最近房地產(chǎn)企業(yè)融資頻頻獲批的消息，不能解釋房地產(chǎn)資金來源。百億企業(yè)債不能緩解房地產(chǎn)企業(yè)的燃眉之急。解決資金無外乎兩個渠道，一是除銀行以外的內(nèi)地民間融資，二是救急的外資。

　　本輪房價暫時下挫造成幻象，越來越多的人相信政府對市場細致的干預(yù)是彌補市場外部性所必須，但市場總有辦法采用迂回手段解決問題，其結(jié)果不過是利益的又一次重新分配。

　　針對房地產(chǎn)的這輪宏觀調(diào)控，正確的做法是加強了政府的保障責任，公益性住房在一定程度上抑制了節(jié)節(jié)上升的房價；但硬幣的另一面是，歧視性地打壓房地產(chǎn)投資，政府之手越來越多地伸進微觀房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　市場總有辦法采用迂回手段解決問題。在國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，我們看到一系列不可解釋的現(xiàn)象，就是市場自發(fā)的對應(yīng)之策。

　　房地產(chǎn)資金來源成謎。本輪調(diào)控以來，房地產(chǎn)受到雙重擠壓，一方面受信貸緊縮的影響，房地產(chǎn)企業(yè)很難融資。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金比例提高到35%，土地開發(fā)的周期受到嚴厲監(jiān)督，房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，導(dǎo)致市場回款速度下降。直接后果是，房地產(chǎn)存在極大的資金缺口。令人奇怪的是，房地產(chǎn)投資比例卻在上升，遠遠超過GDP的增幅。

　　根據(jù)國家發(fā)改委公布的2008年第1季度房地產(chǎn)市場運行報告的數(shù)據(jù)，今年第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資3544億元，同比增長26.9%，增幅比去年同期加快6.7個百分點，高于同期固定資產(chǎn)投資增幅1.6個百分點。

　　據(jù)海通證券的研究，2008年1-5月資金來源的22.67%來自國內(nèi)貸款，自籌資金占37.29%，其他資金約占38.41%，其他資金中的定金及預(yù)收款占23.5%，表明1-5月房地產(chǎn)資金來源中的定金及預(yù)收款基本與國內(nèi)貸款所占比例相當。三者相加為83.46%，剩余資金16.54%只能來自于非公開的渠道。

　　最近房地產(chǎn)企業(yè)融資頻頻獲批的消息，不能解釋房地產(chǎn)資金來源。百億企業(yè)債不能緩解房地產(chǎn)企業(yè)的燃眉之急。解決資金無外乎兩個渠道，一是除銀行以外的內(nèi)地民間融資，二是救急的外資。

　　外資正在中國房地產(chǎn)市場坐收漁利，或者購置物業(yè)，享受日后房地產(chǎn)回暖后的溢價，或者以假股權(quán)真?zhèn)鶛?quán)方式向內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)輸血，獲得高額債息。包括恒大地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)在內(nèi)的多家地產(chǎn)企業(yè)近期通過引入外資的模式融得巨資，以緩解緊縮的資金鏈，共同開發(fā)旗下項目。保守估計，熱錢為房地產(chǎn)開發(fā)商提供開發(fā)融資的年收益率至少在30%以上。如果這一估算屬實，則外資收益將超過絕大多數(shù)國際一流投資公司的收益。

　　罔顧市場緊縮信貸的結(jié)果，不過是導(dǎo)致利益的重新分配，原來由國內(nèi)金融機構(gòu)獨享，現(xiàn)在由外資分羹，房地產(chǎn)市場的趨勢印證了這一點。

　　似乎是巧合，《商務(wù)部關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知》在本月緊急實施，外商投資房地產(chǎn)業(yè)的審批權(quán)由商務(wù)部下放至省級商務(wù)主管部門。房地產(chǎn)行業(yè)“限外令”開了一道縫，這被認為是引導(dǎo)外資進入二三線房地產(chǎn)市場的信號。

　　有關(guān)方面一方面繼續(xù)“限外”，一方面從后門“開口”，有學(xué)者提出引入外資暗度陳倉、最后關(guān)門打狗的策略。這是庸人之策也是非道義非市場之策——外資既然有途徑進入中國也有途徑回流，并且，以次貸以后發(fā)行的美元數(shù)量之多，占據(jù)中國房地產(chǎn)市場不在話下，有據(jù)可查進入的外資流入房地產(chǎn)數(shù)量不大，那是因為多數(shù)資金無法統(tǒng)計。

　　世邦魏理仕上海投資物業(yè)部執(zhí)行董事萬礪峰(SteveMooney)介紹境外投資者已經(jīng)學(xué)會使用多種投資策略：一是尋找具有離岸股權(quán)結(jié)構(gòu)的物業(yè)，繞開境內(nèi)投資時復(fù)雜且費時的審批程序，如今年上半年上海樓市的外資收購案中，97%來自離岸交易；二是尋找一個具有豐富當?shù)刭Y源的強大內(nèi)地伙伴，外資樂于在合資公司中扮演財務(wù)投資者的角色，如瑞銀和金地、大摩和雅居樂等；三是購買在境外上市的內(nèi)地開發(fā)商的股權(quán)，以股東的身份來分享發(fā)展收益，并為具體項目上的進一步合作打下基礎(chǔ)，如新加坡政府投資公司購買首創(chuàng)置地的股份、凱德置地購買建業(yè)地產(chǎn)的股份等。

　　外資占領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場聳人聽聞嗎？現(xiàn)在覺得是，再過幾年，就成現(xiàn)實了。

　　我們需要正視市場問題，并以市場化的舉措改變這種畸形狀態(tài)，讓房地產(chǎn)市場的利益為企業(yè)、政府、購房者與普通民眾共享。