能夠在上海北外灘區(qū)域連續(xù)拿下數(shù)塊土地，如今又將金茂大廈攬入懷中的方興地產(chǎn)正在2008發(fā)力沖刺。

　　繼3月以底價拿下上海北外灘商業(yè)地塊之后，方興地產(chǎn)(中國)有限公司(0817，下稱方興地產(chǎn))再度擴備沖擊2008的實力。

　　4月22日，方興地產(chǎn)發(fā)布公告，收購母公司中化集團所持中國金茂(集團)股份有限公司(下稱金茂集團)54.87%的權(quán)益，同時置入的還有中化集團所持上海銀匯50%間接權(quán)益。

　　德意志銀行隨即報告稱，這一舉動將提振未來的資產(chǎn)凈值和收益增長，故上調(diào)方興地產(chǎn)目標價，由3.60港元至4.20港元，并維持該股買進評級。

　　“在政策宏觀調(diào)控之下，商業(yè)地產(chǎn)受到的影響是微乎其微的。”一位上海的開發(fā)商告訴觀點網(wǎng)，金茂大廈寫字樓的租金水平大約在1.8-2美元/平方米/月，一直在領(lǐng)漲上海寫字樓市場。

　　而我們從方興地產(chǎn)上市后的種種跡象看出，2008將是其戰(zhàn)略發(fā)展的重要年頭。

　　上市

　　據(jù)方興地產(chǎn)2007年7月的上市招股書顯示，方興地產(chǎn)在內(nèi)地主營收租物業(yè)業(yè)務，合共發(fā)行14.1億股，招股價介乎1.85至2.35元，集資額最多33.14億元。集資所得款項將用作收購及發(fā)展現(xiàn)有項目。

　　方興主要持有的物業(yè)包括：北京中化大廈、王府井大飯店、上海高陽國際客運中心等。在上市后，計劃將目前由母公司持有的上海金茂大廈及多項物業(yè)，逐步注入方興。據(jù)悉，北京、上海及珠海擁有75.7萬平方米土儲。

　　當時，受到方興地產(chǎn)擁有收購中化集團于金茂集團之55%權(quán)益的選擇權(quán)，保薦人德意志銀行表示，方興地產(chǎn)2007年盈利將急升1.4倍，由2007年1.7億元人民幣上升至4.14億元人民幣，而08年盈利預料將增長78%達7.36億元人民幣。

　　上市之前，方興地產(chǎn)的“蓄水”表現(xiàn)良好，其在香港公開發(fā)售的股份獲得了約170倍認購，國際發(fā)售的股份同樣獲得了超額認購。方興地產(chǎn)由此稱，鑒于市場反響踴躍，以招股價上限2.35港元/股定價，其集資凈額則達到31億港元。

　　然而，2007年8月17日，方興地產(chǎn)在香港聯(lián)交所掛牌上市，卻以低于招股價7.2%的價格收盤，其表現(xiàn)在近年IPO的內(nèi)地地產(chǎn)股中可謂十分罕見。

　　方興地產(chǎn)的離奇破發(fā)引起市場關(guān)注，一度有關(guān)內(nèi)地地產(chǎn)股是否風光不再的疑慮也悄然而生。“方興地產(chǎn)遇冷，可能預示著香港市場對內(nèi)地地產(chǎn)股價值判斷正發(fā)生變化。”當時即有市場人士揣測。

　　收購

　　顯然方興地產(chǎn)給人們的驚訝遠不止于此，只是這次驚訝來自其迅猛的收購動作。

　　方興地產(chǎn)招股書上表示，方興地產(chǎn)將在2007年12月31日之前完成對中化大廈、王府井大飯店、北京凱晨世貿(mào)中心的剩余全部股權(quán)的收購。目前，方興地產(chǎn)分別持有其25%、25%和50%股權(quán)。

　　8月28日，也就是方興地產(chǎn)登陸港交所的第11天，方興地產(chǎn)便發(fā)布公告稱，公司以320萬元人民幣從遠洋地產(chǎn)手中收購凱晨物業(yè)管理的60%權(quán)益。這是方興地產(chǎn)上市后的第一筆收購動作。

　　該筆交易完成后，方興地產(chǎn)將直接和間接持有凱晨物業(yè)管理公司的股權(quán)達92.5%。凱晨置業(yè)(方興地產(chǎn)和中化香港各占50%股權(quán))不僅持有北京凱晨世貿(mào)中心100%股權(quán)，還占其物業(yè)管理方凱晨物業(yè)管理15%股權(quán)。

　　順利收購凱晨成為方興地產(chǎn)發(fā)力的導火索。其后，方興地產(chǎn)通過收購擁有了中化大廈和王府井大飯店100%的股份。

　　資料顯示，除了上市時的北京凱晨世貿(mào)中心、上海港國際客運中心以及“珠海每一間花園”項目，上海“財富廣場”和“張楊濱江苑”也在2007出現(xiàn)在方興地產(chǎn)的項目列表中。

　　方興地產(chǎn)2007年年報顯示，全年實現(xiàn)利潤21.67億港元，同比增長767.94%；毛利率高達61%，較2006年的38%有大幅上升。截至2007年末，公司資產(chǎn)總值為176.19億港元，同比增長172%。

　　發(fā)力

　　作為上海今年推出的首幅濱江商業(yè)用地，上海市虹口區(qū)北外灘地塊一經(jīng)推出便引起了業(yè)內(nèi)注目。

　　在沉寂數(shù)月后，方興地產(chǎn)以底價11.23億元“毫無懸念”地將其納入囊中，開始了2008年的征程。

　　是次拿地由其附屬合資企業(yè)上海匯港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行，方興地產(chǎn)持有匯港房地產(chǎn)50%權(quán)益，另一合資方是上港集團。據(jù)了解，該幅地塊占地面積1.9039萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.379萬平方米。

　　事實上，方興房地產(chǎn)在北外灘擁有的地塊，絕不止前后獲得的兩幅匯山碼頭地塊。方興地產(chǎn)的招股說明書中顯示，方興房產(chǎn)還擁有臨近摩天輪地塊的上海高陽國際客運中心B地塊項目的50%股權(quán)。

　　不僅在黃浦江以西的北外灘大肆圈地，如今，方興地產(chǎn)與浦東標志性建筑--金茂大廈也有了直接的關(guān)系。

　　正如方興地產(chǎn)在報告中所言示，公司專注于開發(fā)投資商用房地產(chǎn)，競爭力主要體現(xiàn)在幾個方面：一是高檔商業(yè)地產(chǎn)的市場定位，二是擁有地標性的優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)和黃金地段土地儲備的使用權(quán)，三是穩(wěn)健的擴展策略以及收購黃金地段土地和高品質(zhì)投資物業(yè)的能力，四是大股東中化集團的支持和優(yōu)良資產(chǎn)的注入，最后是擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

　　也許德意志銀行看重的正是這幾點。