張玉良推崇胡雪巖、林紹良，是因為這兩位紅頂商人的成功離不開當權(quán)者。而做政府希望的事情，做市場需要的事情，這正是張玉良學(xué)習(xí)的心得，也是綠地成功法寶之一。政府關(guān)系也是一把雙刃劍，正如馮侖說的“離不開，靠不住”。

　　2008年的春天注定與往年不同。先有恒大地產(chǎn)赴港IPO時臨陣折戟，緊接著潘石屹拋出“地產(chǎn)百日劇變”之言論……經(jīng)歷了2007年市場的瘋漲，2008年，帶給房地產(chǎn)企業(yè)更多的是變數(shù)。綠地集團也面對這樣一個大環(huán)境。

　　2005年的宏觀調(diào)控差點兒讓綠地未能緩過來，掌門人張玉良吸取了教訓(xùn)：發(fā)展要選擇機會，控制風險。同時，開始進行泛主業(yè)經(jīng)營，投資其他產(chǎn)業(yè)，“專業(yè)化經(jīng)營，多元化投資”。在王石倡導(dǎo)的專業(yè)化潮流中，和萬科同是全國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的綠地頗為另類。在張玉良看來，之前的多元化投資給綠地帶來了充足的現(xiàn)金流。調(diào)控再次來臨的當下，綠地這種戰(zhàn)略值得關(guān)注。

　　“拐點”沒根據(jù)，“劇變”有道理

　　主持人：現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)好像“惡運”連連，中國境內(nèi)實施從緊的貨幣政策，而走境外資本市場這條路又被堵死了，恒大IPO被擱置就是其中的一個典型事件。一片悲觀聲中你怎么看待今年的房地產(chǎn)市場？如何看待“拐點”說？

　　張玉良：“拐點”的說法缺乏充分根據(jù)。拐點是指從一個趨勢到另外一個趨勢。但是現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場，并不是從一個高峰期走向低峰期，出現(xiàn)拐點怎么可能呢？價格也不是拐點，更不要說整體了，這樣的說法是缺乏根據(jù)的。

　　今年市場的確不如去年，但是從總體上我對今年市場還是很有信心的。對企業(yè)來講，最重要的是銷售的狀況，只有得到資金，才能持續(xù)發(fā)展。企業(yè)最擔心的，一是市場銷售，二是企業(yè)現(xiàn)金流是否良好。就綠地來說，目前市場面還算樂觀，資金面也良好。另外綠地過去打下的良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，依然可以保持我們的高速增長。

　　主持人：但一直很看好市場的潘石屹都在博客里說百日內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)必生劇變，你還覺得樂觀嗎？

　　張玉良：每一次調(diào)控都會加劇企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，使行業(yè)集中度提高。從這一點上說，潘石屹說的有一定道理。何況潘石屹也只是說會發(fā)生地產(chǎn)企業(yè)的劇變，而非行業(yè)。這次調(diào)控肯定會有一些中小企業(yè)面臨危機。

　　主持人：綠地是以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)，房地產(chǎn)領(lǐng)域目前正面臨一個變革——住宅產(chǎn)業(yè)化。萬科已經(jīng)在如火如荼地進行住宅產(chǎn)業(yè)化，綠地既是建筑商，又是開發(fā)商，是如何考慮住宅產(chǎn)業(yè)化的？

　　張玉良：所謂產(chǎn)業(yè)化是住房生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化，產(chǎn)業(yè)化的主體不是開發(fā)商，而是建筑商。開發(fā)商只是產(chǎn)業(yè)化的推動者，因為專利屬于建筑企業(yè)，不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　萬科講住宅產(chǎn)業(yè)化，希望建筑施工能工廠化生產(chǎn)，這樣的做法是對的?，F(xiàn)在住宅生產(chǎn)確實要向工業(yè)化發(fā)展，不過這個過程中也有一系列技術(shù)問題，并非馬上就可以推廣。這需要較長的過程才能做到，現(xiàn)在根本做不到。比如，日本和韓國的建筑商采用的就是工廠化模式，比較多的是鋼結(jié)構(gòu)拼裝，而中國是鋼筋混凝土為主體結(jié)構(gòu)，和日韓完全不是一回事。不過，產(chǎn)業(yè)化方向是對的，綠地也正在準備做。只是綠地所做的，會和其他企業(yè)的概念不同。

　　主持人：除了房地產(chǎn)外，綠地旗下還有金融、能源、汽車服務(wù)等產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在，有的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了早前的多元化后，都紛紛做減法，走專業(yè)化路線。綠地這種趨勢好像不太明顯，是否想像雅戈爾一樣，主業(yè)經(jīng)營，輔業(yè)投資？

　　張玉良：從企業(yè)的經(jīng)營來看，一個企業(yè)必須要有比較強的主業(yè)，世界級成功企業(yè)以及大型央企都是這樣的操作模式。當然，企業(yè)規(guī)模很大后，也可考慮培育兩到三個次主產(chǎn)業(yè)，以增強企業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定增長性。

　　不過，多元經(jīng)營和多元投資不一樣。很多企業(yè)是一元經(jīng)營、多元相關(guān)經(jīng)營。而投資則是階段性的資本投資，不需要對某一行十分熟悉，只要能夠贏利既可。房地產(chǎn)是綠地的專業(yè)化經(jīng)營項目，現(xiàn)在提出要做全國領(lǐng)先的綜合性地產(chǎn)企業(yè)。綜合性是因為綠地除了房地產(chǎn)主業(yè)以外，還有建筑、商業(yè)地產(chǎn)等泛主業(yè)。

　　現(xiàn)在，中國地產(chǎn)企業(yè)綜合做強的不多。有些房地產(chǎn)企業(yè)看起來主業(yè)很強，但其他經(jīng)營能力很弱，造成的結(jié)果是今年造房子，明年就賣，賣房再買地，買地再賣房。而有些企業(yè)只做非住宅。這兩種模式的投資周期各有特點，前一種模式投資周期短，資金回流快，但很耗精力；后一種模式投資周期長，但是穩(wěn)定性很強?，F(xiàn)在綠地是把兩者相結(jié)合，希望既能保持穩(wěn)定性，又能使資金短期內(nèi)有很好彌補。像我們的商業(yè)地產(chǎn)，每年新開發(fā)面積為100萬平方米左右，其中50%左右出售，剩下的出租。出租的盈利率比較高，而且現(xiàn)金流非常穩(wěn)定，商業(yè)地產(chǎn)對周邊住宅的提升價值作用大。

　　在綜合產(chǎn)業(yè)中，綠地重點發(fā)展的是能源和金融服務(wù)業(yè)?，F(xiàn)在各地商業(yè)銀行都在進行增資擴股，這是一個好機會。綠地計劃控股經(jīng)營一兩家銀行，到年底，估計會持有五六家地方銀行的股權(quán)，目前還是投資經(jīng)營為主，不是產(chǎn)業(yè)經(jīng)營。上市計劃不會取消，正按原計劃推進

　　主持人：你所說的能源、金融等行業(yè)，都是近幾年才開始進入的，目前都是熱門行業(yè)，在外界看起來不像是投資，更像是投機。綠地選擇產(chǎn)業(yè)的標準是什么，投資回報如何？

　　張玉良：綠地投資的都是熱點行業(yè)，更是有成長前景的行業(yè)。選擇進入金融業(yè)，是因為未來金融更有成長前景，同時也會對房地產(chǎn)企業(yè)有促進作用。

　　綠地選擇產(chǎn)業(yè)投資的標準是：一要看產(chǎn)業(yè)的前途，有多大市場才有多大企業(yè)；二是看自身是否有可依托的優(yōu)勢；三是這一產(chǎn)業(yè)的投資回報是否是合理的。

　　比如我們投資煤炭企業(yè)前做過一個調(diào)研，發(fā)現(xiàn)這個行業(yè)的投資回報率遠遠高于其他行業(yè)。去年焦煤600元一噸，今年已經(jīng)漲到900元一噸了。按現(xiàn)在看，不到三年就可以收回成本，五年的時間算是比較保守。石油價格也一直在漲，能源的投資回報非?？?，遠遠好于其他行業(yè)。

　　主持人：綠地是一個多元化的企業(yè)，多元化的企業(yè)都面臨風險控制的問題，很多企業(yè)就是因為高估自己的能力，沒有控制好多元化的風險而倒下。綠地有沒有遭遇過這方面的困難，如何控制資金安全和現(xiàn)金流，綠地的負債率怎樣？

　　張玉良：的確如此，很多多元化的企業(yè)失敗，是因為做了超過能力之外的投資，教訓(xùn)很深刻。綠地也很注意這一點，時刻正確估計自己的能力。綠地最困難的時候，是2005年下半年，當時，上海的房子賣不動，這種情況持續(xù)了很長時間，好在半年后就恢復(fù)正常了。綠地能在后來的調(diào)控中順利度過危險期，主要是防范了風險。比如什么時候投資，應(yīng)該投多少金額，我們都很明確。

　　現(xiàn)在的投資機會很多，很多地方政府來找綠地，希望我們過去建酒店，建商業(yè)中心、會展中心等，但是這對綠地來說，是非常慎重的選擇，在這些機會中要“好中取優(yōu)”。不然，機會就會變成陷阱。

　　你說到的現(xiàn)金流，對企業(yè)來說是第一位的，只有有現(xiàn)金流才能維持企業(yè)經(jīng)營，這是剛性的；第二位才是利潤。關(guān)于資金，綠地是收支兩條線，進行高度控制，絕對保證現(xiàn)金流。

　　綠地現(xiàn)在負債100億元，按照國際慣例計算，資產(chǎn)負債率只有50%左右，這是很低的，因為預(yù)收款是被我們拿來作負債的。去年結(jié)算后，賬面上預(yù)收款還有116個億沒有計算進去。我們的財務(wù)狀況還是很健康的。

　　主持人：你前面提到會增加持有銀行的股權(quán)，銀行是你們主要的資金來源嗎？

　　張玉良：綠地的資金主要來源是銀行。除了銀行，還有基金等其他資金來源。綠地也同國有大企業(yè)合作，有企業(yè)合伙投入資本金，更容易向銀行融資，可以使用的資金規(guī)模也就更大。今年初，綠地還發(fā)行了4.5億元的信托。所以綠地資金的來源渠道是很多的。

　　主持人：上市也是一個融資渠道，但不久前恒大地產(chǎn)的IPO流產(chǎn)說明房地產(chǎn)企業(yè)今年借此融資不是個好的選擇。有種說法是綠地的上市計劃也許要取消，這樣會不會帶來一定的資金緊張，是不是因為這個原因不久前才賣掉了東方證券？

　　張玉良：賣掉一點兒證券公司的股權(quán)對綠地來說是微不足道的。人家都在買時，馬上把你手中盈利比較高的資產(chǎn)拋出一部分，巴菲特不也是這樣做的嗎？這部分股權(quán)，收入就有六億多元，贏利四個億，這是正常投資行為。這部分股權(quán)的出讓，我們一下子就增加了四個億的現(xiàn)金流。

　　上市正在按照原計劃推進，沒有不上市的說法。專業(yè)機構(gòu)還在給我們做評估，估計近期就差不多結(jié)束評估工作，然后進行報批程序。綠地已經(jīng)實現(xiàn)了全國化，目前進行資本化，下一步是國際化。不過綠地不趕時間上市，上市的目的無非是獲得資金以及使企業(yè)管理更規(guī)范。綠地資金狀況良好，管理也規(guī)范，所以并不著急。胡雪巖的紅頂商人經(jīng)歷，對我很有借鑒

　　主持人：業(yè)界一直很困惑綠地的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，綠地的企業(yè)性質(zhì)是民營企業(yè)還是國有企業(yè)？

　　張玉良：國有股現(xiàn)在是綠地第一大股東，但是公司很多員工都持有公司股權(quán)。股權(quán)對員工激勵作用很大。我們不僅在房地產(chǎn)企業(yè)這樣做，綠地旗下的其他產(chǎn)業(yè)也采用這樣的模式。

　　主持人：看綠地的成長軌跡可以發(fā)現(xiàn)綠地的發(fā)展和政府是密切聯(lián)系起來的，而你個人又很推崇胡雪巖和印尼的林紹良，他們都是紅頂商人的代表，所以有人也說你是紅頂商人，有一些其他企業(yè)所無法企及的資源。你怎么看這種說法？綠地為什么會選擇這樣一條發(fā)展之路？

　　張玉良：一個企業(yè)往哪個方向走和做什么，是一個經(jīng)營理念問題。企業(yè)為什么而做？企業(yè)到一定程度，肯定是在為社會工作。所以一定要得到公眾和社會的認同，政府又是社會中強勢主體，中國的政府主導(dǎo)地位很強，要被公眾認可，就要按照政府的導(dǎo)向做。

　　你說的紅頂商人問題，我當初做企業(yè)時，一直在尋找一條合適的路。后來看了胡雪巖和林紹良的書非常有啟發(fā)，他們的成功經(jīng)歷，對我有很大借鑒意義。綠地能夠發(fā)展起來一個很重要的經(jīng)營策略是：做政府希望的事情，做市場需要的事情。按照政府導(dǎo)向做，就自然會有很大市場。

　　主持人：外界感覺綠地是和政府關(guān)系最好的房地產(chǎn)企業(yè)。綠地如何看待企業(yè)和政府的關(guān)系？如何處理這種關(guān)系？

　　張玉良：綠地的確是和很多地方政府保持很好的關(guān)系。不過綠地和政府交往，只做可持續(xù)的事，絕對不做法律不允許的事情。綠地去很多城市投資，主要是滿足當?shù)厝罕姷恼w利益，可能這種行為也滿足了當?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)人想做事、做出政績的要求，但是，更多是滿足地區(qū)發(fā)展的需要，根本利益是人民群眾的。但有些企業(yè)可能滿足的只是政府官員的個人利益。

　　主持人：在外界看來，綠地的管理方式就是張玉良說了算。很多國有企業(yè)都面臨這一問題，以至于后來企業(yè)管理老是出狀況。

　　張玉良：綠地的管理是法治和人治相結(jié)合，中西結(jié)合?，F(xiàn)在看來很有效，既有效率，也有控制力。綠地下面公司很多，山高皇帝遠，一定要有西方比較科學(xué)的管理制度；另外還要一些人治，用人格化的方式管理。

　　一個大企業(yè)一定是由一個團隊打造出來的，綠地有一套完整的管理規(guī)章制度。集團以及我個人只是在企業(yè)戰(zhàn)略、基本制度、企業(yè)文化、資金、人事方面有影響而已，主要還是目標管理。如果外界認為綠地沒有張玉良會有問題，這說明我的管理出問題了。一個企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的危機在于，當主要領(lǐng)導(dǎo)更替或者要出現(xiàn)什么危機時，下面人的壓力如果特別大，企業(yè)發(fā)展就會有問題。

　　主持人：王石幾年前就可以放心地去登珠峰了，但你的時間還是被日常工作填得很滿。有沒有想過有人可以接替你的工作，綠地有沒有接班人計劃？你選擇繼任總裁的硬性標準有哪些？

　　張玉良：我也希望有人能夠接班，但是現(xiàn)在看來還是需要一個過程，目前還做不到。繼任總裁要符合三個條件：第一，要有激情，不是為了自己而工作；第二，要有能力，市場經(jīng)濟的頭腦要好，市場觀念要強，要善于捕捉機會，要懂得經(jīng)濟游戲規(guī)則；第三，要會溝通，善于吸取別人的優(yōu)點。要以身作則，人脈關(guān)系很重要，另外還要走正道。

　　八卦老板

　　對你影響最大的人？

　　胡雪巖、林紹良。

　　你對員工說得最多的一句話是什么？

　　要抓住機會成功。

　　目前思考最多的問題？

　　如何讓企業(yè)成為世界級企業(yè)，進入500強后繼續(xù)穩(wěn)步成長。

　　你覺得自己最大的優(yōu)點是什么？

　　勤奮，想為社會做事情。

　　你最想擁有的一項技能是什么？

　　綜合性。

　　你個人的精力如何分配？

　　50%來做日常的大事和難事，30%的時間協(xié)調(diào)各方面關(guān)系，20%的時間考慮重大事情。

　　你做出的最艱難的決策是什么？

　　目前好像還沒有。

　　你最恐懼什么？

　　沒什么恐懼。但是最擔心的還是企業(yè)的危機，企業(yè)如何持續(xù)發(fā)展。

　　平時有什么休閑愛好？

　　看書。

　　描述一下自己的性格？

　　開朗，激情，善于與人交往。

　　如何面對壓力？

　　有壓力才有動力。

　　主持人的話 無近憂，有遠慮

　　張玉良是一個充滿激情的人，采訪時聊性大發(fā)以致差點兒誤機。不嗜奢華的張玉良，開著別克車，住在綠地自己開發(fā)的一套普通公寓房里。他是一個超級工作狂，除了工作外沒有任何愛好。每天早上8點半之前到公司，每晚11點之后回家，節(jié)假日則自己開車巡視工地，這是常態(tài)。張的屬下說，和張玉良出差是一個痛苦經(jīng)歷，他總是從機場直接趕到目的地，日程安排得很緊，決不浪費時間。

　　對于雄心勃勃的張玉良，進軍世界500強是一個挑戰(zhàn)，不過他的挑戰(zhàn)遠遠不限于此。盡管他詳細地解釋了多元化投資、企業(yè)管理，以及政府關(guān)系問題，但這些可能仍舊是制約綠地發(fā)展的關(guān)鍵因素。

　　綠地自張玉良執(zhí)掌以來已經(jīng)實現(xiàn)了國資幾百倍的增值，這是張玉良的驕傲和資本。但和同樣“主業(yè)經(jīng)營＋輔業(yè)投資”的雅戈爾相比，后者更有制度上的靈活。畢竟綠地是國有股是大股東，有著體制上的束縛。經(jīng)濟大勢好，怎么投資都賺錢；遇到經(jīng)濟拐點時，投資風險凸現(xiàn)時怎么辦？民營企業(yè)家雅戈爾的李如成是花自家的錢不用向誰“交代”，作為國企掌門人，張玉良卻必須面對。很多知名國企老總最后黯然離去，大多與此有關(guān)。三九趙新先、華源周玉成，都因擴張過速，使企業(yè)瀕臨倒閉而晚節(jié)不保。

　　綠地企業(yè)全國擴張速度之快，在上海企業(yè)中極為罕見。正如張玉良自己所說，山高皇帝遠，實施有效管理很重要。很多大企業(yè)采用信息化方式等手段管理，對資金、人事、法務(wù)采用垂直管理。尤其是法務(wù)被越來越多的企業(yè)重視。比如復(fù)星集團，六個董事之一的秦學(xué)棠就是法務(wù)部總經(jīng)理，可見對法務(wù)之重視。

　　在綠地，張玉良則是人治＋法治，強調(diào)人格影響。張玉良帶領(lǐng)手下，將綠地發(fā)展到今天，在現(xiàn)階段他的能力、激情、努力等是無可挑剔的。因此這種法治＋人治的做法有成效。但隨著綠地越做越大，引入更多外來的管理者，就顯出制度的重要性。但綠地對法務(wù)卻依然是抽查式管理，對法律的風險意識，綠地必須要更加重視。

　　張玉良推崇胡雪巖、林紹良，是因為這兩位紅頂商人的成功離不開當權(quán)者。而做政府希望的事情，做市場需要的事情，這正是張玉良學(xué)習(xí)的心得，也是綠地成功法寶之一。政府關(guān)系也是一把雙刃劍，正如馮侖說的“離不開，靠不住”。胡雪巖、林紹良都是因為極好的政府關(guān)系，幫助政府解決了很多問題，從而獲得了個人的發(fā)展。但到最后政府關(guān)系反而成為障礙。綠地目前深深體會到政府是“離不開”，不過對于政府的“靠不住”，可能尚未有體會。

　　所幸張玉良對所有的問題都有過深思，從不回避問題。他強調(diào)風險控制和管理制度化。即使是綠地及其重視的政府關(guān)系，他依然能夠保持著一定的距離。

　　接班人是個敏感話題，對國企來說尤甚。張玉良也宣布兩三年后卸下總裁頭銜，雖然比不上“友商”萬科長達十年的接班人計劃，但綠地畢竟邁開了這一步。怎樣選接班人，選擇何人或許能夠幫助綠地一定程度上解決“遠慮”。

　　張玉良簡歷

　　1982年9月～1984年5月，任上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)黨委委員、副書記；

　　1984年5月～1986年6月，在上海農(nóng)學(xué)院農(nóng)業(yè)經(jīng)濟系學(xué)習(xí)；

　　1986年6月～1992年5月，任上海市農(nóng)委主任科員、住宅辦副主任；

　　1992年5月起，任上海綠地(集團)有限公司黨委書記、董事長、總裁。