土地囤積給開發(fā)商帶來了前所未有的財務(wù)緊張局面。由于土地大量囤積恰逢資金面緊縮，今年房地產(chǎn)行業(yè)總資金缺口高達1萬億元以上。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)去年大規(guī)模拿地的風(fēng)光持續(xù)不多久，到今年，巨量土地儲備已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上最大的風(fēng)險因素。有業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計，由于土地大量囤積恰逢資金面緊縮，今年房地產(chǎn)行業(yè)總資金缺口高達1萬億元以上。

　　資金缺口過萬億

　　北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少鋒給中國地產(chǎn)企業(yè)算了一筆賬。

　　2007年全國囤積土地的面積超過10億平方米，根據(jù)國土資源部的要求，這些囤積土地必須兩年內(nèi)完成開發(fā)，即便是這些項目都以分期開發(fā)的名義規(guī)避風(fēng)險，需求資金也是巨大的。

　　從開發(fā)量上來看，2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資將超過2007年至少兩成。央行2007年《第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》數(shù)據(jù)顯示，2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資2.5萬億元，初步估計，今年需要投入資金將至少達到3.2萬億元。

　　截至2007年末，全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為1.8萬億元，比年初增加3613億元，增長25.7%。2008年受到銀根緊縮政策的影響，預(yù)計新增商業(yè)性房地產(chǎn)貸款將在2007年額度上進一步縮減，縮減至少2000億元。從公布數(shù)據(jù)上看，2007年前10個月，房企從股市融資額為1700億元。

　　綜合來看，由于開發(fā)慣性和囤積的土地入市，房地產(chǎn)總投資比2007年至少增長7000億元；受銀根緊縮影響，銀行貸款預(yù)計將減少2000億元左右；此外，2007年10月以后，房企股市融資難度倍數(shù)增加，加上2008年股市低迷，股市融資全年至少減少1000億元。此外，2007年全年全國土地出讓金收入約1.2萬億，考慮到2007年拍賣的土地余下的大量的土地出讓金需要在2008年交齊，這部分資金需求雖然沒有公開數(shù)據(jù)，但至少也是數(shù)千億的需要。因此，如果沒有其他主要融資渠道的話，2008年中國整個房地產(chǎn)行業(yè)，資金缺口至少達到1萬億元。

　　囤地引發(fā)的危機

　　土地囤積給開發(fā)商帶來了前所未有的財務(wù)緊張局面。

　　一線地產(chǎn)商方面，萬科、招商、金地、保利四大上市開發(fā)商，反映資金狀況的各項指標(biāo)均不容樂觀。2007年四公司的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)值，且均為各公司5年來的最低值。萬科的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流為-1.52，招商地產(chǎn)(行情股吧)為-4.74，金地集團(行情股吧)為-7.52，保利為-7.65。

　　安邦咨詢公司分析師張巍柏指出，如果仔細(xì)挖掘這些上市地產(chǎn)公司的實際情況，甚至完全可以認(rèn)為，這些上市公司所謂的賬面利潤，其中大部分可說是藏在了它們巨大的土地儲備之中。而這些土地儲備到目前為止，尚無法變現(xiàn)，并且還需要巨額的資金投入。

　　規(guī)模較小的二線地產(chǎn)公司同樣面臨巨大資金瓶頸。年報顯示，二線地產(chǎn)商2007年度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流情況顯示，平均現(xiàn)金流為-1.8億元。而其中外高橋(行情股吧)、世貿(mào)股份、萬業(yè)企業(yè)(行情股吧)、ST廣廈、棲霞建設(shè)(行情股吧)、福星股份(行情股吧)等的土地儲備都遠遠超過了100萬平方米?；I資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流一項，大多企業(yè)的數(shù)值為負(fù)或者籌措的資金還沒有過億元大關(guān)。其中棲霞建設(shè)去年一年經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流分別為-7.3億，而籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入僅6億左右，尚存1億多的缺口。而賬面余款最少的房企為上海新梅(行情股吧)，僅1500萬左右。

　　而上海一家地產(chǎn)公司總經(jīng)理告訴記者，由于公司去年并沒有新增土地儲備，現(xiàn)有項目后期開發(fā)依靠前期銷售回款綽綽有余。