在很多國(guó)際投資人士眼中，現(xiàn)在是進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)。因?yàn)樨泿艔木o政策、融資渠道受阻以及市場(chǎng)預(yù)期不明，大量房地產(chǎn)公司陷入資金困境。事實(shí)上，與外資合作，已成為許多內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)不得不進(jìn)行的秘密工作。但不可否認(rèn)的是，“糧荒”時(shí)代的“愛情”，具有先天的不平等性，婚姻的前景也會(huì)因此充滿變數(shù)。

　　故事一：置信恩仇錄：“糧荒”時(shí)代的“愛情”

　　4000萬元中介費(fèi)，令昔日的“媒人”反目成仇，大揭內(nèi)幕。兩個(gè)被查封的賬戶，又透露出怎樣一段苦澀的隱情？

　　北京東方高圣公司將成都置信集團(tuán)告上法庭，索要4000萬元中介費(fèi)，此案由四川省高院受理，即將開庭。但隨著案情的發(fā)展，故事的另外一個(gè)版本漸漸浮出了水面。

　　兩個(gè)賬戶背后

　　2005年4月17日，急于引進(jìn)資金的成都置信集團(tuán)邀請(qǐng)知名投行——北京東方高圣公司作為該公司唯一財(cái)務(wù)顧問公司，專門負(fù)責(zé)為其引進(jìn)戰(zhàn)略投資者，協(xié)議有效期為一年。

　　2006年4月25日，成都置信與新加坡凱德置地達(dá)成合作協(xié)議，雙方合資成立四川置信凱德，迄今為止實(shí)際合作資金在10億元以上。

　　北京東方高圣公司按照當(dāng)初與置信的約定索要4%中介費(fèi)(約4000萬元)未果后，于今年年初訴諸法律。該案件由四川省高院受理，即將開庭。

　　但是當(dāng)四川省高院按東方高圣的申訴查封了置信的兩個(gè)常用賬戶后，令人意外的情況發(fā)生了。這兩個(gè)賬戶上剩余資金不過幾十萬元。

　　“雖然不排除置信通過旗下子公司轉(zhuǎn)賬的可能，但一家知名地產(chǎn)集團(tuán)公司的常用賬戶只剩幾十萬元，這是極不正常的現(xiàn)象。”在成都天愛地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)副總裁何欣看來，置信在剛剛結(jié)束的成都春季房交會(huì)上，一口氣推出12個(gè)項(xiàng)目，加速推盤、回收資金的意圖很明顯，這家開發(fā)商正在與市場(chǎng)賽跑。

　　此前，作為財(cái)務(wù)顧問的東方高圣，曾對(duì)置信的資金進(jìn)行過全面盡職調(diào)查，對(duì)置信集團(tuán)的情況自然心知肚明。

　　與此同時(shí)，置信董事長(zhǎng)楊毫正在就引資問題與美國(guó)基匯資本進(jìn)行艱苦的談判。資金鏈的難題似乎已經(jīng)火燒眉毛了。

　　另一種冒險(xiǎn)

　　與許家印等人由于四處圈地而手頭趨緊的情況不同，熱衷于“官民合作”的成都置信董事長(zhǎng)楊毫，在本地?cái)U(kuò)張時(shí)就已經(jīng)感受到了資金壓力。

　　時(shí)間上溯3年，彼時(shí)，成都置信以400萬元原始資金占股40%的形式進(jìn)入成都彭州城投，撬動(dòng)彭州新城開發(fā)。但根據(jù)協(xié)議規(guī)劃，僅彭州新城建設(shè)就需要融資約40億元。幾乎同一時(shí)期，置信以400萬元左右入資成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，以占股38%的形式撬動(dòng)66億元工業(yè)園區(qū)開發(fā)項(xiàng)目(這個(gè)項(xiàng)目至今招商不順)。置信與溫江區(qū)政府合組公司，開發(fā)以“歐亞花卉風(fēng)情”為主題的“國(guó)色天鄉(xiāng)”和“西部新城”，據(jù)說總投資約10億元。在此之前，置信與成都武侯區(qū)政府達(dá)成協(xié)議，開發(fā)總投資達(dá)13.6億元的西部鞋都工業(yè)園。這些無一例外都是政府項(xiàng)目。

　　“與政府合作做項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)雖小但利潤(rùn)空間有限，往往開工項(xiàng)目眾多，且易受政策變動(dòng)影響，從而導(dǎo)致資金短缺。”一位置信前核心員工向記者表示。

　　據(jù)東方高圣相關(guān)人士透露，三四年前，成都置信的資金形勢(shì)就非常緊張。當(dāng)時(shí)的成都置信在房地產(chǎn)和汽車等多個(gè)領(lǐng)域大幅度擴(kuò)張，隨著宏觀調(diào)控開始，成都置信急于通過股權(quán)投資或者過橋貸款等形式維持企業(yè)的資金鏈。“情急之下接受了4%的成功傭金，而投行成功傭金一般僅在2.5%左右。”這也為日后東方高圣與置信反目成仇埋下了禍根。

　　2005年11月26日，成都置信與凱德置地在重慶萬豪酒店舉行的“京渝地產(chǎn)商高峰論壇”上一見鐘情。經(jīng)過成都——新加坡的多番往復(fù)后，軍人出身且年紀(jì)相仿的楊毫與凱德負(fù)責(zé)人林明彥、廖茸桐等在2006年4月25日結(jié)盟：置信出地600余畝，凱德出資，籌資7億元組建四川置信凱德，雙方各占股50%。

　　“雞頭”與“鳳尾”

　　“面對(duì)動(dòng)輒數(shù)十億的拍地價(jià)格，本公司幾乎不敢舉牌，作為一個(gè)地方龍頭房企，我覺得我們是被羞辱了。”楊毫曾這樣解釋擴(kuò)張中的資金窘境帶給他的心理壓力。

　　而與凱德置地聯(lián)姻后，置信凱德通過競(jìng)拍及摘牌形式獲得了超過1300畝土地，成都置信本身也開始頻頻現(xiàn)身土地拍賣會(huì)，并有數(shù)起成交案例。置信在去年11月30日拍下的兩宗土地就價(jià)值3.76億元，最高一宗土地價(jià)格為每畝2400萬元。

　　傍上大款的成都置信，于去年8月也首次跨出四川，在重慶渝北新區(qū)“圈地”近萬畝，預(yù)計(jì)總投資100億元，開發(fā)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　在楊毫看來，作慣了“雞頭”的內(nèi)地開發(fā)商，有時(shí)候也可以考慮作鳳尾。“因?yàn)轼P載著你四處翱翔，她在前面飛，你在后面看世界也是一種成功。”

　　然而，即便是跟著鳳凰看風(fēng)景，不同的心情所感受的風(fēng)景也不盡相同。

　　據(jù)熟知置信引資內(nèi)情的人士透露，在置信引入東方高圣擔(dān)當(dāng)財(cái)務(wù)顧問之初，雙方的初步意向是引進(jìn)股權(quán)投資或過橋貸款，并在一年之內(nèi)速戰(zhàn)速?zèng)Q。但愿望和事實(shí)往往背道而馳。

　　“除了合作開發(fā)的利潤(rùn)分成外，置信并沒有得到凱德一分錢。深諳中國(guó)地產(chǎn)資本市場(chǎng)的凱德置地，一方面借地方龍頭房企之力順利進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，另一方面僅進(jìn)行項(xiàng)目合作，顯然這樣更具備靈活性，也為今后的退出留有余地。”何欣認(rèn)為，置信引進(jìn)凱德后，除了賺得好名聲外，并未對(duì)其迫在眉睫的資金壓力起到多大的緩解作用。

　　“婚姻”換“面包”

　　“各自利益訴求不同，所達(dá)成的合作效果也不盡相同。”成都置信一位高管承認(rèn)，置信和凱德達(dá)成的合作，雙方都有相當(dāng)?shù)淖杂啥取?ldquo;凱德借機(jī)進(jìn)入四川后，先后獨(dú)立取得多宗土地進(jìn)行其擅長(zhǎng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而置信不僅取得了好名聲，更取得銀行的信任，借機(jī)籌資拿下包括成都紅牌樓地塊在內(nèi)的數(shù)宗土地。”

　　但如今的形勢(shì)是，內(nèi)地房企寄希望于引進(jìn)境外資金全面解決“缺糧”的問題，而大多數(shù)境外資金只看重這些房企的優(yōu)質(zhì)資源，希望低價(jià)收購(gòu)或者聯(lián)合開發(fā)。兩者之間訴求不盡相同。

　　當(dāng)前度財(cái)務(wù)顧問東方高圣“發(fā)現(xiàn)”置信集團(tuán)的賬戶“異常”時(shí)，置信掌門人楊毫正四處奔走，謀求以“二婚”的方式來解決糧草問題。“置信今年需要支付的土地款都將達(dá)數(shù)億元。”東方高圣相關(guān)人士透露。

　　“由于各種內(nèi)外環(huán)境的變化，我們都是采用自己的團(tuán)隊(duì)與對(duì)方在談，以省去中介環(huán)節(jié)，加快引資步伐。”成都置信上述高管向記者表示。但他承認(rèn)，關(guān)于與美國(guó)基匯資本的具體合作形式，雙方還存在分歧。

　　實(shí)際上，據(jù)記者了解，成都置信先后與通用公司在內(nèi)的至少4家歐美知名公司和投資機(jī)構(gòu)有過深度接觸，但由于溝通不暢，都是只開花不結(jié)果。置信與美國(guó)基匯資本也接觸了許久，但何時(shí)再度步入婚姻殿堂尚難確認(rèn)。

　　放眼如今的房地產(chǎn)業(yè)界，像成都置信一樣面臨資金困局者不勝枚舉。

　　據(jù)相關(guān)資料顯示，2007年，全年全國(guó)土地出讓金收入約1.2萬億元，有數(shù)千億元土地出讓金需要在2008年繳齊。恰逢此時(shí)，境內(nèi)外IPO融資途徑突然收窄，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)開發(fā)貸款幾乎叫停。內(nèi)地開發(fā)商在引進(jìn)境外資金時(shí)所持有的籌碼也大不如以前。

　　“在2005年之前，海外開發(fā)商和基金進(jìn)入內(nèi)地可在注冊(cè)資金的基礎(chǔ)上放大3倍進(jìn)行投資，2007年變?yōu)?倍，而去年12月1日新的限外令出臺(tái)后，進(jìn)行住宅開發(fā)的只能是按1倍進(jìn)行投資。”上述置信高管稱，這將加大內(nèi)地房企引進(jìn)海外資金進(jìn)行戰(zhàn)略投資的難度。

　　記者注意到，近日雷曼兄弟以2億美元入伙融創(chuàng)地產(chǎn)，主要方向已瞄準(zhǔn)受限較少的商業(yè)地產(chǎn)。而3月中旬，美國(guó)雷曼兄弟入股中鐵二局(600528.SH)曲線進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，是得益于國(guó)資委鼓勵(lì)央企引進(jìn)戰(zhàn)略投資者的政策。

　　在剛剛結(jié)束的2008年博鰲論壇上，潘石屹表示：“面對(duì)諸多壓力，房企能未雨綢繆，對(duì)于克服今年的資金困難很有好處。最怕的是開發(fā)商不承認(rèn)自己資金上遭遇的問題，掩耳盜鈴，諱疾忌醫(yī)。”

　　故事二：東塔奇遇記：不得不防備 不得不依靠

　　4月初，在公示了將近兩個(gè)月后，廣州市政府終于定下珠江新城東塔的招拍方案。盡管方案自始至終都在強(qiáng)調(diào)政府的控制，但外資介入也許是東塔如期完工的唯一指望。

　　前倨后恭

　　“參與競(jìng)買的企業(yè)必須具備境內(nèi)外商業(yè)(包括寫字樓，不含住宅)房地產(chǎn)開發(fā)成功經(jīng)驗(yàn)，而且，從2005年起，需連續(xù)3年總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)分別達(dá)130億元人民幣以上和40億元人民幣以上，同時(shí)具有海內(nèi)外發(fā)行股票或貸款等融資能力和渠道。”

　　廣州市政府為珠江新城東塔定下的招拍方案如此之苛刻，以至于不少對(duì)此項(xiàng)目有濃厚興趣的開發(fā)商只能望而卻步。其中就包括在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域不乏成功經(jīng)驗(yàn)的瑞安和金茂集團(tuán)。“恐怕廣州市政府已經(jīng)心中有數(shù)了，才會(huì)定下這樣攔截式的條件。”某國(guó)內(nèi)地產(chǎn)集團(tuán)開發(fā)部負(fù)責(zé)人略帶酸味地表示，此前該集團(tuán)也有意入主東塔。

　　珠江新城雙子塔一直是廣州市政府最重要的城市規(guī)劃之一，它的目標(biāo)是成為廣州未來30年的城市名片。直到今日，政府內(nèi)部依然有人建議把東塔建成700米高的世界第一高樓。正是在這種期待之下，廣州市政府不得不嚴(yán)陣以待。“其實(shí)政府也挺矛盾的，如果依靠外資開發(fā)該項(xiàng)目，一方面要考慮政治成本(中央的房地產(chǎn)限外令)，另一方面能否控制好外資也是一個(gè)重大問題。”一位接近政府內(nèi)部的知情人士表示，“剛開始，政府是傾向于依靠可控制的地產(chǎn)商開發(fā)該項(xiàng)目。”

　　3年前，珠江新城西塔的拍賣就明顯表露了政府的這種態(tài)度。當(dāng)時(shí)包括香港新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)的一系列港資都有意參與西塔開發(fā)，但政府傾向于與當(dāng)?shù)卣P(guān)系密切的國(guó)有房企——城建集團(tuán)。在得知政府把西塔內(nèi)定給城建之后，新鴻基在招拍當(dāng)天開出了“零地價(jià)”的無聲抗議。最后項(xiàng)目還是花落城建集團(tuán)。但在此后西塔的開發(fā)上，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商實(shí)力不足的問題逐漸顯現(xiàn)。在城建高層卷入一系列司法案件后，西塔的開發(fā)資金開始出現(xiàn)問題。“在政府的默許甚至鋪橋搭路下，新鴻基介入了。”知情人士透露，在去年底珠江新城西塔的開發(fā)商就已變成新鴻基與城建的聯(lián)合體。

　　唯一指望

　　到了今年東塔招拍，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了極大變化，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商的境遇一落千丈。所以“政府的招標(biāo)不得不帶有明顯的傾向性，政府希望應(yīng)標(biāo)者具有國(guó)際背景。”世邦魏理仕投資部副董事嚴(yán)思慧表示。此前高調(diào)表示有意參與東塔招拍的主要有三大開發(fā)商，富力、恒大與城建集團(tuán)，但三者都面臨著沉重的資金壓力。富力今年的A股回歸計(jì)劃受阻，融資乏力。董事長(zhǎng)李思廉表示要“拼命賣樓”回籠資金。恒大香港IPO受挫，只能通過四處尋找合作伙伴聚集資金，一方面通過私募，向國(guó)際機(jī)構(gòu)投資者便宜出賣股權(quán)，另一方面與三大銷售代理商合作，并從其中的一家——易居中國(guó)獲得了1億美元的“保證金”(其余兩家未有出資)。而與廣州政府最為密切的城建集團(tuán)雖然在資本市場(chǎng)四處融資，但情況同樣不容樂觀。不引進(jìn)實(shí)力相當(dāng)?shù)暮Ｍ獾禺a(chǎn)商，所謂“地標(biāo)”只能是一句空話。

　　但如果把寶都押在外資開發(fā)商身上，“政府也缺乏安全感”，上述內(nèi)部人士表示。所以“中外聯(lián)合體共同投標(biāo)，中標(biāo)機(jī)會(huì)大一些。”嚴(yán)私慧也認(rèn)為，上述三家開發(fā)商正紛紛連同外資籌設(shè)項(xiàng)目公司。外方對(duì)此項(xiàng)目也顯示出巨大的熱情，據(jù)透露，城建集團(tuán)與新鴻基聯(lián)合建立的開發(fā)公司已進(jìn)駐珠江新城辦公。

　　東塔的故事并非個(gè)案。去年7月金地集團(tuán)曾為它在天津的項(xiàng)目引入荷蘭國(guó)際投資管理公司(ING)基金，當(dāng)?shù)卣越鸬厥虑盁o知會(huì)為由，拒絕該基金的進(jìn)入。但到了今年4月，情況發(fā)生轉(zhuǎn)變。金地集團(tuán)在本月17日與天津河?xùn)|區(qū)政府簽訂協(xié)議，開發(fā)一個(gè)價(jià)值23億元的項(xiàng)目。據(jù)金地內(nèi)部人士透露，項(xiàng)目將很可能引入外資基金合作開發(fā)。

　　這樣的案例似乎顯示著此階段地方政府的某種尷尬：一方面是政府大張旗鼓的限外令，但另一方面，在一些大型項(xiàng)目上卻不得不更多地依靠外資。

　　背景篇

　　不能說的秘密

　　與國(guó)外資金合作，成為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最近不得不進(jìn)行的秘密工作。幾乎每一個(gè)大型開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略合作伙伴中，都能找到外資機(jī)構(gòu)的身影。

　　其中最為高調(diào)的要數(shù)金地集團(tuán)。3月，金地集團(tuán)宣布與瑞銀集團(tuán)(UBS)展開多方面合作，此前金地已經(jīng)和荷蘭ING房地產(chǎn)基金有過合作；另外萬科也與新加坡政府產(chǎn)業(yè)投資有限公司(GICRE)合作密切；上海復(fù)地集團(tuán)的合作方包括北歐投資機(jī)構(gòu)SEB、ING。

　　對(duì)于中國(guó)樓市近期的低迷，外資并不避諱。不少外國(guó)投資者把此時(shí)看做進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)。投資研究機(jī)構(gòu)ChinaVenture在4月7日披露的一份研究報(bào)告顯示，今年一季度，房地產(chǎn)成為私募股權(quán)基金的重點(diǎn)投資領(lǐng)域。

　　不少國(guó)外專事房地產(chǎn)投資的基金也看好中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。ING在3月份宣布了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金計(jì)劃，期望這一基金能夠募集到約3億美元，其中部分資金將投資中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)。在他們眼中，中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)受美國(guó)次級(jí)債危機(jī)影響較少，市場(chǎng)活躍因素依然強(qiáng)勁。

　　有人星夜趕科場(chǎng)，有人辭官歸故里。就在外資興致勃勃、伺機(jī)而動(dòng)之時(shí)，國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)大鱷卻把目光轉(zhuǎn)移到海峽對(duì)岸。

　　4月21日，包括馮倫、潘石屹、李思廉在內(nèi)的國(guó)內(nèi)六大地產(chǎn)巨頭奔赴臺(tái)灣考察，一時(shí)間引起兩岸政經(jīng)人士的眾多猜度。其實(shí)，內(nèi)地地產(chǎn)商對(duì)臺(tái)灣房地產(chǎn)神往已久。去年年底，以王石為首的中城聯(lián)盟就選擇在臺(tái)灣開例會(huì)。

　　根據(jù)臺(tái)灣針對(duì)920位內(nèi)地企業(yè)界人士所做的調(diào)查，兩岸如果政策確定開放，將有近七成的人有高度興趣來臺(tái)灣投資房地產(chǎn)。而且有34%的人士最感興趣的是房地產(chǎn)土地開發(fā)。潘石屹對(duì)自己臺(tái)灣之行的解析是：“這是重新出現(xiàn)的一塊處女地。有同行告訴我，臺(tái)灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常低迷，我覺得正是在低迷中才有機(jī)會(huì)。”

　　實(shí)際上，這還是“雞蛋不要放在同一籃子”的邏輯。“的確，現(xiàn)在是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的黃金20年，但也是各種政策風(fēng)險(xiǎn)最多的階段，一不小心就可能全盤皆輸。”碧桂園掌門人楊國(guó)強(qiáng)私下的表述也許最能代表行業(yè)心聲。

　　于是，“進(jìn)來者”是不愿錯(cuò)過任何機(jī)會(huì)，“出去者”是不想吊死在一棵樹上。無他，商人爾。