王石與潘石屹的“百日劇變論”的輿論運作及行為方式及動機追求上堪稱異曲同工。

　　2007年，自萬科董事長王石拋出“泡沫論”以后，包括“拐點論”、“三、四以后再買房論”在內(nèi)的系列“王石語論”相繼魚貫而出。萬科這家全國最大的房地產(chǎn)企業(yè)于是一度相繼在深圳、廣州、北京、上海、長沙、東莞、成都、武漢、杭州等地房地產(chǎn)市場的帶頭降價促銷，用實際行動來進一步踐行、證明王石的“房價拐點就是禿子頭上的虱子，明擺著”，進一步掀起了中國房地產(chǎn)市場的驚濤駭浪。

　　相比于頗具爭議的、遭到眾多批評、指責(zé)的“拐點論”等系列“王石語論”而言，萬科降價對房地產(chǎn)市場的影響力更大、更實際，不少企業(yè)因無法抗拒萬科刮起的降價風(fēng)而只得紛紛跟隨。有人說，王石是在炒作而“為了賺取輿論”，也有人說王石對房地產(chǎn)行業(yè)不負責(zé)任。有人說，“一將功成萬骨枯”，萬科很自私，率先降價是為了獲得自身樓盤的率先銷售，而加速了房價下降，造成其他企業(yè)的銷售困難。也有人說，萬科遭遇了資金困境，降價是為了解套樓盤，盡快回籠資金，緩解資金壓力。潘石屹早前一度堅決反對“拐點論”、堅持“無拐論”，其關(guān)于王石的“拐點論”和萬科在“拐點論”旗幟下的帶頭降價“是為了給其它中小開發(fā)商施加壓力，達到‘清理門戶’的目的”的觀點一直沒有改變過。潘石屹表示，如同彩電行業(yè)之前所經(jīng)歷過的“清理門戶”一般，萬科在越來越多的城市發(fā)起降價行動，是其利用自己的影響力在市場上清理門戶。

　　由于有潘石屹的加入，由于有潘石屹對王石“清理門戶”的指責(zé)，隨著房地產(chǎn)市場在此起彼伏的降價聲中逐漸變冷，輿論上關(guān)于王石的“拐點論”和萬科帶頭降價的爭議更加風(fēng)生水起。

　　3月20日，房企恒大IPO未成而擱置。3月21日，潘石屹快速高調(diào)祭出被輿論稱之為“新拐點論”的“百日劇變論”。其后，一直反對“拐點論”的潘石屹觀點逆轉(zhuǎn)，支持“拐點論”。后經(jīng)幾次反復(fù)，還是選擇支持“拐點論”，

　　或也由于3月20日房企恒大IPO擱置的原因，萬科也在第一時間做出了快速反應(yīng)。萬科于3月20日深夜發(fā)布了股票交易異常波動公告和2007年度業(yè)績快報。3月20日，王石在香港接受記者采訪澄清“拐點論”并于21日見報，以“媒體的誤讀”為理由修正“拐點論”。3月21日，萬科公布了2007年度報告。

　　就在王石修正“拐點論”之際，3月31日潘石屹在接受《第一財經(jīng)日報》采訪時，一方面仍然堅持“百日劇變論”，另一方面又表示自己到現(xiàn)在仍不贊同王石的“房價拐點論”，觀點再度180度大逆轉(zhuǎn)。再其后，在4月12日博鰲亞洲論壇次貸主題會議上，潘石屹又反過來稱同意王石的“拐點論”。潘石屹表示，在提出拐點論之初，他與王石的意見并不一致，認為王石過于悲觀，后來他覺得自己的觀點需要修正。

　　潘石屹憑借“百日劇變論”再此回到了輿論的最風(fēng)頭，其對于“拐點論”觀點的幾次變化，更增加了輿論爭論的噱頭。深諳觀點營銷推廣、意見輿論傳播之道的潘石屹，以智慧商人的敏銳，攜其“地價拐點論”，站在另一居于輿論風(fēng)頭的“拐點論”肩膀上，用“百日劇變論”及時抓住輿論之牛鼻耳，推銷自己的動機意志，在“指責(zé)”萬科“是為了給其它中小開發(fā)商施加壓力，達到‘清理門戶’的目的”的同時，也在“為給其它中小開發(fā)商施加壓力，達到‘清理門戶’的目的”。其最直接的動機是什么呢？本文作者陳真誠在早期的文章曾明確分析指出，根據(jù)對眾多資料、信息分析，潘石屹的眼睛是落在土地與地價上面：根據(jù)有關(guān)資料分析計算得知，碧桂園的土地儲備至2007年年末約5400萬平方米，恒大的土地儲備至2007年年末達4580萬平方米，富力地產(chǎn)的土地儲備至2007年年末約3300萬平方米，招商地產(chǎn)的土地儲備至2007年年末約3300萬平方米，萬科的土地儲備至2007年年末達2050萬平方米，保利的土地儲備至2007年年末達1007萬平方米，金地的土地儲備至2007年年末達近1000萬平方米，金融街的土地儲備至2007年年末也達400萬平方米，而SOHO中國的土地儲備至2007年末只有約120萬平方米。

　　在博鰲亞洲論壇2008年年會舉行的“對話房地產(chǎn)”會議上，針對任志強的“只要宏觀經(jīng)濟還保持11.9%的GDP增速，房價還得像去年一樣保持飛漲”的觀點，潘石屹表示，2008年是中國經(jīng)濟不確定的一年，房價漲跌也因此捉摸不透。當(dāng)任志強問及“你的意思是還得漲？”時，潘石屹立即回應(yīng)說“這是你說的”，并明確表示，“我有一點方法論上不太同意任總的說法”，“所以要談房價確實特別難”。潘石屹稱，“如果是2008年房地產(chǎn)商缺錢，將巧婦難為無米之炊”。“在缺錢的時候，房地產(chǎn)業(yè)的日子不好過，但我們可以理性地調(diào)整，讓我們的規(guī)模調(diào)整到適合的程度，困難就會度過”。由此可以看出，潘石屹明確反對任志強的“房價還得飛漲說”，依然堅持“百日劇變論”，只是用另一種說法表述了房地產(chǎn)行業(yè)將血腥洗牌、大批房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將倒閉破產(chǎn)之意：2008年房地產(chǎn)調(diào)整將首先反映在行業(yè)的兼并重組上，那些有資金實力的公司將迎來發(fā)展的好機會。

　　王石在潘石屹明確反對任志強的“房價還得飛漲說”之際，也是在自我修正“拐點論”之后不久，4月17日，王石在中山大學(xué)嶺南學(xué)院談及企業(yè)家自我管理的時候，又再次主動談起了“拐點論”。他說，“我理解的拐點是什么？拐點實際上可以理解成三個意思，一個是從大漲到大跌。第二個拐點是從牛市到熊市，從上升停止了開始逐步逐步地下降。第三個就是價格的理性回歸，像瘋狂上漲的局面會通過宏觀調(diào)控，很明顯的政策起作用，那是價格理性回歸”。王石稱，企業(yè)家首先是自省自律，比如說去年年底關(guān)于拐點的問題，他只是在說一個事實，他不是做一個預(yù)測，但發(fā)現(xiàn)同行不這樣看，他們認為不應(yīng)該到拐點。如果是這樣的話，一方面老百姓買不起房子，另一方面不愿意降價，這個市場是不會健康的。上海《國房分析咨詢報告》首席分析師、長沙新思維企業(yè)發(fā)展策劃公司首席顧問、本文作者陳真誠認為，王石對“拐點論”再次進行了“修正”，否定了其于3月20日在香港接受記者采訪時所稱的“拐點論”是媒體的誤讀一說……

　　可以說，且不論是否有意互動，同為大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代表，實際效果上是一唱一和的潘石屹(代表其SOHO中國公司)和王石(代表其領(lǐng)導(dǎo)的萬科公司)的根本目的一致，背后動機一致：通過輿論和行為影響，制造有利于達成自己目的的市場氣氛，影響房地產(chǎn)預(yù)期，進而影響土地市場預(yù)期，促使二手土地地價下降，以便能用手中握有的資金，用盡可能低的地價收購到足夠的理想二手地，或能在與土地持有者合作開發(fā)時占有盡可能大的優(yōu)勢、獲得盡可能大的利益。

　　王石拋出“拐點論”，萬科踐行“拐點論”而相繼在多個城市的多個樓盤降價促銷，是按照對未來房地產(chǎn)市場走勢、房價走勢、地價走勢的判斷，有策略、有計劃、有目的地執(zhí)行基于判斷而采取經(jīng)過深思熟慮設(shè)計的企業(yè)競爭策略，邏輯嚴謹，計劃周詳，準(zhǔn)備充分。本文作者陳真誠認為，其動機，可能不只是在炒作而“為了賺取輿論”、“為了緩解資金壓力”來的那么簡單，不只是“為了給其它中小開發(fā)商施加壓力，達到‘清理門戶’的目的”來得那么籠統(tǒng)，也不只是為了解套樓盤快速賣房來的那么單純，而是為了在促進行業(yè)“洗牌”時能通過土地市場獲取盡可能大的利益，盡管萬科一直強調(diào)秉承“快速開發(fā)、快速銷售”、“快速周轉(zhuǎn)、快速發(fā)展”策略。萬科巧借目前房地產(chǎn)市場實際情勢之勢，利用王石和企業(yè)自身對市場的影響力，從房價這個目前房地產(chǎn)市場上最敏感的元素入手。市場上的同行，難以抗拒，或許只能跟隨或效仿降價。萬科的手段很高明，方法很策略。既不違法，也不違背道德準(zhǔn)則。萬科通過降價，在搶得先獲得銷售優(yōu)勢的同時，加速行業(yè)“洗牌”，以獲取更多的市場競爭優(yōu)勢和更大的市場份額。這個目的，或已經(jīng)很明確、很直接，也很容易被大家看到。而其深層次的動機，或應(yīng)是為了打擊地價預(yù)期，促使二手土地地價下降，以便能用盡可能低的地價收購到足夠的二手地，或能在與土地持有者談判合作開發(fā)時占有優(yōu)勢、獲得盡可能大的利益。萬科的這一動機，居于萬科表面行動及行動之表面目的的另一面：眼睛直落在土地與地價上。

　　從以上分析可以看出，王石與潘石屹的“百日劇變論”的輿論運作及行為方式及動機追求上堪稱異曲同工。

　　眾所周知，在目前，地價預(yù)期很明顯是根據(jù)房價預(yù)期走。如果房價走勢是繼續(xù)大幅度上漲，那么，地價必然跟著大幅度上漲。這已被近年來的事實所證明了。而相反，一旦房價走勢逆轉(zhuǎn)不再是上漲，那么地價走勢必然跟著逆轉(zhuǎn)不再上漲。土地是房地產(chǎn)生產(chǎn)所必須的最主要原材料，土地交易居于房地產(chǎn)生產(chǎn)、房屋交易的前端，所以，當(dāng)房價走勢預(yù)期下降時，大量持有二手地者就想趁高位搶著拋售土地，地價就會率先以比房價下降幅度更大的幅度下降。也正因為土地是房地產(chǎn)生產(chǎn)所必須的最主要原材料，那么，希望購買土地的房地產(chǎn)開發(fā)商，則希望二手土地地價降得越低越好，以降低土地成本，或在與土地合作時能爭取更多的優(yōu)勢，以獲取更大的利益。

　　事實上，由于多種因素的作用，近年以來，大量的土地已經(jīng)囤積在不同的企業(yè)手中。如今，政府開始推行住房保障制度，土地政策日益嚴格，這就意味著，一方面將來企業(yè)想囤積土地沒那么容易了，另一方面又會有大量的二手地將從囤地企業(yè)的口中吐出。這樣，目前不但會有大量的二手地待賣，而且很有促使二手地地價下降的可能。對于這些，對于土地市場上的商機，同樣深諳市場營銷和輿論傳播之道的王石和潘石屹都看得清清楚楚。只是，王石比潘石屹擁有萬科目前有許多在售或?qū)⑹蹣潜P這一競爭籌碼，更深知在目前的房地產(chǎn)情勢下在價格上做文章是十分關(guān)鍵，認定在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還不愿意降價的時候萬科率先降價能獲得相對銷售優(yōu)勢，于是，萬科便從降價中發(fā)現(xiàn)了機遇，領(lǐng)先降價，以獲得企業(yè)的競爭優(yōu)勢、發(fā)展優(yōu)勢。