實力不濟的房地產(chǎn)企業(yè)終將逐漸退出這個市場。在資金和土地多次撩動其敏感神經(jīng)之后，內(nèi)地的房地產(chǎn)商瞄準在港上市也就不難理解了。

　　開發(fā)商融資依舊迫切

　　近日，房地產(chǎn)界“名嘴”北京市華遠集團總裁任志強再發(fā)妙論，其“窮人不應(yīng)該買房”的理論升級，認為不應(yīng)該借錢給中小房產(chǎn)商。任志強表示，沒有實力的中小開發(fā)商類似于沒有實力買房的“窮人”，借錢給他們等于發(fā)給窮人次級債一樣危險。

　　由此看來，資金鏈成為開發(fā)商脖子上的“絞索”。而在DTZ戴德梁行房地產(chǎn)物業(yè)管理顧問有限公司北亞區(qū)估價部董事、建設(shè)部注冊房地產(chǎn)估價師陳家輝看來，上市融資成為了開發(fā)商取下“絞索”的一個重要辦法。

　　房產(chǎn)企業(yè)正處于艱難時期

　　目前，關(guān)于開發(fā)商的資金鏈問題，已經(jīng)走到了前所未有的時期。北京華遠集團總裁任志強指出，今年以來由于銷售萎靡，開發(fā)商方面4年來首次出現(xiàn)自有資金“告急”的局面。

　　任志強直言，原因就是銷售業(yè)績急速下降、開發(fā)商自有資金來源不足。“對開發(fā)商來說，去年移過來的錢很多，但今年凈增長的自有資金量很少，如一季度隨著銷售量的同比下降，定金、預(yù)收款、個人房貸等收入也下降。去年年底的統(tǒng)計顯示，銀行貸款占開發(fā)商資金來源的比重并不大，已從2000年的24%左右下降到18%，但定金和預(yù)收款占到23%，個人房貸占到13%，而一季度這三大款項在開發(fā)資金中的總比重從42%下降到了19%，這樣開發(fā)商就感覺沒有錢花了。”

　　去年將大量現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為土地、今年銷售情況又不好的，這樣的開發(fā)商就出現(xiàn)了一些現(xiàn)金流的問題。任志強表態(tài)：“全國房地產(chǎn)企業(yè)近期正處于最艱難的時期；銀行方面，由于信貸緊縮，房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的困難程度越來越大。”

　　上市融資越挫越勇

　　一些房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人也坦陳，“缺錢”已成為當前房地產(chǎn)開發(fā)商的“頭號難題”。

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示：“2008年的房地產(chǎn)特別困難，因為2007年中國的房地產(chǎn)企業(yè)太瘋狂了，去年一年房地產(chǎn)的銷售額是2.9萬億元人民幣，接近3萬億元人民幣，這是國家統(tǒng)計局的數(shù)字。可是去年一年中國的房地產(chǎn)公司購買土地也超過3萬億元。”潘石屹覺得：“錢已經(jīng)花得差不多了。”

　　在巨大資金壓力面前，地產(chǎn)企業(yè)決心孤注一擲，竭盡全力達到上市目的。“從今年我們接觸的客戶來看，有上市評估意向的越來越多。”陳家輝雖然表示不方便透露企業(yè)名單，但他告訴記者，基于發(fā)展等原因，企業(yè)謀求上市的意圖達到空前的熱情。拿地難，斷了房企持續(xù)發(fā)展的

　　道路；融資難，則斷了房企安身立命的脈門。

　　實力不濟的房地產(chǎn)企業(yè)終將逐漸退出這個市場。在資金和土地多次撩動其敏感神經(jīng)之后，內(nèi)地的房地產(chǎn)商瞄準在港上市也就不難理解了。

　　上市鼓聲響徹香港

　　眾多房企為何獨對港交所青睞有加？陳家輝表示，企業(yè)選擇何地上市，最關(guān)鍵的還是看這個市場的融資能力，以及企業(yè)所能融到的資金規(guī)模。

　　綜觀整個2006年，都是香港資本市場獨領(lǐng)風(fēng)騷。根據(jù)資料，香港主板一共吸納了39家中國內(nèi)地企業(yè)，比2005年增加2家，融資總額也由2005年的190.13億美元躍升為412.84億美元，占中國2006年度海外融資總額的94%，平均籌資額達10.58億美元。

　　新加坡主板市場共吸收了24家中國企業(yè)，平均融資額僅為5570萬美元。而2006年在納斯達克融資的中國企業(yè)數(shù)為6家，平均籌資額約為8783萬美元。相比之下，香港資本市場的融資效率明顯更具有誘惑力。

　　此外，內(nèi)地房地產(chǎn)同行2006年在香港批量上市的成功經(jīng)驗，也給此次房企綢繆香港上市一個心理暗示。

　　這是自2004年國家因宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)信貸從嚴以來，開發(fā)商大規(guī)模結(jié)群成隊趕赴香港上市融資的首次成功演繹。而香港投資者更偏好房地產(chǎn)行業(yè)，這對于赴港上市的內(nèi)地房企來說有如一劑興奮劑。

　　與此同時，國家發(fā)展多元化融資市場的建議，也讓開發(fā)商看到了政策面的支持。陳家輝告訴記者，目前，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)融資市場格局單一，而在經(jīng)濟發(fā)展水平較低的階段，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金則是主要依賴于銀行貸款，其不規(guī)范融資使得房地產(chǎn)融資風(fēng)險加大，風(fēng)險又使得銀行不堪重負。因此，基于我國當前房地產(chǎn)市場的實際情況，我國政府對房地產(chǎn)市場進行了宏觀調(diào)控，其目的是為了保持市場的均衡發(fā)展，為市場的健康有序發(fā)展提供良好的外部環(huán)境。

　　陳家輝說，“當前在銀根緊縮的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商爭取上市或增資擴股，雖然這并不是一種新的趨勢，但目前表現(xiàn)得更加明顯了。”