對于中國房地產(chǎn)企業(yè)來說，2008年注定是現(xiàn)金決定存亡的一年。

　　2008年3月25日，央行今年以來第二次提高銀行存款準備金率，達到15.5%，再創(chuàng)歷史最高水平，緊縮的貨幣政策沒有任何放松的趨勢；3月20日，恒大地產(chǎn)宣布中止上市計劃。在銀行貸款難以獲得的同時，地產(chǎn)企業(yè)似乎又在IPO融資上進入了死胡同。

　　“現(xiàn)在熱錢還在繼續(xù)進入國內(nèi)，既沒有進股市也沒有進樓市，而是在放高利貸。”虎杰投資顧問首席分析師張寅說，這類貸款的利率接近銀行利率的一倍，而貸款方中，房地產(chǎn)企業(yè)至少占據(jù)18%至20%的比例。現(xiàn)金流的危機正在蔓延。

　　法國巴黎證券(亞洲)有限公司董事總經(jīng)理陳興動則表示，如果成交量不足，資金無法回收，6月可能就頂不過去了。

　　經(jīng)濟觀察報：2008年以來央行又兩次提高銀行存款準備金率，從緊的貨幣政策使得地產(chǎn)企業(yè)在獲得貸款上變得比以前更為困難?，F(xiàn)在有開發(fā)商表示，他們從銀行獲得貸款的利率比正常貸款利率高10%到30%不等，而通過其他渠道貸款也同樣困難。你如何看待信貸壓力給房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的困境？

　　張寅：現(xiàn)在的問題是，用比較高的利率能夠貸到款，但是數(shù)量并不能滿足需求。例如本來需要10億元，可能只能貸到5億元。未來3個月，這種狀態(tài)不會有變化，主基調(diào)是從緊的。能拿到貸款的主要還是知名的企業(yè)。目前是其他的融資渠道被堵，地產(chǎn)企業(yè)又回到了銀行系統(tǒng)，而隨著存款準備金率提升，銀行本身能放的貸款也不多。好多人都寄希望于貨幣政策有松動，但是目前看不出貨幣政策放松的跡象，即使放松，也不是對房地產(chǎn)企業(yè)的，一直以來房地產(chǎn)漲幅都是超過物價漲幅。

　　經(jīng)濟觀察報：3月20日，由于“市況欠佳”，恒大地產(chǎn)集團宣布中止上市計劃。而目前還有大量的房地產(chǎn)企業(yè)正在開展上市計劃。SOHO中國董事長潘石屹對此表示，未來100天是很多房地產(chǎn)公司發(fā)生劇變的100天。你如何看待這種劇變的可能性？

　　張寅：由于資本、信貸市場的雙重變化，美國股市、香港股市、大陸股市都出現(xiàn)波動。其實恒大上市沒成功，是預(yù)料之中的。在今年上半年都不能成功。現(xiàn)在想上市的地產(chǎn)企業(yè)，不是說絕對不能上，而是看你以什么價格上，現(xiàn)在只能賤賣。有的企業(yè)沒錢，賤賣也可能賣，半年之內(nèi)會有這樣的情況出現(xiàn)。

　　實際上地產(chǎn)業(yè)的洗牌并不是從現(xiàn)在開始的，這種情況早已發(fā)生，只是說接下來會有一個集中的表現(xiàn)。從2006年順馳事件，行業(yè)洗牌就開始了，現(xiàn)在是等結(jié)果的時候。為什么兩年以后才出現(xiàn)呢，房地產(chǎn)業(yè)從拿地到銷售，有一個周期，有一個滯后的效果，2006年就打響洗牌的發(fā)令槍了。現(xiàn)在大家都看到房地產(chǎn)業(yè)的問題，如果大家都認為有問題，那就已經(jīng)到了最嚴重的時候。好企業(yè)是在變化一出現(xiàn)的時候就做出反應(yīng)，地產(chǎn)企業(yè)的問題永遠都出在現(xiàn)金流的枯竭上。

　　之前大家都在討論拐點，說明變化出現(xiàn)了。如果一點變化都沒有，就不可能大家都來討論。有的企業(yè)做出了動作，有的在觀望?，F(xiàn)在也是容易出假房貸的一年，今年是假房貸的高風(fēng)險年，兩三年以后這個問題會暴露出來，2002年就出現(xiàn)很多假房貸，主要是成交量少，和現(xiàn)在的情況比較類似。

　　陳興動：現(xiàn)在市場形成一個預(yù)期：房價在向下走。就我看來，房價還可能往下。4、5、6月份最可能出現(xiàn)地產(chǎn)商的現(xiàn)金流問題，因為這是傳統(tǒng)的銷售旺季，如果成交量不足資金無法回收，4、5月份可能還能扛過去，6月可能就頂不過去了。

　　地方政府不會希望房地產(chǎn)業(yè)趴下，地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金壓力，也會形成巨大的壓力壓在地方政府身上。奧運會以后，8、9月份對融資的限制會得到改進。

　　現(xiàn)在A股已經(jīng)完全失去融資能力，好的企業(yè)應(yīng)該允許他們?nèi)グl(fā)債，現(xiàn)在應(yīng)該做發(fā)行公司債的準備；地產(chǎn)企業(yè)上市，從政策上講已經(jīng)沒有問題，證監(jiān)會表示房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不存在暫停上市審核的情況，地產(chǎn)企業(yè)IPO按正常程序進行。經(jīng)過半年以上的調(diào)整，把以前的泡沫擠掉，會有一些恢復(fù)。

　　為了尋求資金，地產(chǎn)企業(yè)可能會采取降價銷售，或是通過企業(yè)間的收購兼并方式來實現(xiàn)。還有的企業(yè)樓盤不要了，會出現(xiàn)新的爛尾樓。銀行貸款貸不到、資本市場融資融不到、房子賣不掉，這三個方面共同導(dǎo)致地產(chǎn)公司的資金問題。從6月后到政府新的調(diào)控政策出來之前，這期間是房地產(chǎn)企業(yè)最容易出問題的時期，主要是現(xiàn)金流的問題。

　　經(jīng)濟觀察報：隨著資金來源的收緊，地產(chǎn)企業(yè)在土地市場的表現(xiàn)明顯不同于以往，年前不少土地流拍，目前有大型的地產(chǎn)公司表示，暫停招拍掛拿地。你如何看待地產(chǎn)企業(yè)對土地儲備的態(tài)度轉(zhuǎn)變？

　　張寅：關(guān)鍵在兩點，一是招拍掛，一是全款付。全款付對企業(yè)的現(xiàn)金壓力是很大的。關(guān)鍵是有人拿到了錢但是亂花了。如果沒有亂花，這次地產(chǎn)洗牌肯定洗不出去。以前房價、地價漲得快，地產(chǎn)企業(yè)很容易拿到地以后去抵押、發(fā)債，在資本市場獲得資金?，F(xiàn)在房價出問題和企業(yè)的資金鏈出問題，這種影響是相互的。以往的地王有可能地不要了，拿出來賣掉。

　　陳興動：成都之前的地價就很高，這批地會成為很大的負擔(dān)，利潤率會下降。企業(yè)可以把房子建得高檔一點，價格賣得高一點，但是毛利率達到60%-70%的情況不會再出現(xiàn)了。

　　以前，土地儲備高，地產(chǎn)公司是作為一個亮點來展示?，F(xiàn)在發(fā)生了變化，把資金在土地儲備上放入過多，會成為一種負擔(dān)，特別是在高位上拿地的，會是很大的負擔(dān)。上市融到錢又沒有拿地的，這樣的企業(yè)是有利的。買低賣高是商人的特性，現(xiàn)在許多地產(chǎn)商在拿地方面觀望，他們覺得地價還有可能降。

　　經(jīng)濟觀察報：那什么類型的企業(yè)會生存下來？地產(chǎn)格局會發(fā)生怎樣的變化？

　　張寅：大、中、小型的企業(yè)都會有活下來的。大型的地產(chǎn)公司也有個別過不去，相對來說大型的會死得少一點，能活下來的中小企業(yè)，一定是保守型的，就是在財務(wù)安排上做了自己力所能及的事情，凡是激進者都可能死；還有就是對已經(jīng)變化的市場沒有做出快速反應(yīng)的，也會死。小企業(yè)如果現(xiàn)在還捂盤的話，就是自殺，為了資金的流動性，不要捂盤了。靈活的財務(wù)安排非常關(guān)鍵，這個時候更不要借高利貸。順馳賣了可以說是地產(chǎn)洗牌的標志性事件，這是緩慢的開始，先看第二季度會發(fā)生什么吧。

　　陳興動：這次不應(yīng)該出現(xiàn)1992年、1993年那樣的房地產(chǎn)危機。經(jīng)過這一輪調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)會更成熟，投資者、企業(yè)、中介都會學(xué)到東西，會形成一種新的發(fā)展模式，例如由政府控制60%-70%的市場，剩下的由市場來處理。中國有13億人口，這是一個很大的需求市場。

　　未來的發(fā)展對開發(fā)中低檔房屋的企業(yè)的沖擊，將遠遠小于開發(fā)中高檔房屋的企業(yè)。例如，對萬科的沖擊就會小于其他的企業(yè)，因為萬科一直都是專注在中低價位房屋這一塊。建設(shè)保障性住房的機會，應(yīng)該更公平一些，除了國企，應(yīng)該讓其他的企業(yè)也有機會參與。

　　經(jīng)濟觀察報：國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動出現(xiàn)，似乎并沒有影響外資投資的興趣。2008年3月，金地集團與瑞銀集團簽訂合作協(xié)議，雙方在中國境外共同發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)。你如何看待外資對國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的判斷及其流向？

　　張寅：外資現(xiàn)在重點不在住宅，而在酒店。由于次級債的影響，外資的積極性受到一些影響，除香港外，歐美的外資是有這個心沒這個力。目前外資介入住宅市場的比較少?，F(xiàn)在熱錢還在繼續(xù)往里進，不過他們既沒有進股市也沒有進樓市，而是在放高利貸，利率接近銀行利率的一倍，借高利貸的房地產(chǎn)企業(yè)至少占18%-20%的比例。

　　陳興動：外資的判斷從長期來看肯定是正確的。中國的問題蠻復(fù)雜，就我看來，跳開投資者的角色，從中國的角度來看，中國的房子應(yīng)該是用來居住而不是用來投資的。如果房地產(chǎn)價格高起來，幫助地方政府提供資金進行市政建設(shè)，以后是沒有路可以走的。城市建設(shè)好了，但是工資上不去，無法吸引人到這個城市。其實政府有很好的辦法來對付，最好控制的就是稅收，讓交易的成本變得很高。

　　如果中國將房地產(chǎn)真的當(dāng)成住宅而不是投資品的話，是沒有問題的。美國的房地產(chǎn)完全靠市場來調(diào)節(jié)，投資的積極性很高，但美國市場是需求不足，中國是供給不足，美國的次級債，也是當(dāng)初為了刺激購買而導(dǎo)致的。中國現(xiàn)在存在次級債的比例也是有的，只是沒有美國高。年初以來，放在股市里的錢，現(xiàn)在很多只剩下30%、40%。之前不少人將房子做質(zhì)押，貸款進入股市，質(zhì)押貸款就是典型的次級債。在中國，法律上規(guī)定銀行不能沒收作為居住用的房子，而美國是可以的，這樣增加了中國銀行的風(fēng)險。

　　經(jīng)濟觀察報：次級債在國內(nèi)有哪些影響？

　　張寅：2006年12月至2007年6月，短期質(zhì)押貸款出現(xiàn)的很多，拿房子抵押的短期貸款還貸期限為1年。個人房貸包括新房貸款、二手房貸和質(zhì)押貸款，我們有一個統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當(dāng)月個人房貸中質(zhì)押貸款的比例，2006年12月是38.85%，2007年1月至7月所占比例分別是51.62%、44.70%、48.57%、52.43%、43.74%、44.71%和20.33%。2007年4月達到最高值，現(xiàn)在正是還貸高峰期。這就是典型的次級債，這些錢很多都是進了股市，2007年4月股指是3800點，這些資金明顯存在風(fēng)險。