在土地儲備為主導(dǎo)的今日中國地產(chǎn)企業(yè)界，“零庫存”發(fā)展的可行性無疑是極具爭議性的。

　　觀點網(wǎng)訊：2008博鰲房地產(chǎn)論壇一個引人矚目的話題是鑫苑置業(yè)的“零庫存”模式，在土地儲備為主導(dǎo)的今日中國地產(chǎn)企業(yè)界，“零庫存”發(fā)展的可行性無疑是極具爭議性的。

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　　但有趣的是，鑫苑置業(yè)從區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)邁向全國性的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之前，鑫苑置業(yè)用“零庫存”的模式在鄭州發(fā)展十年之久，2004年到2006年的三年時間里成為鄭州銷售量第一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

張勇在2008博鰲房地產(chǎn)論壇上 

　　與此同時，鑫苑置業(yè)董事長張勇是第一個在紐交所敲鐘的中國地產(chǎn)企業(yè)家，達(dá)成了六年之前潘石屹未曾實現(xiàn)的目標(biāo)。

　　張勇坦陳，紐交所上市的主要原因是“零庫存”模式未必被香港資本市場所接受，因而選擇在美國上市。但同時張勇強(qiáng)調(diào)“零庫存”模式對現(xiàn)金流向的控制以及企業(yè)風(fēng)險控制，這是基本維持企業(yè)財務(wù)的健康的模式。這種健康的財務(wù)報表則被大多數(shù)房地產(chǎn)界人士認(rèn)為是鑫苑置業(yè)能夠在紐交所成功上市的重要原因。

　　然而鑫苑置業(yè)的“零庫存”模式在2008博鰲房地產(chǎn)論壇受到質(zhì)疑的聲音也頗多。一方面零庫存模式極有可能對企業(yè)未來的發(fā)展造成一定的限制，因為土地儲備被認(rèn)為是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)性開發(fā)的重要因素；另一方面則是因為鑫苑置業(yè)紐交所上市的時差問題導(dǎo)致企業(yè)在應(yīng)對資本市場的反應(yīng)時可能面臨一定的阻力。此外，作為鑫苑大多只在土地招牌掛市場上獲得土地，對于開發(fā)利潤的限制可能是當(dāng)前鑫苑面臨一個重要的質(zhì)疑。

　　對于諸多質(zhì)疑，張勇在2008博鰲房地產(chǎn)論壇間隙接受了觀點網(wǎng)的專訪，以下為觀點網(wǎng)對鑫苑置業(yè)董事長張勇的專訪。

　　觀點網(wǎng)：為什么會選擇美國上市？

　　張勇：國內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)還有限制，香港還是不太接受我們的這種商業(yè)模式，我們80%以上的投資者是歐美和中東的投資者，很少有香港的投資者。2005年就鎖定到美國上市，主要是因為企業(yè)的估值方法兩個市場是有差距的。

　　觀點網(wǎng)：美國資本市場上對鑫苑是怎樣進(jìn)行評估的？

　　張勇：他們是基于我們的業(yè)務(wù)模式來預(yù)測未來三年以后的業(yè)績是多少，根據(jù)我們的財務(wù)模型預(yù)測未來的成長性。財務(wù)模型未來的成長性是多少，美國資本市場是這樣評估的，香港資本市場更多看你過去的土地儲備預(yù)測未來。

　　觀點網(wǎng)：“零庫存”模式有沒有風(fēng)險？

　　張勇：我們這種風(fēng)險反而小，我們以現(xiàn)金流為導(dǎo)向的成長方式，并不是以囤積土地多少為導(dǎo)向的，我們現(xiàn)金流回正的時間都可以預(yù)期和預(yù)定、預(yù)測，基本上我們的現(xiàn)金流回正是八到十個月，這種方法對風(fēng)險回避成本是最高的。我們不是沒有土地儲備，我們是零庫存，我們拿了土地就開發(fā)。

　　觀點網(wǎng)：是先選擇在美國上市再采用零庫存的嗎？

　　張勇：不是，這是我們鑫苑十年來積累的商業(yè)能力和商業(yè)方法。

　　觀點網(wǎng)：怎樣理解零庫存？

　　張勇：我們只拿招拍掛土地，我們在中國有非常大的招拍掛市場，每年在二三線城市有數(shù)千上萬塊招拍掛土地的市場，這個市場非常大，我們企業(yè)在這個市場完全可以拿到所需要的土地。第二、我們拿到土地以后四到六個月開工，八到十個月現(xiàn)金流回正，建完賣完不存房子，不像有些開發(fā)商存土地、存房子去調(diào)節(jié)。

　　觀點網(wǎng)：但是不可避免有些開發(fā)商通過土地增值還是獲得很大的利潤。

　　張勇：那叫做生意不是叫做企業(yè)，我們要做企業(yè)，所以很多問題我也講了，現(xiàn)在更多的放低很慘企業(yè)的是通過土地增值帶來的收益，不是企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營帶來的收益。

　　觀點網(wǎng)：鑫苑未來的發(fā)展城市有沒有規(guī)劃？選擇土地標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？

　　張勇：目前是六個城市，鄭州、蘇州、成都、昆山、安徽、濟(jì)南六個城市七個公司，在鄭州有兩個公司。拿地的標(biāo)準(zhǔn)就是根據(jù)市場調(diào)查有一定的毛利率和凈利潤測算。我們對市場通過有半年到一年的調(diào)查測算分析。

　　觀點網(wǎng)：為什么不在一線城市拿地？

　　張勇：我們的商業(yè)模式還是希望周轉(zhuǎn)快，一線城市的項目屬于投入大、周轉(zhuǎn)慢的。

　　觀點網(wǎng)：在目前市場成交量開始下跌的情況下快速周轉(zhuǎn)的模式能不能持續(xù)下去？你們這種模式在這種市場下有沒有經(jīng)受住考驗？

　　張勇：我們還是經(jīng)受住考驗了，因為我們的銷售量下降并不大，很有限，價格都在我們的預(yù)期范圍之內(nèi)。

　　觀點網(wǎng)：我一直很想了解像您這種模式跟定價策略之間是什么關(guān)系？

　　張勇：我們的定價策略是拿了地在建完賣完的模型下實現(xiàn)做生意和做企業(yè)是有區(qū)別的，做企業(yè)要考慮整個市場環(huán)境，未來五到十年之間的市場環(huán)境，需要對市場大環(huán)境、國民經(jīng)濟(jì)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有準(zhǔn)確的把握，這個把握能力要非常強(qiáng)。我們的項目不完全取決于價格，而是取決于樓盤的建設(shè)速度、建設(shè)品質(zhì)、成本控制能力、營銷和供應(yīng)商的有效合作，是通過生產(chǎn)運(yùn)營獲得連續(xù)性作業(yè)、連續(xù)性生產(chǎn)、連續(xù)性銷售，取決于內(nèi)部的生產(chǎn)能力。

　　觀點網(wǎng)：從拿地到開發(fā)完畢周期大概是一年左右？

　　張勇：根據(jù)實際項目的周期，高層項目都是20個月甚至更多。我們自己定為住宅開發(fā)商，當(dāng)然我們也賣社區(qū)的商鋪，我們不留存，包括社區(qū)商鋪都快銷售。

　　觀點網(wǎng)：在項目開發(fā)上是自己全做了嗎？設(shè)計、規(guī)劃、施工到銷售？

　　張勇：社會專業(yè)化分工已經(jīng)很強(qiáng)了，我們這種商業(yè)模式下認(rèn)為沒有必要去做自己的建筑工程。我們快也是在合理的工期和規(guī)范條件下，通過資源整合。在我們看中國未來更多房地產(chǎn)應(yīng)該走這種，住宅開發(fā)商應(yīng)該是這種模式。

　　觀點網(wǎng)：在市場整個變化情況下，如果達(dá)不到快速銷售怎么辦？

　　張勇：我們有預(yù)計的財務(wù)模型，按一年兩年的范圍做我們的財務(wù)模型。

　　觀點網(wǎng)：能把財務(wù)模型具體解釋一下嗎？

　　張勇：這個不好講。

　　觀點網(wǎng)：你們是走的專業(yè)化地產(chǎn)開發(fā)，走的是美國模式。

　　張勇：現(xiàn)在都在談美國模式或香港模式，實際上大家對香港模式和美國模式也沒有考慮清楚，所以等一個專題話題來說這些。

　　觀點網(wǎng)：我知道你們一直是鄭州市場的第一名。

　　張勇：04-06年連續(xù)三年第一，去年我們還是在前三名，因為全國化以后力量分散比較大，還是在前三名。

　　觀點網(wǎng)：當(dāng)時擴(kuò)張的時候會不會考慮到鄭州市場的競爭已經(jīng)很充分了？

　　張勇：每個市場競爭都很充分，基本都一樣的。

　　觀點網(wǎng)：除了蘇州和園區(qū)之外你們還開了哪個區(qū)域，考察了哪些地方？

　　張勇：徐州、無錫、南京這些地方都非常好。我們不以哪個區(qū)域為重點，我們看到哪兒好就去哪兒。

　　觀點網(wǎng)：中國房地產(chǎn)市場來看近八成的開發(fā)商資金是比較緊張的，你怎么看這個問題？

　　張勇：作為項目公司按項目公司的考慮做安排，做生意的短時做安排就可以了，做企業(yè)要有企業(yè)長遠(yuǎn)的安排，這個要分開，分開就變簡單了。做企業(yè)不僅要考慮現(xiàn)在更考慮未來三到五年，作為一個項目公司你又考慮當(dāng)下、每個月、每個季度、每半年的資金運(yùn)作就可以了。

　　觀點網(wǎng)：您在蘇州有一個項目公司，項目公司考慮的問題可能跟您有沖突。

　　張勇：它是服從在我們集團(tuán)架構(gòu)下的。

　　觀點網(wǎng)：產(chǎn)品呢？什么樣的產(chǎn)品最適合零庫存模式？

　　張勇：我們是做中高端，產(chǎn)品上講究成本、合理的性價比，分析的視角不一樣，提供好的社區(qū)文化、社區(qū)服務(wù)和生活方式，安排良好的生活方式。鑫苑有比較好的激勵和約談機(jī)制，我們公司的文化是健康的，在健康文化下有很好的收入和分配安排，有一些中高管的股權(quán)激勵和股權(quán)約束機(jī)制，這也是我們留住優(yōu)秀人才、壯大隊伍的過。

　　我們還是更多關(guān)注內(nèi)部的成長性、內(nèi)部生產(chǎn)能力，我覺得住宅開發(fā)商應(yīng)該是這樣，住宅開發(fā)商的產(chǎn)品要轉(zhuǎn)移給客戶的，不像持有物業(yè)不轉(zhuǎn)移，住宅開發(fā)商也是一種產(chǎn)品、一種消費(fèi)品，同時也是投資品，投資品和消費(fèi)品有效的結(jié)合在一兩年蓋完以后產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給別人。

　　觀點網(wǎng)：像中國這么多很大的房地產(chǎn)企業(yè)，你希望成為他們哪一個或者你希望成為一個什么樣的公司？

　　張勇：鑫苑有自己的成長方式。

　　觀點網(wǎng)：您希望多少年時間樹立起像萬科這樣全國皆知的模式？

　　張勇：我們現(xiàn)在正在修，已經(jīng)樹立了我們的模式。