地鐵建成后，由于各板塊得到均衡發(fā)展，而地產(chǎn)大板塊又在地鐵效應(yīng)下不斷新生，這意味著在武漢這座城市，鄰近板塊差價(jià)將大大縮小。

　　吳乾(化名)是武漢地鐵集團(tuán)有限公司前期策劃部的一位老員工，從80年代研究軌道交通開始，在這一領(lǐng)域已經(jīng)待了20多年，他見證了武漢地鐵工程由提議、到研究規(guī)劃、至審批的全過程。

　　他說，1995年左右，武漢市交通規(guī)劃院開始對地鐵進(jìn)行前期研究。2004年，武漢軌道交通有限公司(現(xiàn)武漢地鐵集團(tuán)有限公司)將軌道1號線、地鐵2號線一期工程以及4號線一期工程向國家發(fā)改委報(bào)批。但由于國家對各大城市地鐵建設(shè)有一定的限制，而地鐵的建造資金巨大，技術(shù)、成本要求較高，直到2006年，這三大工程才經(jīng)國務(wù)院審批立項(xiàng)，并于2006年11月，武漢地鐵2號線一期工程破土動工。

　　由于城市形態(tài)特殊，武漢人雖然早在上世紀(jì)90年代就夢想著能有一條過江地鐵能連通大江南北，地鐵的建設(shè)無疑會為整個城市注入新的活力。它貫穿武漢東西南北，服務(wù)于城市中心區(qū)，聯(lián)系外圍大型居住組團(tuán)，快速疏散舊城人口，更重要的是，它將重新厘定武漢地產(chǎn)板塊的格局和秩序。

　　“各自為政”帶來板塊資源浪費(fèi)

　　不同于其他內(nèi)陸城市，武漢被長江、漢江一分為三，而武漢三鎮(zhèn)因地理位置、區(qū)域特色以及人們生活習(xí)慣，又分為眾多地產(chǎn)板塊。據(jù)武漢國民經(jīng)濟(jì)研究所所長王濤介紹，結(jié)合當(dāng)前最新的武漢城市總體規(guī)劃(2006-2020)，我們將房地產(chǎn)板塊劃分為20個。武昌包括：武昌中心區(qū)板塊、青山板塊、楊春湖板塊、光谷板塊、南湖新城板塊、東湖新城板塊、湯遜湖板塊、東南新城板塊(含豹澥、紙坊、流芳)；漢口包括：漢口中心區(qū)板塊、后湖新城板塊、古田板塊、金銀湖板塊、吳家山板塊(含東西湖)、北部新城板塊(含盤龍城、橫店、武湖)東部新城板塊(含陽邏、北湖)；漢陽包括：漢陽中心區(qū)板塊、武漢四新板塊、知音湖板塊、蔡甸板塊、西南新城板塊(含軍山、常福、紗帽)。

　　據(jù)了解，除了城市中心區(qū)外，大規(guī)模的居住板塊主要集中在與主城區(qū)緊密連接的光谷板塊、南湖新城板塊、東湖新城板塊、湯遜湖板塊、東南新城板塊、古田板塊、后湖新城板塊、盤龍城板塊、武漢四新板塊等9個板塊。

　　然而，雖然武漢地產(chǎn)板塊眾多，各板塊各有特色，但各板塊之間聯(lián)系較少。這使得有些板塊往往陷入“各自為政”所帶來的困局和發(fā)展瓶頸。

　　例如，有的板塊擁有優(yōu)美的原生態(tài)環(huán)境，但在大型生活配套，如大型商業(yè)賣場、醫(yī)院等方面有所欠缺，這使得人們在有這方面需要的時候，不得不花更多的時間和精力前往市區(qū)。而有的板塊由于開發(fā)較早，大型居住區(qū)的形態(tài)已經(jīng)較為成熟，各項(xiàng)生活配套已相當(dāng)完善，但在區(qū)域環(huán)境、自然景觀上卻有所欠缺。因此，就單個板塊來看，由于某些資源的缺失，板塊的自身價(jià)值便大大削弱。而正因?yàn)榘鍓K價(jià)值的削弱，人氣的聚集便成了問題，這樣就造成了各板塊原有的優(yōu)質(zhì)資源的浪費(fèi)。

　　此外，板塊自身價(jià)值的相對削弱，也相應(yīng)的制約了板塊經(jīng)濟(jì)、文化等個各方面的發(fā)展。這樣一來，各板塊便陷入一場“混局”循環(huán)中。

　　地鐵將城市載入“多核時代”

　　由于外圍的大型居住區(qū)或多或少存在人氣不足的問題，而地鐵作為大武漢多個大型居住組團(tuán)連接主城的大動脈，它的建設(shè)提速和延伸將給這些區(qū)域帶來新的生命力。

　　按照最新修編的城市軌道交通規(guī)劃，城市軌道交通線由原來的7條220公里，擴(kuò)容到13條560公里。其中地鐵12條，總里程500公里。連通了武漢各個大大小小的居住板塊。

　　記者了解到，2號線一期為過長江線路，是馬池路至魯巷，主要連通板塊為金銀湖板塊、常青花園大型居住區(qū)、漢口中心城區(qū)、武昌中心城區(qū)、光谷板塊；地鐵4號線一期是武昌火車站和武漢火車站的聯(lián)通線，連通武昌中心區(qū)、青山板塊、楊春湖板塊。

　　此外，規(guī)劃中的2號線二期工程延伸后，湯遜湖板塊以及東南新城板塊(含豹澥、紙坊、流芳)也被串起；規(guī)劃中的4號線二期經(jīng)紫陽路，過江延伸至漢陽；而規(guī)劃中的3號線是跨越漢江的鎮(zhèn)間聯(lián)系線，是沌口至三金潭，主要連通后湖板塊、漢陽中心區(qū)板塊、武漢四新板塊、沌口等地。

　　由于特殊的城市形態(tài)，武漢歷來沒有明確的城市中心，但武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)卻各自擁有自己區(qū)域中心。但這里所談到的區(qū)域中心，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能承受城市的高密度人口。

　　湖北省社會科學(xué)院副院長劉玉堂介紹，武漢市常住人口860萬人，而加上流動人口，總的而言有1000萬人之多，而絕大部分人群都在往城市擠，這造成了城市人口分外密集。由于中心城區(qū)出行便捷，生活方便，人們想往城市里擠也數(shù)正常，但高密度的人口已經(jīng)使城市的交通壓力巨大。

　　然而，地鐵的出現(xiàn)正好補(bǔ)充了這一巨大壓力下的交通路網(wǎng)。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，地鐵建成之后，人們就可以搬到空氣、環(huán)境更好、更適于居住的地方，如金銀湖、光谷等地。而人氣的分散，將大大有利于多中心格局的建立。此外，地鐵的建成，可以使城市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心從“核心區(qū)”單獨(dú)分離出來，變成分散的“核心區(qū)”，使城市形成“多核心”格局。

　　據(jù)了解，當(dāng)時香港的地鐵建成后，人們把家從擁擠的市區(qū)搬到了新界，不但改善了人們的生活環(huán)境，更有效地緩解了市中心區(qū)的擁擠程度，而人氣的聚集正好成就新界作為城市新中心地位的奠定。

　　對于武漢人來說，最近的地鐵2號線的建成，將使得沿線的商業(yè)中心、城市中心，如武廣、江漢路、中南等商圈以及所在區(qū)域的板塊人氣分散，向沿線兩端延伸。而人氣的分散，正有利于多中心格局的建立。

　　板塊的“大統(tǒng)一”革命

　　雖然說地鐵通車后，其直接影響是各大站點(diǎn)周圍的區(qū)域，但地鐵作為一個大的輻射源，它是以各大站點(diǎn)為中心，向周圍的板塊擴(kuò)散。業(yè)內(nèi)專業(yè)人士稱，地鐵通車后，地產(chǎn)布局將隨著地鐵的貫通或重心轉(zhuǎn)移，或板塊放大。各相鄰板塊將以這個“中心”為基點(diǎn)，形成“1＋X”的大板塊融合。

　　以光谷為例，與現(xiàn)在的光谷板塊相鄰的有湯遜湖板塊、東南新城板塊等。這些板塊相鄰但各有不同。但整個區(qū)域有個共同的特點(diǎn)，就是高科技產(chǎn)業(yè)聚集地，這個特色，使得區(qū)域內(nèi)各板塊又貌似有些聯(lián)系。雖然目前光谷的配套設(shè)施相對其他非中心城區(qū)板塊還算完善，但公共交通也僅限于幾路小巴士，市民對光谷和流芳的心理距離，肯定是大不相同的。但如果地鐵2號線二期工程通車至流芳后，地鐵會將整個臨近板塊串聯(lián)起來。各大板塊會因地鐵所帶來交通快速效應(yīng)，使得各板塊的距離將大大的拉近，比如說，地鐵通車前，流芳到魯巷的公交車程可能需要30分鐘，而地鐵通車后，可能僅僅只需要10分鐘左右。而距離的拉近將大大打破板塊的界限。

　　此外，一旦地鐵開通，這幾個板塊的商業(yè)配套、生活配套將實(shí)現(xiàn)共通共用，各板塊優(yōu)質(zhì)資源得到放大，區(qū)域地產(chǎn)也將伴隨地鐵建設(shè)的加速而迸發(fā)新的力量。

　　因此，光谷的各個板塊將形成以原光谷板塊為核心，湯遜湖、廟山、藏龍島、東南新城板塊為重要組成部分的大光谷板塊。“大光谷”的稱呼也隨之而來。

　　板塊價(jià)值趨同態(tài)勢明顯

　　業(yè)內(nèi)人士稱,地鐵建成以后，許多事物的價(jià)值判斷原本是以空間距離來衡量的，現(xiàn)在就開始變成以時間長短來衡量。比如，一般來說，房地產(chǎn)的價(jià)值是隨著與市中心的距離越來越遠(yuǎn)而價(jià)值遞減，這也就是所謂的一類地塊、二類地塊的劃分。比如A樓盤位于市中心一類地塊，但從A樓盤出發(fā)到市中心步行需要25分鐘，而另一個B樓盤位于市郊的地鐵站出口邊，坐地鐵到市中心的地鐵出口需要20分鐘，如果沒通地鐵，兩個樓盤的價(jià)格可能相差十萬八千里，如果地鐵一通，B樓盤與A樓盤的價(jià)格很可能非常接近，甚至?xí)霈F(xiàn)B樓盤價(jià)格高于A樓盤的情況。

　　但地鐵建成后就不同了，板塊的價(jià)值是以時間的考量為重點(diǎn)。再加上由于大板塊和多中心的格局形成，各板塊的區(qū)域價(jià)值與房價(jià)也將呈均衡態(tài)發(fā)展，也就是說，武漢將不再出現(xiàn)鄰近板塊價(jià)差2000元每平方米的現(xiàn)象。

　　記得去年，金銀湖板塊的樓盤均價(jià)在4000元每平方米左右，而一過常青立交橋，沿常青路前行，樓盤均價(jià)頓時陡漲至6000元每平方米。相鄰的兩大區(qū)域，價(jià)差竟達(dá)2000元每平方米。業(yè)內(nèi)人士稱，地鐵建成后，由于各板塊得到均衡發(fā)展，而地產(chǎn)大板塊又在地鐵效應(yīng)下不斷新生，這意味著在武漢這座城市，鄰近板塊差價(jià)將大大縮小。

　　此外，由于各近郊板塊的區(qū)域價(jià)值在板塊大融合進(jìn)程中得到大大提升，近郊板塊的樓市將得到相應(yīng)發(fā)展，地鐵效應(yīng)將對武漢的房價(jià)又將是個刺激性促漲。