不能否認(rèn)的是，2008年的地產(chǎn)企業(yè)過(guò)得都不如意，無(wú)論是資金、土地還是業(yè)績(jī)等方面，似乎在“媒體”眼中都存在著“疑云”。

　　作為一家浙系民營(yíng)地產(chǎn)上市企業(yè)，新湖中寶(600208)最初是處于悶聲發(fā)大財(cái)?shù)臓顟B(tài)，一直都沒(méi)有多少引人注目的事情。不過(guò)，近幾年來(lái)新湖中寶的一些“動(dòng)作”以及其業(yè)績(jī)表現(xiàn)，讓媒體對(duì)這家企業(yè)有了更多的關(guān)注以及更充分的了解。

　　日前，新湖中寶的一則澄清公告，針對(duì)某媒體對(duì)該公司的報(bào)道給予了回應(yīng)。從公告中，多多少少能夠看出當(dāng)前的新湖中寶的狀況。但不能否認(rèn)的是，2008年的地產(chǎn)企業(yè)過(guò)得都不如意，無(wú)論是資金、土地還是業(yè)績(jī)等方面，似乎在“媒體”眼中都存在著“疑云”。

　　“08新湖債”

　　新湖中寶從2007年開(kāi)始，經(jīng)過(guò)重組、定向增發(fā)、銀行貸款等方式獲取資金后，把目光轉(zhuǎn)向了新的融資渠道——發(fā)行公司債券。

　　新湖中寶董事長(zhǎng)鄒麗華表示，公司此次發(fā)行公司債，一部分募集資金將用于償還短期債務(wù)，提高長(zhǎng)期負(fù)債的比例，改善公司的債務(wù)期限結(jié)構(gòu)。另外，隨著土地市場(chǎng)逐步回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，可能會(huì)出現(xiàn)一些廉價(jià)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，發(fā)行債券籌集更多現(xiàn)金有利于抓住這些投資機(jī)會(huì)。

　　從08年第一季度的報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)看，新湖中寶的資金壓力并不特別突出，47%的資產(chǎn)負(fù)債率起碼低于行業(yè)平均水平。雖然在公司債發(fā)行完畢后，其資產(chǎn)負(fù)債率將升至64.3%，但新湖現(xiàn)持有的現(xiàn)金在償還完短期債務(wù)后，負(fù)債率又將降低。

　　“08新湖債”的熱銷(xiāo)，也說(shuō)明在當(dāng)前股票二級(jí)市場(chǎng)極度低迷的情況下，非股權(quán)融資受到追求安全性的資金的青睞。與近期其他上市公司發(fā)債的情況相比，新湖中寶發(fā)行的14億公司債顯得更為順利。

　　7月2日，上交所數(shù)據(jù)顯示，“08新湖債”網(wǎng)上發(fā)行部分9億元，僅僅17分鐘就被一搶而光，同時(shí)，5億元的網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)部分也很快銷(xiāo)售一空。

　　事實(shí)上，新湖債券9%的年利率，比一季度深交所發(fā)行的無(wú)擔(dān)保信用債券“中聯(lián)重科債券”的6.5%年利率高了近40%。發(fā)行情況顯示，這種高利率或許是令眾多投資者趨之若鶩的主要原因。

　　總的來(lái)說(shuō)，雖然房地產(chǎn)行業(yè)多是負(fù)債經(jīng)營(yíng)，但其行業(yè)利潤(rùn)高，因此對(duì)利率的敏感性較低。房地產(chǎn)公司的最根本的目標(biāo)是就是要拿到現(xiàn)金，有了現(xiàn)金一切都好辦，所以愿意為融資付出的成本也可以多一點(diǎn)。在目前在銀行貸款緊縮情況下，即使是9%的利率，和民間高利率借貸相比，也是相當(dāng)?shù)?ldquo;劃算”的。

　　業(yè)績(jī)疑問(wèn)

　　按照國(guó)泰君安的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，新湖中寶2008年每股收益應(yīng)達(dá)到0.26元左右，凈利潤(rùn)應(yīng)為9.74億元。而從2008年第一季度的報(bào)表數(shù)據(jù)來(lái)看，新湖中寶的凈利潤(rùn)只有1.11億元，距離預(yù)測(cè)的9.74億還有8.63億之多的差距。

　　有媒體的疑問(wèn)就是，在當(dāng)前的環(huán)境下，新湖中寶的業(yè)績(jī)想要與去年相持平，甚至有所突破的話應(yīng)該是非常困難的。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)屬于資金密集型的行業(yè)，在充足的現(xiàn)金以及土地儲(chǔ)備的保證之下，若市況好轉(zhuǎn)，很難根據(jù)某一季度的業(yè)績(jī)來(lái)預(yù)測(cè)整年度的利潤(rùn)情況。同樣，據(jù)新湖集團(tuán)總裁林俊波介紹，公司目前土地儲(chǔ)備806萬(wàn)平方米，地價(jià)款基本支付完畢，其中已經(jīng)取得土地證的658萬(wàn)平方米，這些土地足可以保證新湖中寶在未來(lái)5年開(kāi)發(fā)用地需要。

　　林俊波表示，上述土地基本是在2006年重組前取得的，當(dāng)時(shí)取地的成本比較低，而且重組時(shí)按照取得成本入賬，如果按照近兩年土地上漲后價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，公司土地市場(chǎng)價(jià)值已經(jīng)成倍增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2008年公司將回籠資金60億元，未來(lái)幾年隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售，現(xiàn)金流有充分保障。

　　新湖中寶在澄清公告中稱(chēng)，公司除在股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃中對(duì)未來(lái)業(yè)績(jī)行權(quán)條件描述為“2008年、2009年、2010年的凈利潤(rùn)不低于6億元、9億元和15億元”外，未對(duì)2008年利潤(rùn)做過(guò)任何公告或預(yù)測(cè)。另外，由于房地產(chǎn)行業(yè)其利潤(rùn)不是每季度均衡產(chǎn)生的，而是要根據(jù)公司各項(xiàng)目結(jié)算時(shí)間確定，因此一季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.11億元并不能就此推測(cè)全年利潤(rùn)情況。

　　此外，新湖中寶在最近公告中預(yù)計(jì)2008年上半年凈利潤(rùn)有望實(shí)現(xiàn)320%-420%的增長(zhǎng)，外界也許能夠從即將公布的新湖中寶2008年中報(bào)中獲得更多的信息。

　　現(xiàn)金及土地儲(chǔ)備

　　房地產(chǎn)屬于資金密集型的行業(yè)，因此，開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流以及土地儲(chǔ)備方面聚集了大量“媒體”的目光，幾乎全部眼睛都盯著這上面。

　　新湖中寶不顯山不露水，但“找錢(qián)”的功力確實(shí)不低：2006年的重大重組，向浙江新湖集團(tuán)股份有限公司定向發(fā)行12億股股票，總股本增加到15.13億；2007年通過(guò)定向增發(fā)得到了15.92億的資金；再加上日前發(fā)行的14億公司債，新湖中寶在資本市場(chǎng)上趟了幾個(gè)來(lái)回，獲取了大量的現(xiàn)金。

　　大量融資的動(dòng)作讓外界開(kāi)始懷疑新湖中寶的資金鏈?zhǔn)欠裼?ldquo;問(wèn)題”，有媒體指出，新湖中寶通過(guò)定向增發(fā)得到的15.92億的資金約有10億用來(lái)開(kāi)發(fā)6個(gè)項(xiàng)目，但實(shí)際投入的資金只有6.3億左右，另有3.7億元資金“神秘失蹤”。另外，此次發(fā)行的14億公司債，將有11億用來(lái)補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。

　　針對(duì)質(zhì)疑，新湖中寶表示，年報(bào)披露的實(shí)際投入金額6.3億元系指該10億元募集資金到項(xiàng)目公司后，各項(xiàng)目公司2007年度實(shí)際已使用的金額。截止2007年底，公司合并報(bào)表的貨幣資金余額為18.28億元，3.7億元募集資金余額一直存放在各項(xiàng)目公司募集資金專(zhuān)戶中，并根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度不斷投入使用。

　　有機(jī)構(gòu)分析稱(chēng)，與行業(yè)內(nèi)其他公司相比，07年新湖中寶的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)偏慢，但存貨周轉(zhuǎn)率較快，負(fù)債水平低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不大。

　　2007年新湖中寶土地儲(chǔ)備增加了167.4萬(wàn)平方米，總土地儲(chǔ)備達(dá)到了806.5萬(wàn)平方米。據(jù)稱(chēng)，土地地價(jià)款基本支付完畢，已經(jīng)取得土地證的有658萬(wàn)平方米，而且，除去2007年取得的土地，大部分屬于07年之前獲取的較低地價(jià)的地塊。

　　新湖中寶也表示，在2006年、2007年其購(gòu)買(mǎi)土地的節(jié)奏已大大放緩。2007年新增的201.62萬(wàn)平方米權(quán)益占地面積中，155.7萬(wàn)平方米是收購(gòu)原有項(xiàng)目的其他股東權(quán)益，其中回購(gòu)信托公司項(xiàng)目股權(quán)的新增權(quán)益占地面積為99萬(wàn)平方米。

　　與諸多其他區(qū)域開(kāi)發(fā)商蜂擁至一線城市不同，新湖中寶的項(xiàng)目大多均在二、三線城市。目前，其在杭州、嘉興、海寧、衢州、九江、黃山、蕪湖、鎮(zhèn)江、蘇州、淮安、濟(jì)南、沈陽(yáng)等地皆有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。新湖中寶下屬20余家房地產(chǎn)公司在全國(guó)10個(gè)?。ㄊ校╅_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目近30個(gè)，開(kāi)發(fā)總面積約1154.8萬(wàn)平方米。據(jù)介紹，二、三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于景氣期，盈利前景預(yù)計(jì)良好。

　　伺機(jī)“抄底”？

　　澄清公告最后表示，此次新湖中寶發(fā)行公司債主要目的是用于優(yōu)化公司財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充公司流動(dòng)資金以及進(jìn)行適度投資。截止2007年年底，公司已支付完絕大部分土地款，基本無(wú)現(xiàn)金支付壓力。公司此次發(fā)行公司債主要是為應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控形勢(shì)，掌握更多的主動(dòng)權(quán)。
　　
　　事實(shí)上，新湖中寶發(fā)行債券的公告明確顯示，14億的融資中只有3億用于償還短期債務(wù)，其余將成為公司流動(dòng)資金的補(bǔ)充。新湖中寶董事長(zhǎng)鄒麗華也表示，隨著土地市場(chǎng)逐步回歸理性，房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌，可能會(huì)出現(xiàn)一些廉價(jià)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)，發(fā)行債券籌集更多現(xiàn)金有利于抓住這些投資機(jī)會(huì)。

　　光大證券認(rèn)為，新湖中寶發(fā)行債券的主要目的顯然不是為了緩解短期資金壓力，在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金偏緊的情況下，發(fā)債所獲得的資金可為公司未來(lái)在土地市場(chǎng)的拓展和收購(gòu)提供資金支持。市場(chǎng)一般都把新湖中寶此次發(fā)行公司債與當(dāng)前形勢(shì)下的其他融資渠道相對(duì)縮緊有關(guān)，也一致認(rèn)為本次融資與新湖中寶償債無(wú)關(guān)。

　　正如鄒麗華所言，或許發(fā)行“08新湖債”是為了在下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)回落中伺機(jī)“抄底”擴(kuò)張。