低調(diào)，低調(diào)，再低調(diào)。這是龍湖地產(chǎn)內(nèi)部目前最流行的口頭禪。從去年4月第一次傳出年內(nèi)在香港上市的消息到上市時間表不斷延期，龍湖地產(chǎn)所走過的路也許只能從香港媒體上刊發(fā)的小幅廣告看出。與恒大地產(chǎn)、星河灣地產(chǎn)等相比，龍湖的上市之路如同其掌門人吳亞軍一樣神秘。

　　“心中有數(shù)何畢在乎一時得失。”重慶龍湖集團某高管這樣說道。

　　擇時機

　　與恒大地產(chǎn)等大張旗鼓的宣揚上市不同，重慶龍湖一開始就異常低調(diào)。外界第一次得知龍湖即將上市的消息，還是一年前從重慶市常務副市長黃奇帆口中。彼時，黃為龍湖“規(guī)劃”的時間表是當年年底。此后龍湖在全國的一系列擴張似乎也印證了這一點。然而，宏觀調(diào)控的出爐，使龍湖上市的時間表變得異常漫長。

　　龍湖重慶公司一位媒體聯(lián)絡人告訴記者，雖然遭遇一定阻力，但集團仍在積極籌備上市，目前并沒有進一步的消息向媒體披露。

　　“現(xiàn)在正是宏觀調(diào)控的關口，賣不了好價錢。”上述高官解釋了時機問題，此前龍湖地產(chǎn)已委托瑞銀及摩根士丹利為其IPO，并展開一系列上市準備工作，擬籌資10億美元。

　　據(jù)了解，龍湖去年完成的銷售收入約為90億元左右，而今年預計項目銷售收入達到150億元。

　　截至目前，龍湖地產(chǎn)在全國的項目已達24個，而且下半年預計還有新項目推出，這些項目全部劍指高端。這與業(yè)界盛傳最近龍湖資金較為緊張急于推盤回收資金之說不謀而合。

　　“龍湖今年推出的產(chǎn)品幾乎全部面向高端，但樓市的低迷對這種產(chǎn)品的實際影響比中低端產(chǎn)品大得多，一旦銷售不暢，所造成的資金壓力不是一般企業(yè)可以承擔的，這也將影響后期的上市計劃。”重慶智尊地產(chǎn)顧問機構(gòu)總經(jīng)理劉維屏這樣認為。

　　但上述龍湖高管否認了龍湖“底氣”不足的問題。他表示，龍湖今年發(fā)力意在乘“拐點”之機搶占各地區(qū)優(yōu)質(zhì)資源，為成為各區(qū)域的“龍頭”儲力，并非為資金所困。

　　據(jù)記者了解，曾任職華潤置地CFO和美林證券副總裁的財務總監(jiān)林鉅昌加盟龍湖后，其主要工作就是確保龍湖全國擴張過程中的財務風險控制。而龍湖的銀行授信額度達到120億元。

　　再蓄力

　　與上市“暫緩”不同的是，龍湖擴張的步伐并未停歇。

　　去年11月中旬，龍湖在上海二度出手，以15.4億元的價格拿下上海一幅14萬余平方米的地塊時，龍湖給出的上市時間表變成了今年4月，此后，龍湖砸下5億元左右取得西安曲江一幅開發(fā)面積約30萬平方米的土地時，龍湖的上市策略再度轉(zhuǎn)化為廣積糧的“區(qū)域聚焦和全國擴張”。

　　龍湖目前已進入包括重慶、成都、北京、上海、西安、天津等六個城市。一二級開發(fā)土地總面積達11000畝以上，可建筑面積約1300萬平方米。而截至2007年底，龍湖集團累計交房面積318萬平方米，已銷售待交房面積140萬平方米，在建面積370萬平方米，規(guī)劃面積191萬平方米。

　　“目前龍湖地產(chǎn)的土地儲備已經(jīng)近千萬平方米，現(xiàn)有的融資渠道也很多元化，完全不用著急。”上述龍湖高管認為，龍湖擁有一個非常嚴格和謹慎的投資決策體系--投資決策委員會，完全可以解決投融資的問題。據(jù)了解，該委員會類似于一個基金，擁有包括渠道、資金等各方面的資源，當各地區(qū)公司發(fā)現(xiàn)新的投資項目，就會做出規(guī)劃預案，通過一個經(jīng)濟測算模型，核算出該項目投資收益的13個經(jīng)濟指標，其中涉及市場、銷售進度、建設成本、設計研發(fā)等上千個變量，“相當科學”。

　　“龍湖多年的發(fā)展經(jīng)歷了產(chǎn)品差異化--區(qū)域聚焦--全國擴張幾個戰(zhàn)略階段。”上述龍湖高層稱，“深耕區(qū)域，可以保證投資收益的優(yōu)勢。”

　　據(jù)記者了解，龍湖將自己的戰(zhàn)略擴展到西安和天津的同時，大肆招兵買馬。其間，原華潤上海總經(jīng)理陳凱任龍湖運營管理總經(jīng)理；原重慶大渡口區(qū)副區(qū)長顧緋出任龍湖投資發(fā)展總經(jīng)理；寶潔營銷副總裁秦力洪出任龍湖總戰(zhàn)略及公司品牌總經(jīng)理；首創(chuàng)置業(yè)旗下北京陽光城總經(jīng)理陳晉剛出任西安龍湖地產(chǎn)總經(jīng)理。

　　有道是“養(yǎng)兵千日，用兵一時”，一直當自己是地產(chǎn)界“后輩”的吳亞軍深知“經(jīng)驗”的重要，在創(chuàng)立龍湖之初將萬科作為“榜樣”，而在區(qū)域化戰(zhàn)略中，重視區(qū)域聚焦及高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的香港開發(fā)商新鴻基(0016.HK)成了發(fā)展的標桿。而目前龍湖地產(chǎn)在推進上市工作方面的“沉寂”則是受遠洋地產(chǎn)(3377.HK)影響。后者當年上市經(jīng)歷了長時間的準備和醞釀，最終一舉成事。

　　但此時不同彼時，在上市這條路暫時走不通，海外基金多方受限的情況下，龍湖的“黑馬”之路能否像前輩一樣，還有待觀察。