自持加擴(kuò)張的規(guī)模加大，同時出售物業(yè)釋放現(xiàn)金流壓力，金融街這個太極拳打得不錯。

　　日前金融街發(fā)布公告，作價23億將金融街F3項(xiàng)目即金祺大廈出售給光大銀行。而在這條公告發(fā)布不久之前，金融街公布了其2007年年報，年報中提到“加大京外項(xiàng)目的投資開發(fā)”，“自持物業(yè)經(jīng)營成為公司新的利潤增長點(diǎn)”。

　　自持加擴(kuò)張的規(guī)模加大，同時出售物業(yè)釋放現(xiàn)金流壓力，金融街這個太極拳打得不錯。

　　自持物業(yè)

　　金融街控股股份有限公司擁有北京金融街區(qū)域的獨(dú)家開發(fā)權(quán)。金融街地區(qū)是“中國的華爾街”，是北京自上世紀(jì)90年代在西城區(qū)建設(shè)的金融功能區(qū)，集中安排國家級銀行總行和非銀行機(jī)構(gòu)總部，也聚集電信、電力、保險、咨詢等產(chǎn)業(yè)。其中包括我國國家最高金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的“一行三會”(人民銀行總行，銀監(jiān)會，保監(jiān)會，證監(jiān)會)，三大國有商業(yè)銀行總行(工商銀行，建設(shè)銀行，中國銀行)，兩大中央結(jié)算中心(中央證券登記結(jié)算公司和中央國債登記結(jié)算公司)以及高盛、摩根、UBS、花旗銀行、匯豐銀行等多家世界著名的金融企業(yè)。

　　這樣一個地區(qū)的商用物業(yè)開發(fā)和持有，無疑需要大筆的資金流做保障。在十余年的發(fā)展中，金融街控股股份有限公司由單純土地開發(fā)轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開發(fā)并持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，由區(qū)域開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槿珖缘拈_發(fā)商。總資產(chǎn)規(guī)模更是有大幅增長，成立之初為2000萬元，但其2007年年報顯示，金融街截止2007年底的總資產(chǎn)已達(dá)到138.66億元。

　　總資產(chǎn)增加的同時，利潤總額也在逐年上升。年報顯示，2007年金融街的利潤總額為11.19億元，較2006年的8.01億元上升了39.67%，而2006年的利潤總額較2005年的6.2億元也上升了29.19%。金融街持續(xù)增長的態(tài)勢不減。而利潤增長的來源，主要為房產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租憑和物業(yè)經(jīng)營。報告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)銷售面積約22.3萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額約37億元，占公司營業(yè)收入比例約為88%。

　　金融街持有的出租物業(yè)包括金融街購物中心、C3四合院、金樹街餐飲、嘉年華大廈及金融街區(qū)域部分寫字樓和產(chǎn)權(quán)車位等，合計(jì)建筑面積約為21.86萬平方米，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1.4億元，占公司營業(yè)收入比例約為3%。

　　自持物業(yè)包括麗斯卡爾頓酒店、金融街公寓和金融家俱樂部，合計(jì)建筑面積約9.8萬平方米。目前，自持物業(yè)還屬于開業(yè)初期，2007年的銷售費(fèi)用為8910萬，比2006年的3405萬增加了161.66%，費(fèi)用加大的原因就是，推廣費(fèi)較大。

　　在報告期內(nèi)，金融街在北京金融街區(qū)域的自持物業(yè)全面開業(yè)，金融街的酒店、購物中心、公寓、餐飲和寫字樓開業(yè)面積超過30萬平方米，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營收入約3.1億元，占營業(yè)收入比例超過7%，較去年同期提高了5.1%。很明顯，目前，還沒有到自持物業(yè)的收獲期。

　　但早在2005年，金融街董事長王功偉在接受采訪時曾表示，“做房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，現(xiàn)金流大進(jìn)大出，波動性較大，容易導(dǎo)致公司業(yè)績的不穩(wěn)定，今后我們會留下一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)長期持有，以此獲取穩(wěn)定的租金收益。”在2007年年報中，金融街就明確提出“自持物業(yè)成為公司新的利潤增長點(diǎn)”。

　　京外開發(fā)

　　在提出新的利潤增長點(diǎn)“自持物業(yè)”的同時，年報也提到，金融街除進(jìn)行北京金融街的房產(chǎn)開發(fā)、房屋租憑和經(jīng)營管理外，還不斷加大對北京金融街區(qū)域以外重點(diǎn)城市房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資和開發(fā)。

　　年報顯示，2007年金融街的營業(yè)收入有95.89%來自北京，凈利潤95.01%來自北京。但金融街現(xiàn)在，已經(jīng)不滿足于在北京的發(fā)展，期望全國擴(kuò)張。目前，金融街在京外成立的子公司分別在重慶、南昌、惠州、天津。報告期內(nèi)，重慶公司實(shí)現(xiàn)凈利潤2260萬元，南昌公司實(shí)現(xiàn)凈利潤1437萬元，惠州公司虧損1249萬元，天津公司實(shí)現(xiàn)凈利潤850萬元。

　　金融街在天津的項(xiàng)目有津門和津塔兩個，屬于商業(yè)地產(chǎn)。另外在惠州和南昌的住宅開發(fā)面積約250萬平方米。津門和津塔位于和平路商業(yè)街北側(cè)，總建筑面積54萬平米。天津項(xiàng)目的建筑形態(tài)與金融街區(qū)域原有項(xiàng)目不同，單體規(guī)模較大，津門和津塔項(xiàng)目高度分別為130米和330米，將成為天津的地標(biāo)式商業(yè)項(xiàng)目。津門規(guī)劃建筑面積20萬平方米，主要業(yè)態(tài)為公寓和酒店，預(yù)計(jì)公寓部分2009年結(jié)算，酒店部分2010年正式運(yùn)營。津塔項(xiàng)目總建筑面積34.4萬平米，其中寫字樓部分21萬平米，占天津市2006年寫字樓全年銷量的56.6%，資金的快速回籠存在一定難度。

　　從金融街在京外的擴(kuò)張項(xiàng)目來看，金融街還正在進(jìn)行由單純的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商向綜合運(yùn)營商轉(zhuǎn)變，同時，也開始介入住宅開發(fā)領(lǐng)域。年報在提到2008年公司的主要任務(wù)時，明確表述了“在全國重點(diǎn)城市，選擇成熟區(qū)域的核心地段拓展新的商務(wù)綜合體項(xiàng)目。”目前金融街的項(xiàng)目儲備，京外已占大部分。金融街項(xiàng)目總建筑面積約為499.7萬平方米，其中北京90.4萬平方米，占18%，天津58萬平方米，占12%，重慶75.3萬平方米，占15%，南昌49.0平方米，占10%，惠州230萬平方米，占45%。

　　金融街的發(fā)展規(guī)劃是出售物業(yè)和自持物業(yè)將并行發(fā)展，預(yù)計(jì)2010年金融街自持物業(yè)規(guī)模達(dá)到100萬平方米，但是，這將對金融街現(xiàn)金流構(gòu)成一定壓力。

　　出售金祺大廈，金融街表示，這是2008年經(jīng)營工作取得的重大成果，如上述項(xiàng)目在2008年實(shí)現(xiàn)竣工結(jié)算，該項(xiàng)目產(chǎn)生的收益將記入公司2008年凈利潤；如在2009年實(shí)現(xiàn)竣工結(jié)算，該項(xiàng)目產(chǎn)生收益將不能記入公司2008年凈利潤。