經(jīng)過(guò)了動(dòng)蕩的2007年，2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然飄搖不定。2007年，信貸及產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策頻出，國(guó)際次債問(wèn)題陰云間接籠罩國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，為快速發(fā)展中的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)廣泛而深遠(yuǎn)的影響。

　　展望2008年，面對(duì)不確定的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，大部分地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)將受制于宏觀信貸控制，開(kāi)發(fā)建設(shè)力度將有所下降?？傮w來(lái)看，隨著住房保障體系的進(jìn)一步落實(shí)，2008年中國(guó)房地產(chǎn)將逐步在產(chǎn)品中走向價(jià)值回歸。

　　信貸緊縮控總量

　　受制于外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)內(nèi)整體宏觀形勢(shì)，金融政策對(duì)2008年的房地產(chǎn)調(diào)控重點(diǎn)將放在信貸投放的調(diào)控上，“無(wú)錢可借”將是2008年最困擾各個(gè)開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題。無(wú)論是信貸投放總量的緊縮還是利率的增高，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金50%以上的銀行信貸將受到管制。

　　從土地出讓管理到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，住房保障政策的落實(shí)將是2008年最重要的工作。2007年，溫家寶總理等國(guó)家最高行政領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)著重考察研究了發(fā)達(dá)國(guó)家的住房經(jīng)驗(yàn)，從政策執(zhí)行的必要性和政府決心方面，住房保障計(jì)劃的實(shí)施如箭在弦。2008年，這種保障性住房從土地出讓到建設(shè)環(huán)節(jié)的重點(diǎn)推出，在改變各個(gè)地區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的同時(shí)，也將對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格體系、作用機(jī)制產(chǎn)生影響。

　　次貸危機(jī)風(fēng)波未散

　　美國(guó)房地產(chǎn)的實(shí)體資產(chǎn)，經(jīng)過(guò)萬(wàn)能的華爾街的信用創(chuàng)造，傳遞給了全世界。而次債問(wèn)題，又將美國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題感染給了全世界。雖然目前美國(guó)的房地產(chǎn)次債問(wèn)題并沒(méi)有給國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生直接影響，但這足以引起正準(zhǔn)備走向證券化之路的中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)敲響警鐘。

　　同樣的處于加息周期，同樣的房?jī)r(jià)一路攀升，同樣的經(jīng)濟(jì)良好預(yù)期的前景，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形勢(shì)與次債危機(jī)前期的美國(guó)非常相似。如何吸取前車之鑒，善借政策之力推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展同時(shí)還有效規(guī)避政策帶來(lái)的負(fù)面影響，正是困擾中國(guó)房地產(chǎn)金融界的政策難題。

　　城市升級(jí)帶動(dòng)新模式

　　與宏觀市場(chǎng)運(yùn)行前景不明朗不同的是，2008年，中國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)將進(jìn)入到一個(gè)新的階段。區(qū)域合作、城市郊區(qū)化、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)等三大城市建設(shè)主題帶來(lái)的相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)將成為2008年市場(chǎng)發(fā)展的亮點(diǎn)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)的物業(yè)需求，將逐步脫離過(guò)往單一的以住宅為主體的需求結(jié)構(gòu)，未來(lái)商品化的物業(yè)需求將更多地轉(zhuǎn)向于新興的企業(yè)和轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)體內(nèi)的物業(yè)需求。

　　隨著中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程的加速，國(guó)內(nèi)不同城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)將是未來(lái)城市發(fā)展的主要問(wèn)題。過(guò)往人氣不足、封閉獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)將舊貌換新顏，取而代之的是更有活力的、服務(wù)水平更加完善的主題建設(shè)區(qū)域，他們可能是未來(lái)城市的CBD，可能是研究總部、可能是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)匯集地、可能是新興的城市功能片區(qū)，無(wú)論怎樣，未來(lái)城市建設(shè)將會(huì)呈現(xiàn)新的面貌，而所有這些都是和經(jīng)濟(jì)發(fā)展大背景下城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)及變遷休戚相關(guān)。

　　商業(yè)地產(chǎn)蘊(yùn)新機(jī)

　　商業(yè)地產(chǎn)作為一個(gè)新興的專業(yè)化產(chǎn)品，在消費(fèi)大潮下將呈現(xiàn)出更加閃亮的特征。城市中心區(qū)的高密度、高檔次商業(yè)將與城市郊區(qū)的休閑消費(fèi)類產(chǎn)品將構(gòu)建成一個(gè)相對(duì)完備的商業(yè)地產(chǎn)體系。

　　2008年，面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的幾大難題將是：第一，面對(duì)城市商業(yè)核心區(qū)，如何擺脫過(guò)時(shí)的舊城印象，打造符合城市中高端消費(fèi)需求的城市中心的升級(jí)版商業(yè)產(chǎn)品？第二，如何突破城市郊區(qū)商業(yè)氛圍不濃的局限，設(shè)計(jì)適合區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀條件的商業(yè)產(chǎn)品，完善城市郊區(qū)的功能？第三，專業(yè)市場(chǎng)將是未來(lái)城市商業(yè)形態(tài)的有益補(bǔ)充，如何打造特色鮮明、規(guī)劃合理的、適合中長(zhǎng)期產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求的專業(yè)市場(chǎng)？第四，如何針對(duì)社區(qū)生活組團(tuán)，規(guī)劃合理的新興的商業(yè)產(chǎn)品？

　　總體來(lái)看，如何有效結(jié)合區(qū)域建設(shè)與產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)出最適合的物業(yè)，將是2008年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的新主題。