“預(yù)計(jì)今年第二季度至第三季度中國(guó)的可比房?jī)r(jià)將進(jìn)一步下降5-10%，會(huì)給銀行業(yè)帶來(lái)一定的不良貸款壓力，但由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的毛利表現(xiàn)較好，風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)很大。風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款而非個(gè)人房貸。”北京高華證券昨日在面向機(jī)構(gòu)投資者的“中國(guó)商業(yè)銀行向地產(chǎn)公司貸款現(xiàn)狀及展望”電話會(huì)議上稱(chēng)。

　　短期內(nèi)房?jī)r(jià)將下跌

　　高華中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析師王逸認(rèn)為，房?jī)r(jià)下降主要是因?yàn)閬?lái)自宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，在股市充滿(mǎn)挑戰(zhàn)以及宏觀形勢(shì)不明朗的情況下,購(gòu)房者情緒依然低迷。

　　其次，今年第二季度開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)供應(yīng)量的預(yù)售面積可能大幅增加。第三，政策短期內(nèi)不會(huì)放松。開(kāi)發(fā)商土地?cái)U(kuò)張時(shí)，地價(jià)占預(yù)收款的比例加大，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，加上持續(xù)的信貸限額控制以及銀行對(duì)第二套住房按揭的限制，使得房地產(chǎn)商有可能通過(guò)調(diào)整價(jià)格來(lái)緩解壓力。

　　“在價(jià)格調(diào)整后，成交量能否恢復(fù)對(duì)第四季度的穩(wěn)定十分關(guān)鍵。若未能回到足夠的水平，則繼續(xù)存在著下行風(fēng)險(xiǎn)。”王逸認(rèn)為。

　　他表示，2008年第二季度的銷(xiāo)量增長(zhǎng)是值得關(guān)注的重點(diǎn)，能否同比增長(zhǎng)10%是衡量開(kāi)發(fā)商是否存在進(jìn)一步降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的依據(jù)。不過(guò)，即使在較為悲觀的預(yù)期下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款大致能夠滿(mǎn)足今年資本開(kāi)支的需求，開(kāi)發(fā)商的毛利表現(xiàn)依然比較好，今明兩年能分別達(dá)到39%和35%。

　　貸款風(fēng)險(xiǎn)主要在開(kāi)發(fā)商

　　如果基于2008年第二季度和第三季度房?jī)r(jià)下滑5-10%的預(yù)計(jì)，在開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張的情況下有可能給銀行業(yè)帶來(lái)一定的不良貸款的壓力。

　　“如果房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)整可以帶來(lái)交易量的回升，對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)基本不大，但如果交易量達(dá)不到預(yù)定規(guī)模，將會(huì)產(chǎn)生問(wèn)題。”高盛中國(guó)銀行業(yè)分析師馬寧在電話會(huì)議上表示，風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款而非個(gè)人房貸。

　　分析師指出，銀行希望降低房地產(chǎn)貸款在整個(gè)貸款中的比重。從趨勢(shì)來(lái)看，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款占比2007年為26%，而在2008年可能為13.5%。個(gè)人房貸的占比也在下降，2007年為33%，而2008年預(yù)計(jì)為18%。這主要因?yàn)?，二套房的限制不?huì)放開(kāi)，政策限制投資性房產(chǎn)而鼓勵(lì)自住。另外，通脹的預(yù)期依然存在。

　　開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)不同銀行的影響也有所不同。比如工行、交行、中行對(duì)房地產(chǎn)的貸款就相對(duì)較少，而且其盈利對(duì)房?jī)r(jià)的敏感度也不大。建行相對(duì)較多，其房地產(chǎn)貸款占比2007年為13%，也已經(jīng)比2006年的14%下降了一個(gè)百分點(diǎn)。而對(duì)一些小型的商業(yè)銀行，如興業(yè)、浦發(fā)、華夏等由于房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)較快，占比也較多，加上敏感度大的特點(diǎn)，影響會(huì)比較大。

　　盡管存在一定的壓力，但問(wèn)題并不是很大。由于開(kāi)發(fā)商目前的毛利表現(xiàn)依然非常好，而且存在重組的機(jī)會(huì)。比如，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)了很多地的開(kāi)發(fā)商而言，可以通過(guò)出售土地和項(xiàng)目度過(guò)難關(guān)。銀行的撥備不一定增長(zhǎng)得特別快。

　　分析師表示，如果CPI得到抑制，政策可能會(huì)放松。加上2008年第二和第三季度房地產(chǎn)成交量高于預(yù)期的話，將使得前景更為樂(lè)觀。

　　拐點(diǎn)看不見(jiàn)房?jī)r(jià)仍在漲

　　全國(guó)絕大部分城市的房?jī)r(jià)還在漲。國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲了11%，漲幅比上季度高0.8個(gè)百分點(diǎn)。3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.7%，環(huán)比上漲0.3%。

　　上海：成交均價(jià)上漲17%

　　記者昨日從“網(wǎng)上房地產(chǎn)”獲悉，3月份，住宅的主力成交為7000元/平方米以下的房源，成交量占總成交面積的56.9%。

　　佑威房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月一手商品住宅(剔除動(dòng)遷配套房)的供應(yīng)量環(huán)比大幅上升183%，成交量的增幅達(dá)176%。由于優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)和高檔樓盤(pán)成交量的上升，平均成交價(jià)格也上漲了17%，由2月的11043元/平方米上升到12945元/平方米。

　　北京：二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的統(tǒng)計(jì)，北京3月份二手房買(mǎi)賣(mài)領(lǐng)先指數(shù)為227點(diǎn)，環(huán)比2008年2月份上漲1.45%。

　　中高檔二手商品房市場(chǎng)回暖明顯。3月份北京中高檔二手房成交價(jià)格為13692.77元/平方米，買(mǎi)賣(mài)成交量環(huán)比也有158.41%的巨幅上漲。

　　廣州：新房均價(jià)突破9000元/平方米

　　據(jù)廣州市國(guó)土資源和房屋管理局列出的數(shù)據(jù)顯示，3月廣州市十區(qū)房屋交易登記9011宗，其中新建商品房交易達(dá)4990宗，同比下降34.7%，環(huán)比上升40.8%。

　　再看房?jī)r(jià)，3月份全市十區(qū)新建商品住宅交易登記均價(jià)為9316元/平方米，同比增長(zhǎng)32.5%，較2008年2月環(huán)比上升0.1%。

　　成都：房交會(huì)火爆一天賣(mài)5億

　　4月18日上午，第31屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)(春季)開(kāi)幕。房交會(huì)首日吸引了26萬(wàn)余人次觀眾，當(dāng)天超過(guò)5億元的成交金額創(chuàng)下單日成交量新高。

　　房交會(huì)上，一些知名地產(chǎn)商在價(jià)格上普遍堅(jiān)挺。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，房交會(huì)的最終成交量相比以前將有較大比例的增長(zhǎng)。

　　專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　郎咸平：投資熱錢(qián)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲

　　“我不同意樓市拐點(diǎn)說(shuō)。”上周五，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平在接受記者采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)上漲是必然，主要是投資熱錢(qián)都進(jìn)入了房地產(chǎn)。

　　郎咸平表示，決定了房?jī)r(jià)跌不下來(lái)的重要因素是房地產(chǎn)的剛性成本。地價(jià)只漲不跌、稅費(fèi)成本增加等因素，使商品房的開(kāi)發(fā)成本居高難下。而需求方面，當(dāng)前購(gòu)買(mǎi)房子的最主要的資金來(lái)源，不是國(guó)際熱錢(qián)，也不是老百姓的存款。由于投資經(jīng)營(yíng)商環(huán)境急速下滑，大量的資金脫離了制造業(yè)，投入了地產(chǎn)業(yè)。由于這種資金是飄忽不定的，因此當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)極其巨大。