與以前的國八條、國六條比，如今的房地產(chǎn)市場更似乎是處于市場尋底過程，而不再是過去的行政性房價施壓。

　　08年5月5日到11日的數(shù)據(jù)顯示：

　　北京

　　期房簽約2234套，環(huán)比增加39.4%，簽約面積23.5萬平，環(huán)比增加43.7%。

　　其中住宅簽約1698套，環(huán)比增加25%，簽約面積19.1萬平，環(huán)比增加30.5%。

　　天津

　　商品住宅簽約1078套，環(huán)比增加18.7%，簽約面積11.5萬平，環(huán)比增加19.3%。

　　深圳

　　商品住宅簽約1321套，環(huán)比減少7.6%，成交面積10.4萬平，減少3.7%。

　　*上海

　　商品住宅成交套數(shù)4549套，環(huán)比增加96.7%，成交面積45.8萬平，增長84.8%。

　　*南京

　　商品住宅成交982套，環(huán)比增加38.9%，成交面積10.6萬平，增加34.6%。

　　*杭州主城區(qū)

　　商品住宅成交642套，環(huán)比增長23%，成交面積6.8萬平，增長14%。

　　武漢

　　商品住宅成交1490套，環(huán)比增長65.6%，成交面積14.8萬平，增長72.1%。

　　*重慶

　　商品住宅成交2402套，環(huán)比增長8.3%，成交面積21.5萬平，減少2.6%。

　　2008年5月12日到18日的數(shù)據(jù)顯示：

　　北京

　　期房住宅簽約1582套，環(huán)比減少6.83%，成交面積18.8萬平，減少1.7%。

　　現(xiàn)房住宅簽約251套，環(huán)比減少27.87%，成交面積3.88萬平，減少26.03%。

　　上海

　　普通住宅成交套數(shù)2692套，環(huán)比增長16.74%，成交面積23.14萬平，增加18.25%。

　　深圳

　　商品房成交1252套，環(huán)比減少5.22%，成交面積10.97萬平，增長5.41%。

　　天津

　　商品房成交套數(shù)1104套，環(huán)比減少17%，成交面積13.5萬平，減少1.3%。

　　*長沙

　　期房住宅成交1652套，環(huán)比減少28.64%，成交面積18.71萬平，減少31.85%。

　　武漢

　　商品房成交1682套，環(huán)比增長13%，成交面積19.6萬平，增長32.71%。

　　上述數(shù)據(jù)中，除了城市名前打*號之外的城市，全部都表現(xiàn)為成交房型的套均面積環(huán)比增加。

　　這是一個非常有意思的市場現(xiàn)象，如果按輿論中聲討的那樣，主流購房者都買不起房的話，理應套均面積持續(xù)下滑才是。

　　在整個房地產(chǎn)市場的一片降價、聲討、觀望氣氛中，我們應該相信目前參與交易的購房者更多以剛性需求為主。

　　上周末曾與一些朋友聚會時候做過調(diào)查，調(diào)查他們對房地產(chǎn)市場的觀點。

　　1、現(xiàn)在的房價如何？

　　太貴了，買不起，腰斬還差不多。

　　2、你家庭年收入多少？

　　我和我老婆都是06年大學畢業(yè)后參加工作的，07年家庭總收入該有12萬吧。

　　3、你想買多大面積的什么樣的房子？

　　當然要大一些呀，140平左右差不多，最好是蘇州環(huán)線以內(nèi)的。

　　應該說，這個年輕家庭的年收入水平對于整個蘇州市區(qū)而言并不算高，也就是說，如果以房地產(chǎn)市場的主流購買人群來說，這個家庭應該算是恰巧被覆蓋的邊緣家庭。

　　如果按照某些經(jīng)濟學家、社會學家的說法，房價收入比在3～5倍為比較合適，那么這個家庭可以購買的商品住宅的總價該在36萬～60萬之間。

　　我們先來看看蘇州地區(qū)的房價，目前環(huán)線內(nèi)的鑫茂集團開發(fā)的景園，銷售均價在7500元左右，按其購買力上限計算，可以購買80平的均價住宅樓。

　　一對僅僅工作只有1年多的年輕夫妻，已能以5年的收入購買一套環(huán)線內(nèi)80平的住宅，這個房價如果還要再說過高實在是說不過去了。

　　60后的那部分人群，在90年代初，為了單位的福利分房，熬了近10年左右的工齡，才馬虎獲得了75平以內(nèi)的住房，這對于他們來說已經(jīng)是可以雀躍歡呼的了。

　　而現(xiàn)在的那些70后、80后又是怎樣的消費思維呢？

　　我們是否真的必須讓每一個剛剛參加工作不久的年輕人都擁有面積較大的自有住宅？

　　汶川地震后，對于商品房的供求存在較多變數(shù)，不過，作用力相對更偏于災區(qū)罷了，我以成都為例做一說明。

　　1、成都市區(qū)的外來投資、投機需求在短期內(nèi)將必然大幅度萎縮，長期影響有待觀察。

　　2、成都外圍，尤其是受災較重的城市居民，更傾向于在經(jīng)過震災考驗的成都購房置業(yè)，因購買力原因而更多偏向城郊區(qū)域。

　　3、成都本地居民在震災之后，對住宅區(qū)域、樓層、質(zhì)量的坐標進行重構，引起二手房交易的攀升。

　　4、四川礦區(qū)的暴發(fā)戶更傾向于在成都購置建筑品質(zhì)一流的住宅，規(guī)避天災影響。

　　對于中國其他大中型城市，或許人們將簡單從價格、地段、學區(qū)、成熟度、物業(yè)的對比上，再增加一條比重或許會很大的樓盤建筑質(zhì)量，觀察和考驗建筑施工公司的能力。

　　與以前的國八條、國六條比，如今的房地產(chǎn)市場更似乎是處于市場尋底過程，而不再是過去的行政性房價施壓。

　　以過去的一段時間，政府雖然在口風上仍然強調(diào)要抑制房價過快上揚，強調(diào)緊縮貨幣政策，可是金地、華發(fā)、保利、萬科、新湖中寶等融資方案相繼放行，為市場資金注入了一些暖暖的活力。

　　是否會更大力度的放開房地產(chǎn)融資，我們更需要觀察泛海、富力的融資，尤其是去年高價大量屯地的恒大會不會繼續(xù)被扣。

　　市場在猶豫中前行，當市場再次向下尋底，或者轉身向上時，人們或許才會恍然大悟，原來是這么回事。