“房地產(chǎn)市場就像一出戲劇，戲演到一半，突然中場叫停，被要求改寫劇本，不明就里的觀眾紛紛退場，現(xiàn)在正處在無人喝彩期。”

　　一步天堂，一步地獄。

　　無論是股票市場還是房地產(chǎn)行業(yè)都面臨著“規(guī)則重整”的陣痛，就像萬通董事長馮侖所說：“房地產(chǎn)市場就像一出戲劇，戲演到一半，突然中場叫停，被要求改寫劇本，不明就里的觀眾紛紛退場，現(xiàn)在正處在無人喝彩期。”

　　外資的盤算

　　“與去年相比，今年我們的機(jī)會(huì)更多。”作為國際知名投行的亞洲融資業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人，王明(化名)已經(jīng)準(zhǔn)備好今年在國內(nèi)大展拳腳，他對房地產(chǎn)行業(yè)的信心似乎遠(yuǎn)比當(dāng)事人更充分。

　　與他們在國外PE(股權(quán)投資)的做法一樣：低價(jià)購入未上市企業(yè)股份，進(jìn)而輔助企業(yè)上市，再在股票市場退出一直是他們堅(jiān)持的盈利模式。在他們看來這是最傳統(tǒng)也是容易獲取高利潤的方式。

　　以恒大為例，德意志銀行、美林及淡馬錫三家投行在2006年底花費(fèi)了4億美元占據(jù)了恒大30%的股權(quán)。而在恒大3月招股說明書顯示，美林等保薦人對恒大的市值估計(jì)在1000億~1300億港元之間。換言之，如果恒大順利上市，三家投行的股票價(jià)值是300億至390億元。

　　短短一年間賬面收益可達(dá)10倍，這也難怪在今年一季度行業(yè)萎靡不振之時(shí)，依然有4.9億美元的資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。但隨著今年昌盛地產(chǎn)和恒大地產(chǎn)先后宣布擱置香港上市計(jì)劃，市場開始關(guān)注私募基金能否在已投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)適時(shí)退出。

　　主流偏向

　　進(jìn)入2008年，在一系列宏調(diào)面前，資本市場主流開始集中關(guān)注地產(chǎn)企業(yè)的“資金壓力”。

　　其實(shí)，不少房地產(chǎn)企業(yè)的銷售依然在飛快增長。有分析師表示，5月中上旬地產(chǎn)股的再度下挫是源于萬科的銷售數(shù)據(jù)不理想。該公司4月的銷售收入環(huán)比下降35%，然而，如果與去年同期比較，萬科的銷售收入實(shí)際增長了73.5%。

　　每個(gè)行業(yè)都有其銷售周期，為什么同比增長了七成以上的銷售數(shù)據(jù)，會(huì)被投資者理解為“銷售不理想”？

　　“主要是上一階段房地產(chǎn)業(yè)擴(kuò)充太快了，在現(xiàn)在的融資背景下，銷售情況稍有差池直接影響到地產(chǎn)商的資金鏈。”廣東地區(qū)最大的私募基金的經(jīng)理陳林分析道。去年報(bào)表也反映了行業(yè)的困境，2007年萬科、招商、金地、保利，四大上市開發(fā)商資金狀況均不容樂觀。四公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)值，且均為各公司5年來的最低。萬科的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-1.52，招商地產(chǎn)為-4.74，金地與保利更只有-7.52及-7.65。

　　“據(jù)我們估算，去年全國的總體銷售收入只有2.9萬億元，但購入土地的款項(xiàng)就高達(dá)3萬億元。”潘石屹這樣解析同行的窘境。在這種種壓力下，5月中旬，萬科將其在東莞項(xiàng)目以500萬元的價(jià)格出讓一半股權(quán)。

　　行業(yè)進(jìn)入生死邊緣？

　　“實(shí)際上，我們現(xiàn)在股市上的資金并不多，大部分的錢都借給了開發(fā)商。”陳林告訴記者，與他相仿，珠三角眾多私募基金甚至地下錢莊都或多或少與地產(chǎn)商有借貸往來。在他看來，貸款給開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)并不高，實(shí)實(shí)在在的土地是最有效的抵押物。所以從年初開始，他們一直在加大對地產(chǎn)商的貸款。“的確，我們的貸款成本會(huì)比銀行的高，但如果算上向銀行貸款的灰色成本，之間的差距并不會(huì)相差太大。”陳林認(rèn)為，他們部分填補(bǔ)了銀行缺失所帶來的真空狀態(tài)。

　　“與去年相比，的確有一定的資金壓力，但并沒有外界猜測的那么大。”上述地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)總監(jiān)表示。同時(shí)他也認(rèn)同資本市場的考察標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在國內(nèi)地產(chǎn)商最大的難題還是如何保證銷售。就像馮侖所說到，由于剛性需求，國內(nèi)25~35歲的購房者會(huì)抱怨、會(huì)觀望，但并不會(huì)離場。再把他們吸引進(jìn)場同樣是行業(yè)今年表現(xiàn)如何的關(guān)鍵。