曾經(jīng)籌集巨資精心打造的核心項(xiàng)目，如今卻成為了公司資金的負(fù)累，無(wú)奈之下，外高橋只能忍痛割肉。

　　外高橋(600648)今日公告，擬采用公開(kāi)掛牌的方式轉(zhuǎn)讓"森蘭•外高橋"項(xiàng)目南部國(guó)際社區(qū)A1-1、A1-2地塊。兩地塊建設(shè)用地總面積為97,073.90平方米，規(guī)劃總建筑面積為158,603.53平方米。

　　公告表明，公司將通過(guò)上海市房地產(chǎn)交易中心，采用公開(kāi)掛牌的方式轉(zhuǎn)讓"森蘭•外高橋"項(xiàng)目南部國(guó)際社區(qū)A1-1、A1-2地塊。該地塊位于"森蘭•外高橋"南部國(guó)際社區(qū)西北角，四至范圍為：東至規(guī)劃經(jīng)一路、南至蓮心河及A1-3規(guī)劃幼兒園地塊、西至張楊北路東側(cè)綠化帶、北至規(guī)劃緯二路。

　　經(jīng)上海市房屋土地測(cè)繪中心測(cè)定，A1-1地塊建設(shè)用地面積為64,221平方米，規(guī)劃容積率不大于1.6，A1-2地塊建設(shè)用地面積為32,852.90平方米，規(guī)劃容積率不大于1.7。

　　背景

　　森蘭•外高橋項(xiàng)目，本名為“sunpark”，位于新市鎮(zhèn)內(nèi)。是一個(gè)集住宅、商務(wù)、休閑等多功能的綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因其占地5.74平方公里，也一度被稱為5•74項(xiàng)目，直到去年才更換為現(xiàn)在這個(gè)名字。公司預(yù)計(jì)將其建成高綠化率、低容積率的住宅。

　　上海市政府根據(jù)城市現(xiàn)狀和國(guó)際化大都市的發(fā)展要求，規(guī)劃到2020年，逐步形成市域城鎮(zhèn)“1966”四級(jí)居住體系。浦東新區(qū)分為六個(gè)功能區(qū)，外高橋功能區(qū)為其中之一，包括高橋、高東、高行三鎮(zhèn)，面積97平方公里。森蘭•外高橋項(xiàng)目地塊位于外高橋功能區(qū)核心區(qū)域。

　　據(jù)外高橋年報(bào)披露，5•74地塊是一個(gè)面積為5.74平方公里的土地，東至楊高北路，南至趙家溝、西至張揚(yáng)北路，北至航津路。該地塊分為北、中、南三塊。

　　北塊北至航津路，南至洲海路，取名“動(dòng)遷基地”，占地119萬(wàn)平米，主要建動(dòng)遷房和配套房，規(guī)劃建面為100萬(wàn)平米；中塊為商業(yè)地產(chǎn)，北至洲海路，南至五洲大道，占地面積為199萬(wàn)平米，建筑面積為40萬(wàn)平米；南塊北至五洲大道，南至趙家溝，計(jì)劃建國(guó)際高檔公寓，占地面積為256萬(wàn)平米，建筑面積也在100萬(wàn)平米左右。此次出的兩地塊就位于該地西北角。

　　外高橋具有深厚的國(guó)資背景，位于國(guó)家重點(diǎn)保稅區(qū)，上海外高橋保稅區(qū)內(nèi)。公司致力于保稅區(qū)內(nèi)地塊開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、保稅倉(cāng)儲(chǔ)和國(guó)際貨代等業(yè)務(wù)。

　　進(jìn)度

　　外高橋于2001年開(kāi)始運(yùn)作5•74項(xiàng)目，由于需要辦理各種手續(xù)，公司直到2006年下半年才正式拿到該地塊的產(chǎn)權(quán)。到2007年12月31日，外高橋已為5.74項(xiàng)目投入20億元。

　　2001年，集團(tuán)占用上市公司資金，大致為4.6億元拿下該地塊。03年公司先行建設(shè)了14萬(wàn)平米的動(dòng)遷安置基地，為開(kāi)發(fā)5.74平方公里的土地做好前期準(zhǔn)備。

　　2004年和2005年項(xiàng)目控制性規(guī)劃方案獲得了、市規(guī)劃局結(jié)構(gòu)性規(guī)劃批準(zhǔn)、南部國(guó)際社區(qū)的修建性詳規(guī)的編制工作完成，基本完成了5•74項(xiàng)目動(dòng)遷居民鎮(zhèn)保安置工作以及征地大包干工作。此外，公司有序推進(jìn)與潛在合作方和投資者的接觸談判工作，積極籌集建設(shè)資金，實(shí)施滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

　　2006年?yáng)|溝梭形綠地動(dòng)遷工程簽約儀式在動(dòng)遷指揮部舉行，標(biāo)志著動(dòng)遷工作的開(kāi)始，新市鎮(zhèn)北塊基地奠基。正式啟動(dòng)了動(dòng)遷基地一期約10萬(wàn)平米的配套商品房開(kāi)工建設(shè)，同時(shí)開(kāi)始了四、五期配套商品房的設(shè)計(jì)工作。

　　07年項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，并正式更名為森蘭•外高橋。2007年上半年，完成控制性規(guī)劃工作，前期動(dòng)遷工作，工程建設(shè)工作(北塊配套商品房一期建筑物已出地面、二三期施工隊(duì)伍已進(jìn)場(chǎng)，四期已進(jìn)入公開(kāi)招投標(biāo)階段，完成區(qū)內(nèi)6條道路的立項(xiàng)和報(bào)建工作)；規(guī)劃編制工作。

　　2007年下半年，公司推進(jìn)北塊配套商品房建設(shè)以及市鎮(zhèn)道路、水域建設(shè)；對(duì)中塊商業(yè)形態(tài)進(jìn)行規(guī)劃和公開(kāi)招投標(biāo)；與國(guó)內(nèi)外著名商業(yè)地產(chǎn)公司洽談合作思路和模式。

　　目前，“5•74”項(xiàng)目的動(dòng)拆遷完成了60%到70%，用于回遷的40萬(wàn)平方米的配套商品房已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，外高橋證券代表顧潔瑋表示。

　　籌資與賣(mài)地

　　拿到浦東新區(qū)如此大項(xiàng)目的外高橋，原本以為該項(xiàng)目能夠?yàn)楣編?lái)巨大的贏利空間，不想后來(lái)反而成為公司沉重的負(fù)擔(dān)，巨大的精力及資金投入甚至拖緩了公司發(fā)展的步伐。

　　在外高橋的年度報(bào)表中，“5•74項(xiàng)目”預(yù)計(jì)總投資為60億元。就在今年3月18日，外高橋董秘王勛則表示，該項(xiàng)目的實(shí)際投資額可能超過(guò)60億元，具體數(shù)值目前很難估計(jì)。

　　公司04年11月公告顯示，欲融資5億用于5•74項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。06年9月，外高橋公司與當(dāng)?shù)貛准毅y行簽定了銀團(tuán)貸款協(xié)議，貸款18億元貸款用于5•74土地項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，期限為三年，并以4.94平方公里土地抵押作為上述貸款的擔(dān)保。今年一季度報(bào)告聲稱，公司為滿足“森蘭.外高橋”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)運(yùn)資金需求，凈增貸款額度2.27億元。

　　外高橋如今正面臨的重大事件是公司的重組，顧潔瑋3月13日表示，目前，公司計(jì)劃尋找合作伙伴或先期轉(zhuǎn)讓部分土地，來(lái)解決資金問(wèn)題，如果重組順利實(shí)施，將會(huì)讓合作或轉(zhuǎn)讓變得容易。

　　顧潔瑋稱，在重組前，外高橋業(yè)績(jī)不佳主要是由兩個(gè)原因影響，一個(gè)原因是資產(chǎn)質(zhì)量不高，一個(gè)是受“5•74項(xiàng)目”拖累，資金運(yùn)轉(zhuǎn)不暢。

　　曾經(jīng)籌集巨資精心打造的核心項(xiàng)目，如今卻成為了公司資金的負(fù)累，無(wú)奈之下，外高橋只能忍痛割肉。