銀根緊縮，房地產(chǎn)行業(yè)寒風撲面。但與過去出現(xiàn)的數(shù)度房貸緊縮類似，房地產(chǎn)行業(yè)也是冷暖兩重天：有人掙扎在資金鏈斷裂的邊緣，有人手有閑錢

　　四川地震之后，在天津一房地產(chǎn)公司任職的劉義一直想請個年假去做志愿者，但始終沒敢跟老總說。公司的形勢越來越嚴峻了，遞請假條等于遞辭職信。

　　6月13日，公司在天津市奧體板塊的高檔樓盤下調(diào)到了每平方米均價11800元，半年前還要賣到14000元，這是降幅最大、也是降價最堅定的一次。之前除了特惠活動，售樓價只有過不到10%的下調(diào)。

　　公司不得不出此下策，因為5月份財務部門上報說“銀行不給續(xù)貸了”，至少在短期內(nèi)，資金的壓力只能由劉義他們銷售部門來扛了——賣房子，想盡一切辦法賣房子。

　　本以為公司資質(zhì)優(yōu)良，到期還清貸款后還能跟去年一樣續(xù)貸，沒想到同樣難以幸免于這輪信貸緊縮風暴。劉義想起上個月深圳正中置業(yè)集團的朋友抱怨“拿不到貸款，天天跑銀行”，趕緊問了下進展。貸款總算拿到了，但5000萬元的貸款只大概夠建設200套房子，這對于一家有十余個項目的中型公司來說，只能消解燃眉之急。

　　“還有個項目的貸款至今沒著落，再拖一兩個月，工程可能要暫緩。”能不能申請到授信，劉義的朋友一點都不樂觀。

　　6月初，央行再調(diào)存款準備金率到17.5%，這意味著又有四千多億元要被冷凍起來。緊接著銀監(jiān)會再次強調(diào)，要加強房地產(chǎn)行業(yè)的授信風險管理。所有這一切，都意味著房地產(chǎn)商還要面對資金鏈吃緊的嚴冬。

　　稻草是一根根壓下來的

　　半年來，稻草是一根、一根地壓下來的。

　　剛過元旦，央行就把今年能放到市場上的“糧食總量”定死了，不管各家銀行糧多糧少，新增的總量不能超過2007年，換句話說貸款增速必須小于去年，從16.1%降到13.86%。

　　當月央行又分別核定了工商銀行、建設銀行、中國銀行等國有銀行的新增貸款總量，前兩個都與去年持平，為3650億元和3500億元；中國銀行則比去年還要少增200億元；中信銀行1000億元的新增跟去年一樣。

　　近年來，固定投資年均增速都超過20%，今年的新增貸款增速卻下降了3個百分點，“糧食”緊張形勢顯而易見，尤其對每年消耗20%以上“糧食”的房地產(chǎn)行業(yè)來說。

　　前兩個月劉義并沒有明顯感覺到缺糧，雖然銷量比去年年底差很多，但同檔次樓盤都沒有降價跡象，總公司也沒有反饋財務壓力，他們沒理由更沒想過降價。1月份天津賣了4000套房子，比去年此時下降了13.8%，2月份又少賣了2000套。

　　根據(jù)南方周末記者對中信銀行、建行和農(nóng)行內(nèi)部人士的采訪，這時候他們開始在全國范圍內(nèi)將所有或者部分分行的貸款審批權收歸總行。

　　“審批權限上交以后，貸款審核時間一般長一到兩個月。”中信銀行北京分行信貸部人士透露。

　　4月底，趕在貸款審批權上交總行的最后期限之前，東莞農(nóng)行就匆匆忙忙地放出了幾筆房地產(chǎn)貸款。因為一旦上交，審批時間會拉長數(shù)倍。

　　審批程序也根據(jù)央行一季度對各個銀行的窗口指導進行了嚴格規(guī)范，建設銀行浙江分行一位人士羅列了一下：過橋貸款一定不放、自有資金必須達到35%、嚴格遵守一個項目只能在一家銀行貸款的全封閉式貸款，“多數(shù)是原來規(guī)定的嚴格規(guī)范”。

　　但各家銀行的貸款沖動仍然很強，一季度的新增貸款已經(jīng)用去了全年定量的近40%。“一部分是因為貸款審批權限收歸總行，一部分是因為一季度放款對銀行當年利潤獲得來說最優(yōu)，近兩年一季度的比重都是最大的。”中信銀行北京分行信貸部人士解釋說。

　　上海一季度房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)更能說明問題，盡管比總體貸款增速低了2.4個百分點，但其中開發(fā)貸款的增速卻高過了總體水平。

　　這也是劉義沒有感覺到缺糧的主要原因。

　　房貸三四月驟然收緊

　　然而無論是市場還是銀行信貸，都從春節(jié)之后開始，變化日趨明顯。

　　天津市場的成交量回暖了，3月份比1月份多賣了20%(1000套)，但劉義他們卻開始有了壓力，因為有兩個全國地產(chǎn)大鱷開始明折暗扣，而且旗下有和他們同檔次的樓盤，因此銷量大受影響。“怎么辦？降價嗎？”“不著急，慢慢賣唄，至少我們手上還有錢。有的地產(chǎn)大鱷規(guī)模大，去年又拿了很多地，銀行稍微收緊一點，資金壓力就出現(xiàn)了。”這是當時劉義給南方周末記者的答案。

　　3月末4月初，劉義公司把均價略微調(diào)低了500元，一度推出過10000元出頭的特價優(yōu)惠去試探市場，結果是非常好賣。但為了追求高利潤和穩(wěn)定市場，特惠價格很快就取消了。他們是在用尚算寬裕的資金來緩解銷售回款的壓力。

　　始料未及的是，信貸資金的壓力也在步步緊逼。

　　自去年9月的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》以來，再沒有更嚴厲的專門針對房地產(chǎn)貸款緊縮的明文政策。4月份，央行上海分行終于下發(fā)了一份《關于協(xié)助調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金情況的通知》，不算政策，但意味深遠。

　　面對一季度仍居高不下的信貸數(shù)據(jù)，央行從4月份開始將對各銀行的窗口指導從1個季度加密到了1個月。

　　北京一家準備上市的房地產(chǎn)公司主管銷售的副總感覺到，“雖然沒有明確的信貸緊縮政策，但貸款就是難了很多。以前貸過款的銀行，續(xù)貸不再是順理成章；申請授信額度時，以前按照項目所需的2倍申請都能獲批，現(xiàn)在則要砍掉1/3甚至一半。”

　　存款準備金率的頻繁上調(diào)，又把一部分“糧食”收回倉庫去了。即便有些銀行信貸資金仍然寬裕，但央行的加強監(jiān)管和存款準備金釋放的加強緊縮信號，也使得多數(shù)銀行不敢越雷池一步。

　　結果就是，越來越少的資金和因為市場形勢不好越來越多的資金需求方，只能按照資質(zhì)排隊等候。前面提到的深圳正中置業(yè)就是其中一家：“授信額度去年就批下來了，今年拿著項目開工的各種證件去申請放款，卻一等再等。”拿著文件跑銀行幾乎成了例行功課。

　　劉義他們公司也排到了這個隊伍中去，從3月份開始，財務部門傳導過來的壓力逐漸增大，直到6月份在市場和資金的雙重重壓之下選擇降價。“現(xiàn)在意識到，降得越早，受益越大。”同一檔次的領世郡洋房從3月份11000元到現(xiàn)在8000元，成交量一直領先，富力津門湖也從13000元降到了11000元。

　　銀行實際貸出的資金讓房地產(chǎn)商更加灰心，南方周末記者了解到的農(nóng)行天津市塘沽支行的房地產(chǎn)貸款量比去年下降了八成，而中信銀行今年幾乎沒有批復新的授信額度給房地產(chǎn)公司。

　　融資成本也在增加，中信銀行針對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款利率為最高的7.47。

　　截至2008年3月31日，104家房地產(chǎn)上市公司短期借款總額為601億元，長期借款總額為1000億元，分別以7.47%和7.56%的年利率計算，與2007年相比，2008年新增加的利息就有16.5億元。

　　幾家歡喜幾家憂

　　當然，也有一些銀行，選擇“敵進我退”，利用信貸緊縮，發(fā)展房地產(chǎn)貸款業(yè)務。

　　2007年末北京銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款比例占到14.92%，今年一季度的數(shù)字為14.3%。國金證券分析師李偉奇認為，北京銀行業(yè)績雖然實現(xiàn)高增長，但房地產(chǎn)貸款比例過高，達到14.3%，需要關注資產(chǎn)質(zhì)量風險。

　　深發(fā)展在一季度年報中這樣寫道，截至2008年3月31日，在商業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的貸款不良率相對高于其他行業(yè)，這主要是本行2005年前發(fā)放的商貿(mào)投資類企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等歷史遺留不良貸款所致。

　　正因為此，銀監(jiān)會從去年年末就要求銀行進行流動性風險的壓力測試。這兩個月內(nèi)，央行連續(xù)提高2個點的存款準備金率，也使得銀監(jiān)會再次關注銀行尤其是中小型銀行的流動性風險。

　　還有一些大銀行把部分貸款打包賣給中小銀行，節(jié)省下來的額度就用來維持重點優(yōu)質(zhì)客戶的貸款。無形之中，也加大了中小銀行的信貸風險。

　　銀行信貸融資艱難之下，觀望的群體，從購房者擴散到了投資客和開發(fā)商。

　　農(nóng)業(yè)銀行天津市塘沽支行信貸部今年碰到尷尬：盡管貸款很緊俏，但今年年初以來，他們審批通過的授信額度中，竟然有3家公司選擇暫不提款。“目前的市場狀況讓這些公司不敢出手，寧愿放棄。”該支行一名業(yè)務員解釋。

　　還有一些不缺錢的開發(fā)商把錢投向了別的領域。一家人民幣PE公司九鼎投資的資金來源一半以上都是房地產(chǎn)開發(fā)商，“他們并不缺錢，但對目前的市場無法做出準確的判斷，只能暫時觀望，把多余的資金拿出來投向其他行業(yè)”。

　　看來，在房貸緊縮的大背景下，市場仍然同從前一樣，實力雄厚、資金管理得當?shù)墓静怀?，而小公司、?jīng)營不好的公司犯難。對于劉義所在的公司來說，目前最緊要的還是趕緊賣房子，奧運會期間要停工兩個月，停工之前尚需要籌措一筆龐大的建設資金結算給建筑商。