上實集團地產板塊擁有126億凈資產和超過1億平米土地儲備，如果一經注入上實發(fā)展，將會使其邁入高速發(fā)展之路。

　　隨著定向增發(fā)收購母公司上實集團旗下逾40億元房地產資產的動作日漸清晰，上實發(fā)展表現(xiàn)出對2008房地產市場強烈的信心。

　　最近的消息是，上實發(fā)展已收到中國證監(jiān)會批復，核準公司向上海上實(集團)有限公司、上海上實投資發(fā)展有限公司發(fā)行14330.42萬股購買相關資產及以自籌資金購買上實置業(yè)集團(上海)有限公司的相關資產。

　　在2007年末季開始的房地產市場低迷之中，上實發(fā)展即開始著手接收母公司房地產業(yè)務。市場觀點是，上實集團的地產板塊擁有126億元的凈資產和超過1億平方米的土地儲備，如果一經注入上實發(fā)展，將會使其邁入高速發(fā)展之路。

　　“上實發(fā)展資本之舞已經開始走上正軌了。”一位對上實發(fā)展頗為關注的研究人士稱，大摩、高盛等機構紛紛調高上實發(fā)展評級的觸發(fā)點正在于此。

　　07醞釀期

　　上實發(fā)展作為上實集團運作房地產業(yè)務的平臺，早在05年即開始相關資產轉移注入。直到2007年，良好的房地產發(fā)展勢頭刺激了上實集團做大地產的神經。

　　2007年8月中旬，上實發(fā)展公告稱，擬向控股股東上海上實集團以及上實投資發(fā)展公司非公開發(fā)行不超過16000萬股A股，發(fā)行價格為每股22.81元，用于購買大股東及其旗下公司手中的大量商業(yè)房地產與土地儲備資產。

　　業(yè)內人士認為，此增發(fā)方案將有助于大幅提升上實發(fā)展持續(xù)的盈利能力，此舉也被視為標志著上實集團整合旗下地產資源整體上市所邁出的重要一步。

　　然而，12月11日公司公告稱，公司提交給證監(jiān)會的重大資產購買方案未能獲通過。對于方案未獲通過的原因，市場分析認為，可能是由于包括崇明東灘等外界關注的房地產資源尚在上海上實集團旗下，這容易引起同業(yè)競爭等敏感事宜。

　　之后，上實發(fā)展于12月27日與上實集團簽訂托管協(xié)議，約定上實集團以其持有的上海海外聯(lián)合投資股份有限公司18.75%股份、青島上實瑞歐置業(yè)有限公司45%股份、青島聯(lián)港投資開發(fā)有限公司50%股份及上海市青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)合計80.8572萬平方米的住宅用國有土地使用權等四項資產委托公司管理。

　　上實發(fā)展表示，通過“項目托管”這一過渡型方式，有利于上海上實履行避免同業(yè)競爭的承諾，有利于公司做大做強房地產業(yè)務，有效維護股東權益。

　　次日，上實發(fā)展又與上實集團補簽了協(xié)議稱，在青島聯(lián)港以出讓方式取得項目開發(fā)所需國有土地使用權時，上實集團將向上實發(fā)展轉讓其擁有的青島聯(lián)港50%股權；在青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)新華村合計80.8572萬平方米的國有土地上實施的房屋建設工程達到開發(fā)投資總額的25%時，由上實集團將該房地產(包括土地使用權和投資開發(fā)的地上建筑)按屆時評估價值轉讓給上實發(fā)展。

　　08收購戰(zhàn)

　　新的一年迎來新的訊號。

　　雖然市場一直傳言，證監(jiān)會加大了增發(fā)、A股IPO等融資行為的控制力度，但是上實發(fā)展終于“守得云開見日出”，1月29日，上實發(fā)展定向增發(fā)購買資產暨重大資產的申請獲得證監(jiān)會并購重組委有條件審核通過。

　　據(jù)了解，該申請包括向大股東上實集團及其控股子公司上海上實投資發(fā)展有限公司非公開發(fā)行不超過1.6億股，發(fā)行價格為22.81元/股，同時自籌資金9.22億元合計約42億元用于收購集團及上實投資旗下14家房地產公司股權和一塊土地使用權等資產。該項增發(fā)方案涉及近42億元的資產注入。

　　國泰君安分析師曾表示，上實發(fā)展的定向增發(fā)明確了其做大做強房地產業(yè)務的雄心，從而有望進入全國性一線地產公司的競爭圈。

　　在發(fā)力接收集團房地產資產的同時，上實發(fā)展對外收購的力度也在2008年加大。

　　1月14日，上實發(fā)展公告稱，其子公司出價6.5億元收購哈爾濱愛建新城“盛世江南”在建工程項目，建筑面積約23萬平方米。

　　3月17日，上實發(fā)展再度稱，以3.49億元現(xiàn)金收購哈爾濱愛建新城約8萬平方米存量房。

　　同樣在3月，上實發(fā)展在重大資產購買完成后，公司已持有天津市中天興業(yè)房地產開發(fā)有限公司(下稱：中天房產)70%股權。隨后，上實發(fā)展以自籌資金收購深圳市置鼎實業(yè)發(fā)展有限公司所持有的中天房產30%股權，最終拿下中天房產100%股權。

　　進入4月，上實發(fā)展再度發(fā)力。17日上實發(fā)展公告稱，公司將以平價收購方式收購湖州湖東建設管理有限公司持有的湖州湖潤建設管理有限公司100%股權，收購價格為100萬元，同時承擔湖州湖潤債務23213938元。

　　進入收獲期

　　據(jù)上實發(fā)展2007年年報顯示，去年實現(xiàn)營業(yè)收入16.20億元，比上年同期增長31.06%；全年實現(xiàn)營業(yè)利潤3.12億元，增長102.57%。值得關注的是，上實發(fā)展的凈利潤增幅為7.13%，但扣除非經常性損益后的凈利潤增幅卻達到了327.49%。

　　上實發(fā)展2007年加大了西南地區(qū)的房地產開發(fā)和銷售力度，該地區(qū)的營業(yè)收入達到了3.22億元，同比增幅高達420.7%。

　　近日，上實發(fā)展發(fā)布業(yè)績預增公告稱，公司今年一季度累計凈利潤預計比去年同期亦增長300%以上。

　　據(jù)上實發(fā)展人士透露，今年公司手頭待售樓面面積總值60億元人民幣，預計今年會推售15萬平方米樓面面積，可套現(xiàn)逾20億元人民幣，以上海源城項目為主，并8萬平方米別墅項目，料別墅項目每平方米售價4萬至4.5萬元人民幣。

　　年報顯示，上實發(fā)展去年底止土儲約200萬平方米，集團注入的房地產業(yè)務將大幅提升土儲面積。今年動工面積約50萬平方米，預計可售項目收入為40億元。

　　上實發(fā)展表示，為了應對調控帶來的不利影響，其申請的非公開發(fā)行股票以及重大資產購買事宜已經獲批，這將使得公司的房地產項目及土地儲備大幅擴大，公司的總資產和凈資產也將大幅增加。同時，為了解決龐大的資金需求，將擇時啟動股權融資計劃；并會根據(jù)未來發(fā)展業(yè)務，適時引入戰(zhàn)略投資者。

　　上實發(fā)展在2008年新經營計劃中就明確透露，要以房地產投資的資本運作理念為指導，繼續(xù)遵循沿海沿江的發(fā)展戰(zhàn)略，重點發(fā)展長三角地區(qū)和環(huán)渤海灣區(qū)域，加快推進俄羅斯圣彼得堡“波羅的海明珠”項目、泉州東海灘涂整理項目等重點項目的建設實施。

　　“擁有大量位于城市中心地段的土地，隨著世博會召開的臨近，浦江開發(fā)力度也越來越大，公司擁有的土地增值潛力巨大。”上述研究人士如是說。