職門”事件。個中緣由，黃光裕的公開解釋是，禹違反了公司制度，破壞了游戲規(guī)則，被他本人解雇；而禹的說法則是“雙方因利益走到了一起，因理念不合而分道揚鑣。”

　　據(jù)國美置業(yè)前員工、如今已自立門戶到成都當(dāng)?shù)禺a(chǎn)代理的余軍透露，彼時，禹晉永對“資本地產(chǎn)”運營模式的解釋不能讓國美高層信服，這是分歧的主要原因。禹晉永一再強調(diào)要把土地放到資本市場里面，運用資本的優(yōu)勢來進行項目投資。“拿到一個項目后，把它資產(chǎn)化，將資產(chǎn)權(quán)益化、權(quán)益資本化，將資本市場化。”但對于操作細(xì)節(jié)，禹不愿意透露。此外，拿下豐臺地塊時，黃光裕并不知情，這也埋下了禍根。

　　“禹晉永行事頗為高調(diào)也引起了黃的不滿。”禹處處宣揚國美置業(yè)當(dāng)年就可以借殼上市，但事實是，國美置業(yè)至今也沒有上市。“不僅如此，2006年年底之前，是鵬潤地產(chǎn)替國美商都交清8億元左右的土地出讓金，才取得了該項目的土地證。”余軍回想起當(dāng)初的國美歲月說，“黃總在國美置業(yè)上押錯了寶，導(dǎo)致國美商都項目現(xiàn)在依然進展不順。”

　　離開國美置業(yè)8個月后，禹晉永自立門戶，在香港注冊成立了中國世代投資控股集團。中國世代公開的資料顯示，禹晉永本人的“凱愛置業(yè)”約占20%的股份，其余的股東分別為13家來自英國、新加坡、美國等地的境外基金，而他們的持股均不超過10%。

　　記者希望采訪禹晉永本人未果，但在中國世代網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，該公司的管理團隊絕大部分來自原國美置業(yè)，整個機構(gòu)設(shè)置也與國美置業(yè)如出一撤。帶著國美置業(yè)印跡的禹晉永拋出了比國美置業(yè)更大的“手筆”：迄今為止，已完成土地儲備3萬畝，即將入主8家上市公司。

　　高人？神人？

　　即使到今天，人們也很難理解禹晉永的“資本地產(chǎn)”概念，特別是如何將地產(chǎn)裝入網(wǎng)絡(luò)概念實現(xiàn)幾何級的資本增長。這個當(dāng)初在國美置業(yè)內(nèi)部都難以理解的概念，隨著禹晉永“自立門戶”變成了“社會問題”。

　　據(jù)說禹晉永曾公開對國美置業(yè)下屬講，他是國內(nèi)僅有的三個房地產(chǎn)博士之一，做法非一般人可以理解。據(jù)中國時代公司提供的資料顯示，現(xiàn)年42歲的禹晉永在北京大學(xué)取得碩士，在美國PacificWesternUniversity大學(xué)取得工商管理博士，目前正就讀于北京大學(xué)博士后，是北京大學(xué)政府管理學(xué)院高級訪問學(xué)者。

　　不過據(jù)最近在“知名民營企業(yè)重慶行”活動上接觸過禹晉永的重慶當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)人士透露，禹只能進行簡單的英語對話，“并不流利”，而他反復(fù)提及的“資本地產(chǎn)”概念也頗有懸疑。

　　“禹晉永對其背后的13家基金并不愿透露，即使是其反復(fù)提及的凱愛基金，我也沒有聽說過。”上述重慶地產(chǎn)界人士告訴記者，禹的所言所行惹人生疑。

　　而記者從成都一資深地產(chǎn)人士處了解到，禹晉永出生在四川，曾參過軍，后進入四川公安系統(tǒng)和綿陽糧食局任職，隨后進入當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)公司，積累了廣泛的人脈，不到30歲離開四川，曾一度“沒跡”，直到近年又活躍于地產(chǎn)界。

　　余軍告訴記者，禹晉永處事頗為高調(diào)、極善言辭，往往以常人無法明白的理念說服人。“其在國外究竟有多大資本影響力，原國美置業(yè)的很多人都不清楚。”

　　去年底商務(wù)部新出臺的“限外”政策，有力地阻攔了外資進入內(nèi)地的房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，就連長袖善舞的恒大地產(chǎn)掌門人許家印，也因私募基金不能及時到賬而感到手緊。

　　“如今土地政策日趨嚴(yán)厲，企業(yè)只憑一紙規(guī)劃就從地方圈地的時代已經(jīng)過去了。”重慶龍港地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理王徽認(rèn)為，在這個事實面前，禹晉永實現(xiàn)其土地資本化的夢想有著相當(dāng)?shù)碾y度。“迄今為止，國內(nèi)地產(chǎn)界對禹晉永的認(rèn)識最多只停留在說的層面，在運作成功的層面上，禹晉永還缺乏說服力。”