從降價(jià)回籠資金和放緩?fù)恋貎?chǔ)備的動(dòng)作來看，綠城中國今年將會(huì)從“激進(jìn)”調(diào)整為“保守”。

　　對“已經(jīng)習(xí)慣了高價(jià)拿地”的綠城中國來說，2008年以來一直保持低迷的土地市場無疑是大展拳腳的好去處。然而，此時(shí)此刻，宋衛(wèi)平該好好掂量的，不是已落袋的土地儲(chǔ)備有多少，而是賬面上的負(fù)債以及手上攥著的越來越少的現(xiàn)金。

　　剛剛發(fā)布的2007年年報(bào)顯示，綠城的流動(dòng)現(xiàn)金只有28.77億元，而總借貸則達(dá)到117.54億元，資本負(fù)債比率由2006年年末的73.7%增加至2007年年底的88.2%。

　　雖然綠城董事局副主席兼行政總裁壽柏年樂觀表示，88.2%的負(fù)債率在業(yè)內(nèi)看來是偏高了，但這不會(huì)影響綠城的現(xiàn)金流。但是4月23日瑞銀公布的一份最新研究報(bào)告顯示，綠城在2007年利潤入帳的實(shí)際銷售額下滑了17%，并且綠城中國在房屋銷售方面存在規(guī)劃和執(zhí)行問題。

　　對于一個(gè)針對高端住宅項(xiàng)目、依靠快速開發(fā)來維持現(xiàn)金流動(dòng)的企業(yè)來說，負(fù)債率的高企顯然不是一個(gè)好消息。

　　而多家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)對綠城中國的財(cái)務(wù)狀況甚為擔(dān)憂，認(rèn)為該企業(yè)過去數(shù)年大量補(bǔ)充土地儲(chǔ)備并加快推出預(yù)售項(xiàng)目作為主要營運(yùn)方式，未來或難以持續(xù)。

　　項(xiàng)目延遲

　　雖然在綠城中國年報(bào)上，著力強(qiáng)調(diào)的信息是預(yù)售收入達(dá)到151億元，同比大增113%，然而更讓投資者關(guān)注的純利一欄，卻是令人失望的9億元、按年跌27%的數(shù)據(jù)。

　　這是大家不愿接受的。在2007年，房價(jià)和銷售量一直是保持勁升的態(tài)勢，即使在四季度有所減緩，但是總體水平仍在高位。再者，綠城的高端產(chǎn)品本身的差異化受到市場波動(dòng)的影響也相對較小，為何盈利會(huì)降低呢？

　　“從06和07年的年報(bào)對比可以看出，綠城07的項(xiàng)目推出上遇到了麻煩，這是去年綠城沒能錄得好成績的重要原因。”一位分析人士如是說。

　　大和總研發(fā)表研究報(bào)告表示，綠城中國2007年純利較上年同期下降27%，低于普遍預(yù)期值17%，原因是一些高利潤率的項(xiàng)目推遲入帳，如桃花源項(xiàng)目和玫瑰園項(xiàng)目。

　　綠城年報(bào)則稱，因當(dāng)?shù)剞r(nóng)民拆遷問題而影響開工的桃花源西區(qū)部分、規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整而延誤的舟山玫瑰園、桃花源南區(qū)一期部分、上海玫瑰園一期部分等4個(gè)項(xiàng)目沒有按時(shí)完成，共計(jì)14萬平方米。據(jù)了解，按照2007年初的計(jì)劃，這部分項(xiàng)目可貢獻(xiàn)利潤有3億多元人民幣。

　　壽柏年在業(yè)績記者會(huì)上承認(rèn)，綠城的投資型物業(yè)較少，去年落成了兩家酒店，但不屬于結(jié)轉(zhuǎn)面積，這對于利潤率增長有一定影響。

　　“綠城以前項(xiàng)目都是集中在杭州，2007年大力開拓上海等城市，利潤率下降是在所難免的。”上述分析人士指出，要在不熟悉的市場尤其是上海這類競爭激烈的市場獲得高利潤率相對來說比較困難。

　　土地困局

　　對于長期依賴銀行資金的中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金緊張也許在信貸從緊的2008年會(huì)是一個(gè)共性。

　　用“激進(jìn)”來形容綠城在2007年土地市場上的表現(xiàn)一點(diǎn)也不為過。5月30日，綠城聯(lián)手葛洲壩、康居投資，砸下34.9億元，一舉拿下杭州錢江新城17號(hào)地塊，樓面地價(jià)高達(dá)11759元/平方米；6月21日，群雄逐鹿的上海土地交易市場，綠城豪擲12.6億，從萬科、金地、龍湖、華潤等大鱷口中奪下大熱門D1地塊；次日，綠城又出價(jià)14.2億元，投得總建筑面積45萬平方米的浙江省紹興縣城柯橋綜合性地塊；11月，綠城總作價(jià)約16.78億元，成功投得位于江蘇省南通市城市新區(qū)、浙江省紹興市區(qū)的兩塊優(yōu)質(zhì)住宅用地，增加土地儲(chǔ)備約33.5萬平方米；12月24日，綠城斥資5.18億元，投得浙江北部長興縣城的一幅商住用地，此地的總建筑面積為32.56萬平方米。

　　據(jù)綠城人士透露，2007年綠城買地的應(yīng)付款項(xiàng)為160億元人民幣，目前尚有50億元未支付，其中今年內(nèi)須支付40億元，其中合作公司承擔(dān)10億元，綠城實(shí)際上要繳付的是30億元。

　　房地產(chǎn)業(yè)資金密集的特性注定了房企對現(xiàn)金要求極高，與加速土地布局相對應(yīng)的是，企業(yè)財(cái)務(wù)壓力也同時(shí)增大，這些困在土地上的資金無疑將成為綠城繼續(xù)快速奔跑的“軟肋”之一。

　　合生創(chuàng)展07年購置土地，直接導(dǎo)致公司向銀行借貸總額達(dá)到81.91億港元，較2006年的34.21億港元增加了72%；無獨(dú)有偶，去年“一氣”收購20幅土地，使名下土地儲(chǔ)備增加至2620萬平方米的富力地產(chǎn)，也面臨著高負(fù)債率的質(zhì)疑。為此，富力地產(chǎn)當(dāng)家人李思廉在公開場合表示，未來兩個(gè)月內(nèi)暫沒有購入新土地儲(chǔ)備的計(jì)劃。

　　同樣有所表示的是宋衛(wèi)平。豪氣地聲稱“綠城已經(jīng)習(xí)慣了高價(jià)拿地”的他早前稱，由于市場情緒存在不確定性，今年公司可能放緩在內(nèi)地的購地步伐，而專注于開發(fā)已有土地。同時(shí)，宋衛(wèi)平在2007年年終接受相關(guān)媒體的采訪時(shí)表示，綠城在2008年將不會(huì)拍地王，該論調(diào)恰恰與萬科王石的論調(diào)相應(yīng)。

　　回籠資金

　　一方面加快銷售速度以完成現(xiàn)金回籠，一方面對增加土地儲(chǔ)備持謹(jǐn)慎態(tài)度，采取“開源”、“節(jié)流”兩相并舉的房企并不在少數(shù)，綠城也加入其中。

　　據(jù)瑞銀報(bào)告，在市場一片低迷的境況下，綠城至4月中旬鎖定預(yù)售額24億元，占全年計(jì)劃的85%。而又有消息稱，截至4月20日，綠城已完成46.5億元的預(yù)售額，其中寧波和杭州項(xiàng)目，已經(jīng)回款20億元人民幣。

　　“這顯然是以降價(jià)姿態(tài)迎合市場帶來的。”有人士指出。在萬科拉動(dòng)的上海降價(jià)風(fēng)潮當(dāng)中，首先站出來與萬科搭檔的正是綠城。

　　在該人士看來，綠城在上海的百合公寓聲稱均價(jià)從6500元/平方米降至6300元/平方米，但實(shí)際上，在2007年11月，百合公寓均價(jià)在6100元/平方米。“擺出了降價(jià)的姿態(tài)是一個(gè)原因，其次，與綠城在各地的大力推廣也有關(guān)系。”該人士稱。

　　仔細(xì)觀察多家房企業(yè)績報(bào)告不難發(fā)現(xiàn)，銷售即將交付建筑面積增加和物業(yè)售價(jià)上漲迅速，是推動(dòng)各大房企毛利和總收益增幅明顯的主要原因。但是，需要指出的是，在今年貨幣政策緊縮和觀望氣氛濃郁的市場態(tài)勢下，銷售回籠是否能夠如企業(yè)所愿，從前景來看并不樂觀。

　　早在今年1月，花旗就曾在報(bào)告中指出，由于綠城主要市場為杭州，市場參與者愈來愈多，再加上政府不時(shí)引入新措施調(diào)控過熱二手市場，均對綠城中國添加壓力。

　　而在標(biāo)準(zhǔn)普爾對綠城的分析則是，相比于萬科及碧桂園這樣以快速開發(fā)模式的企業(yè)，綠城的土地成本是最高的。但與萬科、碧桂園不同，綠城對產(chǎn)品的利潤率的要求是三個(gè)企業(yè)當(dāng)中最高的，因此綠城可能受市場影響最大的。

　　在市場看來，綠城一直秉持的“高價(jià)買入，以更高價(jià)賣出”政策，在市場緊縮尤其是投資性需求被壓抑的時(shí)候，其本身較弱的價(jià)格彈性將會(huì)明顯抽緊其財(cái)務(wù)狀況。而地產(chǎn)競爭激烈的非常時(shí)期，綠城能否如愿完成200億元的銷售額，目前尚不得而知。