當(dāng)然，登陸國內(nèi)資本市場直接融資并非輕而易舉。大部分開發(fā)商尋求另一種方式進(jìn)行融資。

　　“當(dāng)前我國的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審時(shí)度勢，把企業(yè)自身的發(fā)展目標(biāo)和開發(fā)戰(zhàn)略放在這個(gè)大環(huán)境中加以調(diào)整。既重視拓寬融資渠道，保護(hù)好資金鏈，又要重新評估企業(yè)運(yùn)作過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)，重新審視發(fā)展過程中的具體策略，對未來的預(yù)期要更為嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)。”中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長朱中一日前在“2008中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上，一語道破當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的融資困境以及企業(yè)的應(yīng)對策略。

　　中國人民銀行研究局副局長張濤還指出，解決住房保障還面臨一些挑戰(zhàn)。一是如何合理確定住房保障范圍，既要覆蓋低收入人群，又要根據(jù)財(cái)政狀況，做好預(yù)算；其次，加強(qiáng)信息披露和資格審查，確保對象提供的資料真實(shí)；第三，如何選擇各地區(qū)、各群體、各自特色的住房保障體系。

　　另外，中國土地經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)秘書長周建春表示，2008年我國土地供給和需求之間的矛盾仍然很尖銳，從宏觀調(diào)控的手段來看，在調(diào)控土地供應(yīng)量這個(gè)方面，調(diào)整土地政策才是最關(guān)鍵的問題。

　　適應(yīng)上市評估標(biāo)準(zhǔn)新變

　　房地產(chǎn)開發(fā)商資金來源以銀行信貸為主。但去年出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》則使更多開發(fā)商尋求上市融資的途徑，在經(jīng)歷一年沉寂之后，房地產(chǎn)企業(yè)上市大門再次打開。而房地產(chǎn)企業(yè)“左手圈錢，右手圈地”的局面是否會(huì)面臨終結(jié)，證監(jiān)會(huì)有關(guān)官員日前透露，中國證監(jiān)會(huì)依然支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO或借殼等方式上市，通過資本市場實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)；但同時(shí)強(qiáng)調(diào)，對募集資金用于囤積土地、房源或用于購買開發(fā)用地等的IPO，將不予核準(zhǔn)。

　　陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁范小沖告訴記者，過去那些拿地多的房地產(chǎn)企業(yè)如今已不再吃香，“監(jiān)管部門的考量標(biāo)準(zhǔn)正變得更關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流狀況、品牌建設(shè)和經(jīng)營情況等。”范小沖表示，陽光公司在適當(dāng)時(shí)候，也準(zhǔn)備積極申請上市。

　　其他渠道開源節(jié)流

　　當(dāng)然，登陸國內(nèi)資本市場直接融資并非輕而易舉。大部分開發(fā)商尋求另一種方式進(jìn)行融資。

　　范小沖介紹，對于資本、土地，二三線城市很多開發(fā)商目前也很彷徨，資金鏈也很緊，陽光公司推出了一種“非控股直營連鎖”的模式，一方面，幫助地方小型開發(fā)商提升管理水平；另一方面，只實(shí)投資本金30%-40%，就可以啟動(dòng)更大項(xiàng)目。目前，這種類似開發(fā)商合作建房的情況，在中糧地產(chǎn)(000031行情,股吧)和萬科地產(chǎn)都有出現(xiàn)。而這正是開發(fā)商應(yīng)對資金緊張想出來的一個(gè)折中的辦法。

　　上海富陽物業(yè)咨詢有限公司總經(jīng)理王佳對記者介紹，在國家近年出臺(tái)更嚴(yán)格“限外令”的情況下，目前，外資投向的熱點(diǎn)已經(jīng)逐步從北京、上海等一線城市向一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較快的省會(huì)城市等二線城市拓展，外資對房地產(chǎn)的興趣依然比較濃厚。

　　一些進(jìn)駐中國的外資銀行也推出了為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)提供融資的產(chǎn)品，德意志銀行中國區(qū)董事秦靖表示，德意志銀行的產(chǎn)品在次貸里面受到比較小的影響，在前期房地產(chǎn)融資里有直接融資，包括債務(wù)、股本、直接投資、上市和后期融資。

　　2007年，不少房地產(chǎn)企業(yè)的收入都再翻了一倍，但今年情況急轉(zhuǎn)直下，為開拓地產(chǎn)融資渠道，不少人又重新為建立國內(nèi)房產(chǎn)信托基金(REITs)鼓與呼。有消息透露，有關(guān)REITs建立方案的報(bào)告目前很可能已上交到證監(jiān)會(huì)審議，或許不久REITs將為房地產(chǎn)業(yè)再添一條融資通道。

　　房地產(chǎn)市場有三不平衡因素

　　張濤介紹，當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場有三大不平衡因素。一是商品房市場里存在著某些不平衡因素。主要體現(xiàn)在供求不平衡。供給方面還存在著結(jié)構(gòu)性不平衡。第二個(gè)不平衡因素是商品房市場和公共保障住房之間存在著一些不平衡。第三個(gè)不平衡因素則是房屋買賣市場和租賃市場之間的不平衡。

　　而周建春則認(rèn)為，從1997年到2007年經(jīng)濟(jì)增長和土地供應(yīng)關(guān)系來看，保持8%左右的經(jīng)濟(jì)增長速度，即使在嚴(yán)格控制土地供應(yīng)的基礎(chǔ)上，每年也仍需新增將近600萬畝的建設(shè)用地。

　　“在中央宏觀政策總調(diào)整下，嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量是固定控制資產(chǎn)投資的重要渠道。要通過嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃；從宏觀調(diào)控的手段來看，調(diào)控土地供應(yīng)量中，調(diào)整土地政策才是最關(guān)鍵的問題。財(cái)稅政策就是市場輔助手段，今年土地政策將變得更全面。”