濱江集團項目太過單一，住宅市場又受調(diào)控影響最大。且項目集中一地，使得未來業(yè)績存在一定的不確定性。

　　2008年5月19日，時鐘剛剛走過14：28，喧鬧的深圳交易所大廳一下子靜寂下來。這一刻起，全國為四川汶川地震死難者默哀三分鐘。

　　片刻之后，杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司(簡稱濱江房產(chǎn))網(wǎng)上發(fā)行之路再度啟動，這靜默的三分鐘似乎并沒有影響認購者的熱情。

　　申購代碼為“002244”的濱江集團，本次發(fā)行采用網(wǎng)下向詢價對象詢價配售和網(wǎng)上資金申購定價發(fā)行相結(jié)合的方式進行。早在14日即確定的發(fā)行股份數(shù)量為6000萬股，發(fā)行價格為20.31元／股，市盈率21.19倍。

　　作為調(diào)控后第一家地產(chǎn)IPO企業(yè)，濱江集團此次網(wǎng)上發(fā)行如若順利，將能募集資金約12億元左右。

　　草根

　　濱江集團成立于1996年，是杭州的老牌房地產(chǎn)企業(yè)，具有國家建設(shè)部一級開發(fā)資質(zhì)。十幾年的發(fā)展中，在西湖、錢塘江、京杭大運河、千島湖、湘湖、鏡湖邊實踐著“濱江”主旨，金色家園、萬家花城、金色海岸等建筑作品在杭州頗有名氣。

　　“現(xiàn)在看來，濱江集團的成功有其特殊之處。在杭州房地產(chǎn)剛剛起步的時候，濱江以低廉的價格拿到不少核心區(qū)域土地，產(chǎn)品定位也形成差異化。”一位了解濱江集團的杭州地產(chǎn)人士稱。

　　他指出，濱江集團大部分地塊都是02年到06年獲得的，因此土地成本較低，均價僅為4400元/平米，而如今的杭州“地王”樓面價格已經(jīng)達到19000元/平方米。

　　“而濱江集團的土地儲備集中在杭州市中心、次中心及景觀資源豐富的西湖、錢塘江、千島湖邊。這部分地段無疑是杭州最黃金、最昂貴的土地資源。”該人士稱。

　　雖然出身草根，但是濱江集團看準了房地產(chǎn)市場中缺乏的高端資源，并將項目定位為中高檔，形成了產(chǎn)品的獨特性。正因如此，濱江集團連續(xù)三年榮獲杭州城區(qū)商品房銷售榜冠軍。

　　根據(jù)集團資料顯示，截止2008年2月，集團土地儲備和建設(shè)面積共205.45萬平方米，89%集中于杭州，可供滾動開發(fā)5年。

　　上市

　　據(jù)濱江集團公開資料顯示，2007年集團商品房銷售總額40.56億元，占到杭州市場份額的7.66%。集團2007年銷售收入26億元、凈利潤4.5億元，同比增長分別為95%和124%，而2006年較2005年上漲115.51%，最近3年凈資產(chǎn)收益率呈現(xiàn)穩(wěn)定上升態(tài)勢。

　　而分析人士則指出，2006年和2007年集團凈資產(chǎn)收益率分別達到52.37%和57.83%，遠高于行業(yè)平均水平。2006年和2007年集團總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分別為0.31和0.4，存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.31和0.34，較萬科、棲霞建設(shè)等集團的周轉(zhuǎn)率稍低。

　　“主要源于濱江集團中高端市場定位導(dǎo)致集團凈資產(chǎn)收益率較高和周轉(zhuǎn)率偏低。”分析人士稱。

　　上市無疑將會為濱江集團帶來一筆寶貴的現(xiàn)金，以及再融資的平臺。濱江集團人士稱，通過資本市場擴張，濱江集團面臨著新的機遇。

　　南京證券認為，未來三年，集團的結(jié)算項目主要來自杭州，預(yù)計2008、2009、2010年集團主營業(yè)務(wù)收入分別達到28.94億元、37.62億元和75.24億元，凈利潤分別達到6.65億元、9.42億元和20.48億元。

　　“主要還是得力于其土地儲備的高端性。”分析人士稱，濱江集團擁有的土地儲備大部分位于杭州，建筑面積總計233萬平方米，權(quán)益建筑面積194萬平方米。其中，約70%定位于高端物業(yè)，土地附加值高，盈利能力很強，使集團在未來幾年能保持50%以上的毛利率水平。

　　而長江證券研究報告則稱，近年集團在較高的拿地成本下，仍能保持行業(yè)內(nèi)平均以上的銷售利潤率，一者是作為民營企業(yè)，集團的成本費用控制很好，期間費用率遠低于行業(yè)平均，二者就是集團高附加值產(chǎn)品的投放。

　　據(jù)濱江集團招股文件可知，集團發(fā)展戰(zhàn)略是以做強杭州市場為根本，通過對成熟產(chǎn)品的復(fù)制開發(fā)，朝跨區(qū)域規(guī)?；较虬l(fā)展，首要目標是以上海為中心的長三角二線城市。

　　據(jù)其集團負責(zé)人介紹，濱江集團力爭保持每年30%的業(yè)績增長，在2010年以前達到總資產(chǎn)規(guī)模150億元以上，凈資產(chǎn)規(guī)模50億元以上的大型專業(yè)房地產(chǎn)集團。

　　瓶頸

　　在如今的信貸緊縮、銷售萎靡的狀況下，資金早已成為每個房地產(chǎn)企業(yè)最奢求得到的本錢。濱江集團的上市，在多數(shù)人眼中，就是一次找錢的嘗試。

　　從財務(wù)報表角度來看，2007年濱江集團有巨量負的經(jīng)營現(xiàn)金流和正的融資現(xiàn)金流，這與去年集團大量拿地造成的大量土地出讓金有關(guān)。而截至2007年底，集團的資產(chǎn)負債率高達83.92%。

　　不過亦有研究報告指出，集團的財務(wù)結(jié)構(gòu)顯示集團的流動性仍相對樂觀。分析集團2007年的負債結(jié)構(gòu)，可以看到負債中超過半數(shù)屬于預(yù)收賬款，有息負債率僅為25.83%，集團財務(wù)壓力并不沉重，這就意味著集團仍有進一步擴張的能力。

　　如今，擺在所有房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個共同風(fēng)險就是，在國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控趨緊及中央人民銀行從去年開始采取從緊的貨幣政策以來，房地產(chǎn)市場由去年供求旺盛、價格快速上漲的局面轉(zhuǎn)向理性回歸。

　　“濱江集團的項目太過單一，住宅市場又是受到調(diào)控影響最大的。同時集團項目過于集中一個城市，將使得未來業(yè)績的成長存在一定的不確定性。”上述人士分析稱。

　　高端項目受到土地供給及市場容量的限制，產(chǎn)品的復(fù)制性較差，不足以構(gòu)成未來集團持續(xù)增長的業(yè)務(wù)核心，集團未來有必要進行產(chǎn)品或區(qū)域的多元化。

　　在濱江集團的項目結(jié)構(gòu)中，高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)達主營收入的45.35%，雖然此類項目毛利率較高，但如果要到其他區(qū)域，對于集團的跨區(qū)域經(jīng)營能力將是莫大考驗。

　　同時，依賴廉價土地的開發(fā)模式已經(jīng)一去不返了。如今的招拍掛市場，雖然沒有了07年“面粉貴過面包”的火爆，但是要想拿下一塊潛力巨大的土地，已是相當困難。