鏖戰(zhàn)派

　　積極融資以靜制動

　　方陣代表：華遠地產(chǎn)

　　信奉寶典：“調(diào)整論”

　　主戰(zhàn)兵法：積極融資，不主動降價，只被動適應(yīng)

　　背景新聞：2007年9月28日證監(jiān)會駁回了華遠的上市請求，這時華遠的現(xiàn)金流只能維持半年。同年11月，北京華遠地產(chǎn)股份有限公司以24.4億元的價格出售兩個位于北京CBD區(qū)域內(nèi)的新項目給資金充裕的SOHO中國。在資金鏈緊張期，華遠加快了融資的步伐。功夫不負有心人，不久后證監(jiān)會就傳出消息，華遠地產(chǎn)重組SST幸福獲批準，上市獲得成功。峰回路轉(zhuǎn)，在銀根緊縮、樓市成交遇冷之時，華遠及時完成驚險一躍。

　　據(jù)了解，今年以來，各大地產(chǎn)商融資步伐明顯加速，4月15日，華僑城整體上市方案最終出爐，4月30日，金地與瑞信嘗試的房地產(chǎn)基金正開始路演，預(yù)料之中的融資風潮如期而至。

　　與部分地產(chǎn)商積極上市的謀略相對應(yīng)的是，其對于房價的問題，往往有著別出心裁的觀點，在日前博鰲論壇上，北京華遠集團總裁任志強(任志強博客,任志強新聞,任志強說吧)接受媒體采訪時說：最近的房價看上去在打折，其實總體上都在玩虛的，并沒有降。“昨天還有熟人打招呼要買華遠的房，我回答說打折是不可能的了，因為你看上的這一期已經(jīng)賣光了，要不你再看一下華遠馬上要推的新盤吧，但是我也只能保證給你拿到房，在價格上可真沒談的。”

　　對此，任志強很有信心地拋出他的新理論：政策有拐點，房價無拐點。他說，在經(jīng)濟學上，拐點是三角形，要么直線向下、要么直線向上，通常不會看著一段曲線來說拐點。

　　就事論“市”：是主動降價，適應(yīng)市場？還是被動調(diào)整，聞風而動？地產(chǎn)大鱷各持己見，針鋒相對，其背后的策源是決策者對后市截然不同的判斷。

　　在樓市回暖預(yù)期下，主動降價并不被部分地產(chǎn)商認為是一件占得先機的事情。相反，有觀點認為：在價格上的讓步，一方面助長了觀望氣氛的延伸和加深，推遲樓市春暖的來臨；另一方面，幅度不大的折扣或優(yōu)惠，并不一定能打動置業(yè)者的心。

　　無論如何，當前的成交低迷是客觀存在的，部分守在價格關(guān)口上的地產(chǎn)商資金流正面臨考驗，在經(jīng)營活動現(xiàn)金流為負的情況下要實現(xiàn)未來現(xiàn)金平衡不外乎兩種途徑：一是對外融資；二是想辦法加快銷售速度、快速回籠資金。在此背景下，積極融資、降低企業(yè)財務(wù)風險成為堅守派的共識。

　　主降派

　　薄利多銷無敢居貴

　　方陣代表：萬科

　　信奉寶典：“拐點論”

　　主戰(zhàn)兵法：在市場變化之前主動降價銷售、創(chuàng)新營銷方式，以低房價換快周轉(zhuǎn)

　　背景新聞：目前開發(fā)商面臨的資金壓力是空前的，以上市公司為例，萬科每股經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流為-1.52元，招商地產(chǎn)為-1.72元，保利地產(chǎn)為-6.74元，金地為-7.52元。在現(xiàn)金流的壓力下，不少地產(chǎn)商都不約而同地采取主動降價策略。去年12月至今，萬科在廣州、深圳、武漢、上海等地相繼采取了“降價”促銷措施，不少新開盤房源均以低于周邊房價15%-30%的低價發(fā)售，不少老樓盤的剩余房源則以如95折特賣的方式進行“清倉”。用萬科人士的話來說，此舉正符合萬科的“快速周轉(zhuǎn)”策略。

　　碧桂園、富力等品牌房企也相繼推出優(yōu)惠活動或特價房。同時，創(chuàng)新性營銷方式層出不窮，成為開發(fā)商鎖定置業(yè)者的重要方式，如保價購房、先租后買等。

　　記者從日前舉辦的“南京2008年春季房地產(chǎn)商品交易會”看到，參展樓盤較多，展覽中心儼然成了個大賣場，這邊是吆喝送禮，那邊是表演助興，樓盤優(yōu)惠活動不斷。同樣的熱鬧場面也在深圳的“五一”春交會上演，近百家房地產(chǎn)企在花費巨額營銷推廣的同時，大打優(yōu)惠牌，通過“一口價”、“員工價”、“特惠價”、“折上折”等優(yōu)惠方式來聚集人氣，試探購房者的反應(yīng)和市場底部。

　　就事論“市”：既然認定拐點是禿子頭上的虱子不用爭，那么在激烈市場競爭中，“降”肯定比“不降”好，“先降”肯定比“后降”好。與其等待市場供需雙方不斷博弈經(jīng)歷價格回調(diào)周期，不如主動出擊，一步到位地降低入市門檻，以獲得相對競爭優(yōu)勢。據(jù)了解，各大開發(fā)商理性定價策略在資金回籠方面取得了較佳的效果。碧桂園“五一”假期低價拋盤3天之內(nèi)收金9億元、富力勁銷2億元…….

　　業(yè)內(nèi)人士認為，在資金普遍吃緊的前提下，降低價格，快速回籠資金，并加快資本運作周期，不僅解掉開發(fā)商的燃眉之需，而且為企業(yè)搶得更多市場份額。

　　盡管“跳水”的動作、時間何其相似，然而“跳水”的主兒、地兒、方式各有不同。有的以團購、員工價等名義“喬裝跳水”，有的甚至先改名后降價，開發(fā)商的顧慮在于先前高價售出的樓盤和同行間不成文的規(guī)矩。

　　然而在一番精細化裝之后粉墨登臺，該面對的還是要面對，該失去的還是要失去。這里引用并改編一下魯迅先生經(jīng)典語錄：喬裝的人多了，也便不稱其喬裝了。

　　反沖派

　　時賤而買時貴而賣

　　方陣代表：綠城

　　信奉寶典：“反周期論”

　　主戰(zhàn)兵法：在繁榮時期賣樓，在蕭條時期買地

　　背景新聞：與萬科、保利等地產(chǎn)商近來只拍賣“平價地”的原則截然相反的是，“習慣高價拿地”的綠城日前高調(diào)出現(xiàn)在杭州2008年第一場土地出讓會現(xiàn)場，并以21億元的總價、10666元／平方米的樓面價奪得兩幅位于城西的相鄰地塊。據(jù)了解，地塊周邊在售的文鼎苑目前售價在15000元／平方米左右，而根據(jù)綠城此次獲得兩幅地塊的平均樓面價格，再算上平均4000元／平方米的建安成本，地塊的成本價已與周邊新盤的售價相差無幾，宋衛(wèi)平(宋衛(wèi)平博客,宋衛(wèi)平新聞,宋衛(wèi)平說吧)再度上演“面粉貴過面包”一幕。

　　綠城拿地的豪氣無疑來源于綠城前4月較好的銷售業(yè)績，記者從觀點網(wǎng)了解到，綠城在4月份推出六個樓盤約1900個單位，已售出約85%，套現(xiàn)人民幣25.3億元，今年前四個月累計銷售金額已達人民幣54.7億元。

　　研究人士稱，綠城中國2008年前4個月的預(yù)售額為人民幣37億元，已經(jīng)相當于市場對其2008年全年收入預(yù)期人民幣80億元的46%。該行補充說，雖然該公司今年將支付大筆未支付土地成本，但令人滿意的預(yù)售情況以及現(xiàn)金流入將幫助提振公司前景。

　　就事論“市”：去年上半年開發(fā)商還在天價競地，而下半年則選擇了集體緘默，在短短一年多的時間里，地市在“面粉比面包還貴”的質(zhì)疑和爭論聲中經(jīng)歷了冰火兩重天。

　　在預(yù)期不明的樓市背景下，開發(fā)商出手更為謹慎。“2008年土地市場一定會出現(xiàn)拐點！”SOHO中國董事局主席潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)在駁斥了王石(王石博客,王石新聞,王石說吧)“房價拐點論”的同時拋出了自己的“地價拐點論”。

　　然而，復(fù)雜的市場環(huán)境絲毫阻擋不了以綠城代表的部分地產(chǎn)商積極擴展的雄心，在四處并購的同時，難舍“土地的誘惑”，顯示了其對后市發(fā)展的樂觀和自信，“在繁榮的時候按照蕭條的時候做準備，在蕭條的時候按照繁榮的時候擴張。”看來馮侖(馮侖博客,馮侖新聞,馮侖說吧)的地產(chǎn)諍言影響力不小。

　　從筆者看來，逆市天價拿地實屬一個對賭之局：高成本土地的消化需要地產(chǎn)長期向上行情的支撐，而樓市回暖又取決于置業(yè)者對高成本產(chǎn)品的認可度。

　　多元派

　　知地取勝擇地生財

　　方陣代表：soho中國

　　信奉寶典：“百日劇變論”

　　主戰(zhàn)兵法：魚逐水草而居，轉(zhuǎn)戰(zhàn)異地，東方不亮西方亮，合理分散風險

　　背景新聞：前段時間，“大陸富豪考察團”臺灣之行吸引了兩岸無數(shù)目光。SOHO中國公司董事長潘石屹以及廣州富力地產(chǎn)的董事長李思廉(李思廉博客,李思廉新聞,李思廉說吧)對投資慈湖的觀光產(chǎn)業(yè)，都表達了濃厚興趣。

　　以臺灣的慈湖來媲美長城的潘石屹，看好未來慈湖的發(fā)展?jié)摿?，也不排除未來會到慈湖投資飯店或是興建休閑VILLA。“臺灣之行”僅72個小時，這令潘石屹覺得有點遺憾。沒有接觸到更多的房地產(chǎn)項目，更沒有接觸到自己極為擅長的商業(yè)地產(chǎn)，這使他做出了另一個決定，5月末，將調(diào)遣公司兩名副總及一幫同事赴臺全面考察，無論在投資機會或運營機會方面都會有所涉及。而他自己再赴臺灣的時間則尚無時間表，表示會“等待機會”。

　　就事論“市”：SOHO中國香港上市募集了一部分資金用于建立土地儲備。相對于絕大部分開發(fā)商資金的捉襟見肘，現(xiàn)在潘石屹的資金算是充裕了，其150億元現(xiàn)金投向顯得格外受人關(guān)注，直到soho中國高層高調(diào)赴臺，謎底才得以揭曉。相反，王石明確表示，萬科將主要集中于內(nèi)地房地產(chǎn)市場的開發(fā)，不會有進軍異地的計劃。

　　分析人士表示，自以萬科為首的地產(chǎn)業(yè)資本巨頭主動降價以來，地產(chǎn)市場占有格局出現(xiàn)了微妙變化，地產(chǎn)大鱷內(nèi)地房地產(chǎn)市場控制力的逐漸加強，潘石屹等小型開發(fā)商的生存空間將被擠壓。潘石屹的這個舉動就是個很明顯的信號。

　　更多的業(yè)內(nèi)人士傾向于認為，處于對樓市長期走軟的預(yù)期，使得部分開發(fā)商對內(nèi)地開發(fā)的風險有所擔憂，因此在客觀上有分散風險的要求，采取的方式也是異曲同工，有忙于謀劃進軍海外的，也有拓展企業(yè)經(jīng)營面甚至干脆轉(zhuǎn)型的。在顛簸的路段上，“多籃子放雞蛋”也是一種選擇。