3月20日，房企恒大IPO未成而擱置，萬(wàn)科在第一時(shí)間做出了快速反應(yīng)。繼王石3月20日在香港接受記者采訪澄清“拐點(diǎn)論”并于21日見(jiàn)報(bào)、萬(wàn)科于3月20日深夜發(fā)布了股票交易異常波動(dòng)公告和2007年度業(yè)績(jī)快報(bào)之后，3月21日，萬(wàn)科公布了2007年度報(bào)告。

　　王石表示，他承認(rèn)內(nèi)地房?jī)r(jià)走勢(shì)正處在一個(gè)拐點(diǎn)上，但拐點(diǎn)并不是指房?jī)r(jià)從大漲到大跌的拐點(diǎn)。拐點(diǎn)不是房?jī)r(jià)的大起大落，拐點(diǎn)也不是牛市到熊市，而是價(jià)格的理性回歸。他進(jìn)一步解釋說(shuō)，拐點(diǎn)這里面最起碼有兩層含義：瘋狂的價(jià)格上漲是危險(xiǎn)的，現(xiàn)在調(diào)控政策也起到了作用，第二層是，不僅不能瘋漲了，之前瘋漲的也要進(jìn)行理性回歸。王石同時(shí)稱(chēng)，堅(jiān)定不移地看好行業(yè)發(fā)展的前景，看好行業(yè)的長(zhǎng)期前景并不意味著可以忽視短期風(fēng)險(xiǎn)。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)下，從中長(zhǎng)期來(lái)看，內(nèi)地樓市依然將穩(wěn)步上升。同樣，萬(wàn)科也絕對(duì)沒(méi)有想要“清理門(mén)戶(hù)”，我們對(duì)兼并小開(kāi)發(fā)商沒(méi)有興趣，從效率上來(lái)講，兼并小公司根本不劃算。

　　于是，萬(wàn)科借發(fā)布2007年度報(bào)告在各地召開(kāi)記者會(huì)高調(diào)解讀年報(bào)之機(jī)公開(kāi)表示，中國(guó)城市住宅價(jià)格長(zhǎng)期深幅下跌的空間并不存在。萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮也表示，進(jìn)入3月份，明顯感到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖。由于剛性需求的存在，未來(lái)的房?jī)r(jià)沒(méi)有進(jìn)一步深幅調(diào)整的空間。

　　如果說(shuō)深圳、廣州等眾多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)表0價(jià)沒(méi)有了繼續(xù)下降空間，其意就是說(shuō)房?jī)r(jià)宏觀調(diào)控已見(jiàn)成效，結(jié)束了下降周期而由降轉(zhuǎn)漲，也就是說(shuō)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)完成。如果真是這樣，那么，不難理解的是，萬(wàn)科所宣揚(yáng)的觀點(diǎn)是不是在說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)不需要繼續(xù)調(diào)控了？中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)并不存在嚴(yán)重問(wèn)題而是很容易就能調(diào)控好的輕度問(wèn)題？這種邏輯下來(lái)，豈不是在說(shuō)中央政府對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題一直以來(lái)的擔(dān)憂(yōu)以及關(guān)于堅(jiān)持從緊的貨幣政策等決策、陸續(xù)出臺(tái)土地新政、貨幣新政是多余的？豈不是在說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)可在很短時(shí)間內(nèi)就可輕易成功“矯正”的游戲化市場(chǎng)？而其實(shí)，“兩會(huì)”散會(huì)也才一個(gè)月左右，自房貸新政出臺(tái)以來(lái)的系列政策，有些政策出臺(tái)才幾十天時(shí)間，可以說(shuō)大多數(shù)還未全面執(zhí)行，從緊的貨幣政策才開(kāi)始執(zhí)行。更何況萬(wàn)科在元宵節(jié)及其后還在搞降價(jià)促銷(xiāo)。

　　難道房地產(chǎn)真的已經(jīng)回暖了嗎？CCTV“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”的一期節(jié)目或已給予了明確回答。

　　對(duì)于此前曾一度盛行的上海房市回暖之說(shuō)，經(jīng)過(guò)調(diào)查采訪，CCTV“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”在播出節(jié)目之“半小時(shí)觀察：房產(chǎn)市場(chǎng)容不得掩耳盜鈴”中評(píng)論指出：“上海的房?jī)r(jià)一直是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，每當(dāng)暴漲暴跌開(kāi)始的時(shí)候，上?？倳?huì)率先做出反應(yīng)。今天，當(dāng)上海房?jī)r(jià)和交易量都出現(xiàn)回升的時(shí)候，又有人開(kāi)始以此為標(biāo)準(zhǔn)判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)大熱。我們認(rèn)為這種判斷并不客觀。我們注意到上海3月份的量?jī)r(jià)上升除了季節(jié)性因素外，還有一些見(jiàn)不得人的潛規(guī)則——最近有不少媒體報(bào)道，上海一些開(kāi)發(fā)商為了制造房源緊張、房?jī)r(jià)上漲的假象而采取了“假合同”來(lái)引誘消費(fèi)者上鉤。而我們?cè)诠?jié)目中也發(fā)現(xiàn)，上海個(gè)別樓盤(pán)的毀約率甚至超過(guò)了100%。一些不良開(kāi)發(fā)商卻試圖用這樣自拉自唱的方式，為壓在手中的積壓房尋找出路，但他們用這種虛假手段造就的泡沫，經(jīng)不起任何推敲，明眼人一戳就破”……

　　CCTV“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”報(bào)道分析稱(chēng)：在“網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)站上，記者看到的卻是，截至到4月10日，金誼河畔3、4月份的總成交量都還不足60套，并且更為奇怪的現(xiàn)象是，合同的撤銷(xiāo)次數(shù)甚至高于簽約次數(shù)，比如3月份的簽約次數(shù)為48次，但合同撤銷(xiāo)次數(shù)卻高為71次，而金誼河畔從去年12月至今推出的共計(jì)540套房源中，已售住宅套數(shù)為235套，但累計(jì)撤銷(xiāo)次數(shù)是177次，合同撤銷(xiāo)率高達(dá)75%，而更有甚者，一個(gè)位于松江區(qū)的沿海麗水馨庭樓盤(pán)，截至4月10日共簽約283次，但合同撤銷(xiāo)為285次，也就是說(shuō)其合同撤銷(xiāo)率高于100%。隨后，記者對(duì)上海新民晚報(bào)曾評(píng)選出的“2007上海十大期待樓盤(pán)”和“2007上海十大房?jī)r(jià)翻番樓盤(pán)”的20個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況逐一核實(shí)，發(fā)現(xiàn)其中共有17個(gè)樓盤(pán)的成交和合同撤銷(xiāo)情況“有案可查”。根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的信息，截至4月10日，“10大期待樓盤(pán)”共簽約3237次，合同撤銷(xiāo)1201次，撤銷(xiāo)率達(dá)37%；7個(gè)“房?jī)r(jià)翻番樓盤(pán)”共簽約5592次，合同撤銷(xiāo)2306次，撤銷(xiāo)率為41%。如此高企的合同撤銷(xiāo)率，是否意味著上海樓市回暖是人為營(yíng)造的虛假繁榮呢？上海的樓市雖然從三月份以來(lái)出現(xiàn)了放量上漲，但在這些數(shù)字背后，合同撤銷(xiāo)率卻出現(xiàn)了急劇上升，如果在統(tǒng)計(jì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的時(shí)候，真正撇掉這些撤銷(xiāo)的合同，真實(shí)的成交量和成交價(jià)還會(huì)是多少？確實(shí)讓人懷疑……

　　之后，上海市房地資源局以“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的合同撤銷(xiāo)次數(shù)實(shí)際包含了預(yù)售合同撤銷(xiāo)和定金合同撤銷(xiāo)兩種類(lèi)型為由而稱(chēng)：經(jīng)核查后，從預(yù)售合同的撤銷(xiāo)情況看，被曝高撤銷(xiāo)率的18個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)至今，網(wǎng)上共簽訂預(yù)售合同8971套，撤銷(xiāo)297套，撤銷(xiāo)率為3.3%，基本正常。目前全市所有在售樓盤(pán)的預(yù)售合同撤銷(xiāo)率約為3%，情況也屬正常。目前全市所有在售樓盤(pán)定金合同撤銷(xiāo)率約為8%，情況總體上正常。盡管上海市房地資源局關(guān)于定金合同撤銷(xiāo)等說(shuō)法難以讓人信服，但還是表示，也不排除個(gè)別開(kāi)發(fā)商存在通過(guò)虛訂合同進(jìn)行自我炒作等行為。

　　有觀點(diǎn)指出，出現(xiàn)合同高撤銷(xiāo)率的一種可能性較大的原因是，在樓市低迷時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)自己進(jìn)行銷(xiāo)控，以實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)的熱銷(xiāo)局面，只是“外人”很難求證。在樓市不景氣的時(shí)候，高撤銷(xiāo)率就顯得相對(duì)普遍，甚至?xí)霈F(xiàn)撤銷(xiāo)率300%的情況。

　　或很巧合的是，央行上?？偛吭?月10日發(fā)布了上海市貨幣信貸運(yùn)行情況表明，一季度，上海市中資商業(yè)銀行新增人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款13.5億元，同比少增14.3億元。其中3月份個(gè)人消費(fèi)貸款減少11.5億元，同比多減20.3億元，較2月份多減7.3億元，主要是當(dāng)月個(gè)人住房貸款明顯減少所致。這正從另一個(gè)角度對(duì)CCTV“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)”的報(bào)道分析與質(zhì)疑提供了支持，直接說(shuō)明了上海房地產(chǎn)市場(chǎng)或沒(méi)有真正回暖而是走向相反：比2月份更冷。因?yàn)?，個(gè)人住房貸款明顯減少，實(shí)際上就是說(shuō)房地產(chǎn)的總成交金額在明顯減少。只有在房地產(chǎn)成交量減少或房地產(chǎn)交易價(jià)格降低或二者同時(shí)發(fā)生時(shí)，房地產(chǎn)的總成交金額才會(huì)明顯減少。

　　也有資料稱(chēng)，自2007年10月至2008年3月，廣州住宅成交量同比下降42.9%，銷(xiāo)售均價(jià)下降約20%。

　　還有資料稱(chēng)，截至3月16日，北京3月份期房網(wǎng)上簽約套數(shù)為3137套，與去年同期相比下降了近三成。同時(shí)，截止到3月26日，北京新增21個(gè)預(yù)售住宅項(xiàng)目，其中有8個(gè)項(xiàng)目簽約數(shù)為零，繼2月七成新盤(pán)零成交之后，北京樓市再次出現(xiàn)了“零成交”的尷尬處境。

　　在今天這種房地產(chǎn)情勢(shì)下，萬(wàn)科居然就高調(diào)改口、“貿(mào)然”稱(chēng)“明顯感到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖”，或真可謂不智……

　　其實(shí)，仔細(xì)分析王石的上述講話(huà)可知，王石并沒(méi)有否定而只是修正了“拐點(diǎn)論”，與萬(wàn)科所稱(chēng)的“明顯感到房地產(chǎn)市場(chǎng)正在回暖……未來(lái)的房?jī)r(jià)沒(méi)有進(jìn)一步深幅調(diào)整的空間”存在著一定程度的矛盾。王石稱(chēng)，拐點(diǎn)不是政府所不愿意看到的房?jī)r(jià)的大起大落、從大漲到大跌，而是價(jià)格的理性回歸，但沒(méi)有說(shuō)“不會(huì)逐漸地一步一步小跌”。本文作者陳真誠(chéng)認(rèn)為，在房?jī)r(jià)一度瘋漲、現(xiàn)居高位的實(shí)際基礎(chǔ)上，相比于前幾年房?jī)r(jià)沒(méi)有大幅上漲之前的基期的房?jī)r(jià)(假設(shè)為2003年的房?jī)r(jià))，那么當(dāng)期房?jī)r(jià)(取2007年-2008年中價(jià)位最高的房?jī)r(jià))與基期之間的房?jī)r(jià)差(扣除正常年度微漲部分余下的非理性上漲部分，可能年度微漲，也可能年度未漲)，則就是房?jī)r(jià)可以理性回歸式下降的部分，其實(shí)空間很大。或可稱(chēng)之為“房?jī)r(jià)理性回歸空間”。

　　理解王石所謂的“理性回歸”，應(yīng)是指房?jī)r(jià)在“房?jī)r(jià)理性回歸空間”中從高位而理性回落式的下降。再則，王石稱(chēng)，從中長(zhǎng)期來(lái)看，內(nèi)地樓市依然將穩(wěn)步上升。堅(jiān)定不移地看好行業(yè)發(fā)展的前景，看好行業(yè)的長(zhǎng)期前景并不意味著可以忽視短期風(fēng)險(xiǎn)。其潛臺(tái)詞無(wú)非是說(shuō)，短期內(nèi)房地產(chǎn)存在不可忽視的風(fēng)險(xiǎn)，可能不是上升。不言而喻的是，在目前現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)上，大家所關(guān)注的“上升”主要是房?jī)r(jià)。而且，不需要任何人強(qiáng)調(diào)的是，沒(méi)有多少年時(shí)間約束的模糊概念“中長(zhǎng)期”房?jī)r(jià)肯定是上漲的，可無(wú)論是對(duì)那些當(dāng)前正愁樓盤(pán)賣(mài)不動(dòng)的開(kāi)發(fā)商或?qū)οM(fèi)者來(lái)說(shuō)，最關(guān)注的是最具實(shí)際意義的是近期乃至當(dāng)前一段時(shí)間以?xún)?nèi)的“短期”階段性房?jī)r(jià)走勢(shì)。因?yàn)?，沒(méi)有當(dāng)前需要買(mǎi)房居住的人愿意等到漫無(wú)時(shí)間約束的“中長(zhǎng)期”以后再買(mǎi)房，現(xiàn)在急于買(mǎi)樓的開(kāi)發(fā)商在政府政策和資金雙重壓力下等到漫無(wú)時(shí)間約束的“中長(zhǎng)期”以后再賣(mài)房。而且，萬(wàn)科官方解讀年報(bào)所稱(chēng)中國(guó)城市住宅價(jià)格長(zhǎng)期深幅下跌的空間并不存在，指的也是“長(zhǎng)期”而不是當(dāng)前一定時(shí)間范圍內(nèi)的“短期”階段。