缺錢(qián)，是很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率正在逐步走高。

　　不惜血本爭(zhēng)搶“地王”的場(chǎng)景猶歷歷在目，6月24日晚間，上海樓市卻傳來(lái)了首例退訂已拍得地塊的消息，而且，退訂的還是曾經(jīng)的“普陀地王”。

　　事實(shí)上，此次“退地”是上海地塊首次被退。

　　歷經(jīng)2個(gè)多小時(shí)、440輪叫價(jià)，普陀長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號(hào)東南地塊（以下簡(jiǎn)稱“長(zhǎng)風(fēng)地塊”）終以11.04億元一錘定音，超出底價(jià)3.14億元250%，折合樓板價(jià)約1.64萬(wàn)元/平方米，一舉成為當(dāng)時(shí)的“普陀地王”。

　　上面的一幕發(fā)生在上海地塊之爭(zhēng)愈演愈烈的2007年9月。然而，僅僅時(shí)隔9個(gè)月，上海樓市卻傳來(lái)了退地的消息。

　　獲得長(zhǎng)風(fēng)地塊的是名不見(jiàn)經(jīng)傳的上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱“志成公司”）。這匹黑馬的出現(xiàn)，打破了包括黃光裕旗下鵬潤(rùn)地產(chǎn)、華潤(rùn)集團(tuán)及上海新黃浦等在內(nèi)的9家知名房企拿下該地塊的如意算盤(pán)。

　　6月24日晚間，椐知情人士證實(shí)，長(zhǎng)風(fēng)地塊“目前正在走收回的程序，開(kāi)發(fā)商已明確表示放棄。”該地塊將被收回，然后重新公開(kāi)“招拍掛”。

　　關(guān)于退地一事，長(zhǎng)風(fēng)地塊相關(guān)部門(mén)人士表示，其對(duì)志成公司主動(dòng)放棄該地塊并無(wú)過(guò)多意外。該人士表示，目前志成公司對(duì)長(zhǎng)風(fēng)地塊的已繳款約在總價(jià)款的10%左右，按照規(guī)定，志成公司應(yīng)在去年底前交清所有地款。但事實(shí)是，地款并未及時(shí)交清，再加上宏調(diào)從緊導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，“就意識(shí)到出了問(wèn)題”。

　　事實(shí)上，退地風(fēng)波始發(fā)于今年4月。知情人士透露，今年4月底，志成公司向普陀區(qū)房地部門(mén)提出：由于其自身原因，申請(qǐng)終止履行關(guān)于長(zhǎng)風(fēng)地塊的合約。普陀區(qū)房地部門(mén)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，于近期同意上述申請(qǐng)并收回該地塊。目前，普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)規(guī)劃建設(shè)辦公室正在積極配合區(qū)房地部門(mén)，爭(zhēng)取在合適的時(shí)間將該地塊重新推向市場(chǎng)。

　　對(duì)于退地原因，上述知情人士認(rèn)為，去年的情況特殊，志成公司是在地價(jià)最高的時(shí)期拿的地，而目前整個(gè)土地市場(chǎng)已開(kāi)始回歸理性。“經(jīng)過(guò)權(quán)衡，開(kāi)發(fā)商可能是出于資金、地價(jià)等方面考慮，加上宏觀調(diào)控后的市場(chǎng)因素，從而選擇退地。”

　　消息在業(yè)界瘋傳后，引發(fā)質(zhì)疑一片。人們不禁要問(wèn)：志成房產(chǎn)究竟是怎樣的一個(gè)公司？

　　資料顯示，志成公司成立于1999年6月，注冊(cè)資本為600萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)的法定代表人為黃春新。2001年初，通過(guò)增資，鄭建祿入主志成公司，公司的注冊(cè)資本由原先的600萬(wàn)增加到1200萬(wàn)元。2001年1月12日簽訂的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)”顯示：股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，志成公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為黃春新持有39%的股權(quán)；鄭建祿持有41%的股權(quán)；另兩位股權(quán)持有人分別持有10%的股權(quán)。此時(shí)，公司董事會(huì)決議鄭建祿出任董事長(zhǎng)。

　　此后的2002年，鄭建祿再通過(guò)一系列的股權(quán)受讓，成為志成公司的絕對(duì)控股方，擁有公司90%的股權(quán)。而在2002年11月15日簽訂的“股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)”中寫(xiě)道，受讓方鄭建祿同意向轉(zhuǎn)讓方支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓金一次性買(mǎi)斷價(jià)1350萬(wàn)元。其中現(xiàn)金1200萬(wàn)元，“寶馬、豐田、桑塔納轎車各一輛共折合人民幣壹佰伍拾萬(wàn)元”。

　　坊間流傳的經(jīng)歷是這樣的：鄭建祿起家于浙江金華，以承包建筑工程掘得第一桶金之后來(lái)到上海，并在松江成立志成企業(yè)，開(kāi)發(fā)了30萬(wàn)平方米的大盤(pán)“知雅匯”，另外還成立了上海贏華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)“楓橋麗舍”，兩個(gè)項(xiàng)目均是住宅，而公司唯一一次商業(yè)地產(chǎn)投資是在杭州投資開(kāi)發(fā)的“紅樓大酒店”。

　　事實(shí)上。雖然當(dāng)前開(kāi)發(fā)商的自有資金較幾年前有所增加，但不少開(kāi)發(fā)商還處于“蛇吞象”的時(shí)代。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成也表示，很多開(kāi)發(fā)商的運(yùn)作模式，都是以小博大的方式。房地產(chǎn)行業(yè)以小博大的倍數(shù)，幾乎是所有行業(yè)中最大的。志成公司只是浮出水面的典型個(gè)案之一。

　　幾乎與“退地”風(fēng)波傳出的同時(shí)，北京有報(bào)道稱，北京東部某樓盤(pán)6月11日、12日兩天退房131套。

　　從北京市建委下屬的北京房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)上可以看到，4月1日到7日，北京東部朝陽(yáng)北路某樓盤(pán)某棟住宅樓一周內(nèi)退房72套，退房率達(dá)到了100%；6月11日和12日，同樣是這個(gè)樓盤(pán)，另兩棟在售的住宅樓兩天內(nèi)又退房131套。而出現(xiàn)大量退房的不只是這一個(gè)項(xiàng)目，北京房地產(chǎn)管理交易網(wǎng)公布的“期房退房公示”欄顯示，還有多個(gè)樓盤(pán)出現(xiàn)了集中退房現(xiàn)象。

　　是什么原因讓這些昔日的熱點(diǎn)樓盤(pán)出現(xiàn)“退房熱”？多數(shù)開(kāi)發(fā)商選擇沉默，部分幾個(gè)開(kāi)發(fā)商則異口同聲，“主要是按揭辦不下來(lái)，沒(méi)有別的原因。銀行緊縮信貸，貸款審核太嚴(yán)了。”一些業(yè)內(nèi)人士和目前還尚未遭遇“退房熱”的開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為退房熱的出現(xiàn)，不僅僅是房貸從緊，最重要的原因是目前的北京樓市現(xiàn)狀和股市現(xiàn)狀，很多人尤其是白領(lǐng)階層和一些中高收入者對(duì)北京樓市升值預(yù)期失去了信心。

　　據(jù)分析，目前出現(xiàn)集中退房現(xiàn)象的項(xiàng)目有一個(gè)共同點(diǎn)，“基本上都是些掐頭去尾的中高檔樓盤(pán)”：無(wú)論是朝陽(yáng)北路上的那個(gè)兩天內(nèi)退房131套的樓盤(pán)還是華威橋東側(cè)的樓盤(pán)，基本都是單價(jià)在每平方米一萬(wàn)二、一萬(wàn)三上下的中高檔住宅，這類項(xiàng)目的購(gòu)房群體有一個(gè)共同點(diǎn)，基本上都是二次甚至三次購(gòu)房，屬于改善居住品質(zhì)、順帶投資的購(gòu)房類型，也正因如此，銀行對(duì)第二套房貸提高首付、從嚴(yán)審核，有的購(gòu)房人肯定會(huì)因此辦不下來(lái)房貸。“但最主要的是，眼下樓市打折現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，各種促銷雖然沒(méi)有讓北京房?jī)r(jià)在均價(jià)層面出現(xiàn)降價(jià)，但實(shí)際上，對(duì)很多項(xiàng)目而言，房?jī)r(jià)在回歸理性已經(jīng)是眼下不爭(zhēng)的事實(shí)。而這讓他們對(duì)今后北京樓市的升值預(yù)期判斷出現(xiàn)了焦慮和猶疑。”此外，這部分購(gòu)房群體往往是比較注重投資的群體，除了看重樓市升值外，大部分人還和股市息息相關(guān)，眼下股市行情出現(xiàn)大跌也是他們對(duì)收入預(yù)期失去信心并退房的一個(gè)原因。

　　“除上述原因外，很多人退房，還和這些樓盤(pán)前段時(shí)間價(jià)格上漲太快、近期紛紛推出促銷讓利活動(dòng)有關(guān)。”一位業(yè)內(nèi)人士分析。記者費(fèi)盡周折采訪了幾位退房人后也證實(shí)了這點(diǎn)。一位退房人告訴記者，“我買(mǎi)的那個(gè)樓盤(pán)，現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商推出部分樓座可以打85折，我退房雖然扣掉了10%的違約金，但即便是這樣，按85折的價(jià)格再買(mǎi)，我也不虧。”

　　另一位退房人則告訴記者：“退房是因?yàn)闃鞘欣湎聛?lái)后，自己的頭腦也冷靜了。你想，我買(mǎi)的那個(gè)樓盤(pán)，最早精裝修不過(guò)賣(mài)5000元左右，兩三年的功夫，價(jià)格就過(guò)萬(wàn)，價(jià)格和價(jià)值確實(shí)脫離了。”　

　　缺錢(qián)，是很多業(yè)內(nèi)人士對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)狀的統(tǒng)一認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率正在逐步走高。

　　中房指數(shù)研究院6月初發(fā)布的《2008年內(nèi)地房地產(chǎn)上市TOP10研究報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱“報(bào)告”）稱：滬深上市公司整體資產(chǎn)負(fù)債率大幅走高，部分企業(yè)短期風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。報(bào)告指出，滬深房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率在2007年大幅上升，并于2007年底達(dá)76.49%，與上年同期相比提高了7.39個(gè)百分點(diǎn)，其中萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率從2005年末的61.0%上升至66.5%，金地從53.7%上升至71.4%。

　　“融資，是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)。”一位資深房地產(chǎn)專家表示。

　　五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅認(rèn)為，對(duì)于資本雄厚、經(jīng)營(yíng)模式成熟的大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，解決融資問(wèn)題的方法較多。除銀行信貸之外，資本市場(chǎng)股權(quán)融資、企業(yè)債券、與專業(yè)房地產(chǎn)基金共同合作、發(fā)行房地產(chǎn)信托等都是比較常見(jiàn)的融資渠道。

　　今年以來(lái)，已有超過(guò)10家房地產(chǎn)上市公司再融資計(jì)劃獲得批準(zhǔn)。5月以來(lái)，臥龍地產(chǎn)定向增發(fā)12億元的計(jì)劃獲得批準(zhǔn)、萬(wàn)科59億元的公司債也獲批、新湖中寶14億元的公司債也獲得批準(zhǔn)。部分房地產(chǎn)上市公司公告確實(shí)透露出對(duì)資金的較強(qiáng)需求。

　　對(duì)于非上市公司，由于融資渠道相對(duì)較窄，企業(yè)現(xiàn)金流相對(duì)緊張。顧海波認(rèn)為，部分房地產(chǎn)企業(yè)很可能會(huì)走上建業(yè)地產(chǎn)“賤賣(mài)上市”的道路。