即便給一個(gè)基準(zhǔn)的模型去計(jì)算今年房?jī)r(jià)可能的走勢(shì)的話，任志強(qiáng)或是潘石屹顯然都沒有計(jì)算出來。　　

　　即便給一個(gè)基準(zhǔn)的模型去計(jì)算今年房?jī)r(jià)可能的走勢(shì)的話，任志強(qiáng)或是潘石屹顯然都沒有計(jì)算出來。博鰲亞洲論壇上，經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡祖六給出了一個(gè)基準(zhǔn)的模型，但問題是大家對(duì)計(jì)算模型的變量都產(chǎn)生了迷惘，于是沒有人告知我們今年的房?jī)r(jià)到底如何。

　　從某種程度上來說，或許大多數(shù)人與潘石屹一樣，對(duì)2008的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了迷惘，因?yàn)槟Ｐ偷淖兞渴遣淮_定的。

　　房?jī)r(jià)模型

　　一個(gè)比較悲觀的情緒是，即便是溫家寶總理在今年的記者招待會(huì)上也說今年是困難的一年，很多不確定因素，而這種說法影響到了大家對(duì)市場(chǎng)的判斷。

　　“如果總理都說困難，全國(guó)人民都沒有信心了。如果連總理都不知道經(jīng)濟(jì)怎么走，那全國(guó)人民怎么辦呢。”任志強(qiáng)最為直接的表達(dá)了這種憂慮。

　　胡祖六在博鰲亞洲論壇上給出的模型是決定房?jī)r(jià)的四個(gè)變量：宏觀經(jīng)濟(jì)(GDP增長(zhǎng))、實(shí)際利率、信貸供應(yīng)和購(gòu)買力。但大多數(shù)人對(duì)這四個(gè)變量當(dāng)中的兩個(gè)是有肯定的：一個(gè)是GDP的增長(zhǎng)、一個(gè)是信貸供應(yīng)緊縮。

　　潘石屹顯然認(rèn)為實(shí)際利率與信貸是最為難以判斷的因素，如果通貨膨脹速度高于利率增長(zhǎng)的速度，實(shí)際利率維持負(fù)利率的話，那么房?jī)r(jià)肯定是要漲的。但是在2008年的政策環(huán)境之下，加息的速度與通貨膨脹的速度之間的關(guān)系或做出怎樣的調(diào)整或許是一個(gè)未知數(shù)。事實(shí)上政府是否會(huì)在2008年持續(xù)加息以及政府能否用有效的手段抑制通貨膨脹并不是大多數(shù)開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)學(xué)家所能預(yù)料到的問題。

　　貨幣緊縮政策帶來的可能性或許是開發(fā)商資金鏈條的緊張，但從另一個(gè)層面來說，銀行會(huì)將有限的信貸資源受讓給那些可能偏向于做中高檔樓盤的開發(fā)商，其所帶來的后果可能依然是房?jī)r(jià)上漲。

　　此外，金融融資產(chǎn)品可能是決定中小企業(yè)生存的命脈，一方面房地產(chǎn)信托基金的放開等方面的金融政策可能會(huì)從金融層面解決這方面的問題。但近期的消息只是利好，并非是政策出臺(tái)。因此該方面的政策依然迷惘。

　　購(gòu)買力的爭(zhēng)執(zhí)最大，事實(shí)上這是一個(gè)最難以判斷，但同時(shí)最考驗(yàn)開發(fā)商智慧的因素。房?jī)r(jià)與可支配收入的比率決定購(gòu)買力，現(xiàn)實(shí)情況是可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)高出可支配收入比率的可能性。

　　但任志強(qiáng)顯然認(rèn)為購(gòu)買力不是問題，他在博鰲亞洲論壇上說：“在最近時(shí)期，中海是搖號(hào)賣的房子，一天把所有推出的樓盤全賣掉，而100萬以上在西安幾乎全部都是不用銀行貸款的一次性付款。”

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，高檔房的方面的存在的問題是供不應(yīng)求。

　　“我們的富人可能只有20%的比例，但是我們的房子供應(yīng)量只有3%，所以3%去滿足20%能買得起房子，或者有可支付能力的人來說，房?jī)r(jià)還不夠高。”任志強(qiáng)說。

　　但事實(shí)的情況是，中國(guó)的房?jī)r(jià)往往是高檔房拉動(dòng)中低檔房的價(jià)格上漲，當(dāng)中低檔房偏離可支配收入的比率的時(shí)候低檔房怎么辦？

　　因此大多數(shù)人或許會(huì)向潘石屹所做的判斷那樣，一部分中低檔房的價(jià)格將下降。高檔房的價(jià)格上漲。從另外一個(gè)層面來講，大量保障性住房的低廉價(jià)格將會(huì)給中低檔房帶來更大的沖擊。

　　至于宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，大多數(shù)人的判斷是一致的，2008年中國(guó)GDP增長(zhǎng)可能放緩，但是并不意味著不處在告訴增長(zhǎng)時(shí)期。

　　結(jié)論似乎是，房?jī)r(jià)大概還要上漲，但是，要看政策怎么出。唯有任志強(qiáng)在胡祖六給出的模型上堅(jiān)持認(rèn)為房?jī)r(jià)要漲，因?yàn)樗械臈l件都是利好的。

　　但任志強(qiáng)還是留有了余地，他認(rèn)為長(zhǎng)期肯定是上漲的，短期內(nèi)調(diào)整不好說。

　　政策疑云

　　建設(shè)部政策研究中心主任陳淮的說法可能更有代表性，政策的制定是考慮如何避免風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)并不在于如何限制供應(yīng)量，開發(fā)商是否有能力提供充足的供應(yīng)量。

　　“但事實(shí)上我們的風(fēng)險(xiǎn)在于結(jié)果可能不是110棟只蓋了100棟，而是其中70、80棟都蓋到七、八層停下來，成為爛尾樓。這是我們?cè)诮衲甑牟淮_定因素，怎么樣讓只蓋100棟不蓋110棟，而不要變成最后只有20棟蓋成了，最后有80棟是爛尾樓。這是今年的政策的藝術(shù)所在、難度所在。”陳淮說。

　　同時(shí)，陳淮認(rèn)為在金融層面的調(diào)控應(yīng)該考量是流動(dòng)性過剩對(duì)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)是否會(huì)造成傷害。

　　“那么我們宏觀調(diào)控面對(duì)的不確定因素在于，那些不愿意進(jìn)美國(guó)、歐洲市場(chǎng)的錢會(huì)不會(huì)涌到中國(guó)來，也同樣是昨天的消息，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局說一季度我們實(shí)際利用外資比去年同期增長(zhǎng)60%。那我們得警惕了，我們調(diào)控資產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，別到時(shí)候讓這些老外把我們底給抄了，我們老百姓沒買，他們買走了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。矛盾，政策執(zhí)行過程中，降血壓得防止把腎損害了。”陳淮說。

　　但任志強(qiáng)并不認(rèn)為當(dāng)前的政策是模糊的，將住房保障與商品房市場(chǎng)前區(qū)別對(duì)待本身是沒有錯(cuò)的。任志強(qiáng)認(rèn)為住房保障政策限定的產(chǎn)品沒有和商品房市場(chǎng)有效的區(qū)分開來。

　　“讓保障的部分變成彈簧床，意思就是你買不起房的人還要住得很舒服，這就可能變成錯(cuò)位了。”任志強(qiáng)認(rèn)為當(dāng)前提供的保障性住房比房改前標(biāo)準(zhǔn)提高得太多，導(dǎo)致兩個(gè)市場(chǎng)之間的界限模糊。

　　但遺憾的是，任志強(qiáng)和陳淮都沒有告訴大家政策到底會(huì)怎樣走。也許對(duì)現(xiàn)行政策的考量是有章可循的，但是具體到未來，大家依然是迷惘。