編者按：潘石屹在“城市·觀點(diǎn)論壇沈陽(yáng)行”上和北師大金融中心主任鐘偉私下對(duì)了一個(gè)上市企業(yè)的名單，這個(gè)名單是他們認(rèn)為今年可能出現(xiàn)問題的房地產(chǎn)上市企業(yè)。

　　據(jù)說兩人對(duì)得奇準(zhǔn)，僅有兩家公司沒能對(duì)上，在這份名單中的一家，潘石屹解釋說是他們的招股書太復(fù)雜，看不懂。

　　關(guān)于2008年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存問題，潘石屹在接受觀點(diǎn)網(wǎng)采訪時(shí)表示極其深度的憂慮，一方面是國(guó)際金融環(huán)境和國(guó)內(nèi)金融環(huán)境的影響，而去年房地產(chǎn)上市企業(yè)的圈地后遺癥則將在今年顯現(xiàn)。

　　以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)潘石屹的專訪

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：國(guó)際金融環(huán)境和國(guó)內(nèi)金融環(huán)境好像都不允許今年的房地產(chǎn)企業(yè)有好日子過，這是你最擔(dān)心的問題？很少看見您用肯定的句式做判斷，但為什么現(xiàn)在對(duì)形勢(shì)做這么肯定的判斷，說房地產(chǎn)企業(yè)百日內(nèi)要巨變？

　　潘石屹：現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)的金融環(huán)境特別不好。這些東西如果放在兩三個(gè)月之前，我們還在研討，美國(guó)次案到底有沒有影響？中國(guó)經(jīng)濟(jì)是不是過熱了？通貨膨脹是不是太高了？?jī)扇齻€(gè)月之前我們都還在探討，但是到了今天，到了三月底，這些東西都是特別明確的因素了。

　　首先受到影響的是房地產(chǎn)企業(yè)。因?yàn)殂y根的緊縮，按揭貸款的收緊會(huì)對(duì)需求量產(chǎn)生影響，所以需求量還會(huì)下跌。在我想這應(yīng)該是房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。如果這個(gè)緊縮的金融政策再持續(xù)下去，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)非常難受。如果一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率特別高，沒有現(xiàn)金或者是存貨的話就會(huì)特別苦。我們可以分析一下房地產(chǎn)企業(yè)的速動(dòng)比率，這個(gè)指標(biāo)是衡量房地產(chǎn)立刻變現(xiàn)的能力，也是反映房地產(chǎn)企業(yè)能否度過銀根緊縮的難關(guān)的一個(gè)指標(biāo)。一般的企業(yè)要求在1-2之間，中國(guó)的房地產(chǎn)公司速動(dòng)比率在1-2的只有四家，剩下的絕大部分的房地產(chǎn)公司都是低于1的。

　　中國(guó)有4萬多家房地產(chǎn)公司，現(xiàn)在碰到特別緊張的金融環(huán)境，不妨都用這個(gè)指標(biāo)給自己體檢一下。我希望中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)能夠度過這個(gè)難關(guān)。度過難關(guān)有兩種方式，一種是縮小規(guī)模，另一種就是緊縮的金融政策松動(dòng)了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：但您還是認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)上漲，為什么房?jī)r(jià)上漲還會(huì)有房地產(chǎn)企業(yè)的生存危機(jī)？

　　潘石屹：單純的來談房?jī)r(jià)是沒有任何意義的，現(xiàn)在我們把焦點(diǎn)都聚集到房?jī)r(jià)上面是沒有看到問題的本質(zhì)，問題的本質(zhì)是房?jī)r(jià)背后的供求關(guān)系。如果是房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了洗牌，這個(gè)對(duì)房?jī)r(jià)來說是一個(gè)上漲因素，因?yàn)闇p少了供應(yīng)量。另外我們看銀行的按揭政策緊張了，他是影響了需求，供大于求了，需求價(jià)格就會(huì)跌。

　　我覺得未來有三個(gè)重要的因素會(huì)影響房?jī)r(jià)：第一個(gè)是通貨膨脹能不能控制住，如果通貨膨脹非常高的話，人們就會(huì)去搶著購(gòu)買東西，80年代的時(shí)候人們搶肥皂，因?yàn)橥ㄘ浥蛎泚砹恕５莻€(gè)時(shí)候我們的收入非常低，肥皂是有儲(chǔ)藏價(jià)值的產(chǎn)品。今天我們不會(huì)再拿著錢去買肥皂，我們會(huì)去購(gòu)買高價(jià)值的東西來抵御通貨膨脹，而在高通貨膨脹的時(shí)候房子是第一選擇。第二個(gè)影響因素就是人民幣升值的壓力。第三個(gè)就是實(shí)際利率的降低。這三個(gè)因素都是未來經(jīng)濟(jì)中我們要看的，都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成特別大的影響?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)還在一個(gè)波動(dòng)期，很多東西都沒有確定。

　　所以房?jī)r(jià)漲跌是從供求關(guān)系來看的，并不能代表房地產(chǎn)企業(yè)本身將自己的資金問題解決了?，F(xiàn)在宏觀環(huán)境的變化因素很多，所以我并不認(rèn)為房?jī)r(jià)就一定漲。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：股價(jià)呢？現(xiàn)在股票市場(chǎng)告訴我們什么？

　　潘石屹：什么也告訴不了。從國(guó)際上研究經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)來看第一條就是股票市場(chǎng)變化的曲線，第二條是房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的曲線，第三條是整個(gè)經(jīng)濟(jì)變化的曲線。最超前的曲線是股票市場(chǎng)的曲線，所以說股票是經(jīng)濟(jì)的晴雨表，股票市場(chǎng)漲的話，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)漲，房子漲完以后整個(gè)經(jīng)濟(jì)漲，相反也是這樣的，股票先跌，跌完以后房子跌，然后是經(jīng)濟(jì)跌。這個(gè)是一般原理，但在中國(guó)不適用，我們每一年都把股票市場(chǎng)的變化和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化、成交量的放在一起，完全沒有相關(guān)性。我們每一年都做了一本中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析報(bào)告，報(bào)告的最后一頁(yè)就這樣一個(gè)雜亂無章的，沒有任何相關(guān)性的圖放上去。全世界的都有相關(guān)性，只有在中國(guó)沒有相關(guān)性。所以這個(gè)問題沒有答案，如果按經(jīng)典的理論來看的話相關(guān)，但在中國(guó)無關(guān)。因?yàn)橹袊?guó)的股票和炒家有關(guān)系，跟政策有關(guān)系，經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的東西沒有反應(yīng)出來。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：但整個(gè)去年房地產(chǎn)股票和房?jī)r(jià)都在上漲？

　　潘石屹：那個(gè)不是必然聯(lián)系，是企業(yè)在操作層面上的作用，股票市場(chǎng)帶動(dòng)了土地市場(chǎng)的泡沫。

　　去年是中國(guó)房地產(chǎn)非常特別的一年，這一年出現(xiàn)了非常大的土地市場(chǎng)的泡沫。土地市場(chǎng)的泡沫是怎么出來的呢？就是因?yàn)楣善笔袌?chǎng)太火爆了。股票市場(chǎng)的評(píng)價(jià)指標(biāo)就是哪個(gè)房地產(chǎn)公司土地儲(chǔ)備量大就可以發(fā)新股，就可以IPO上市，所以整個(gè)06年07年整個(gè)評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)就是取決于你的土地儲(chǔ)備量大還是小，房地產(chǎn)公司為了增發(fā)和上市就必須儲(chǔ)備大量的土地，大規(guī)模的圈地。其實(shí)股票市場(chǎng)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是非常幼稚的，因?yàn)楸本┮黄椒矫椎牡睾桶^一平方米的地是不一樣的，可是財(cái)務(wù)報(bào)表上這兩個(gè)可以加在一起，這兩年時(shí)間開發(fā)商在一個(gè)地方是500畝，700畝的圈地，甚至是上千畝的圈地，圈完之后甚至都沒想怎么在這個(gè)土地上建房子，如何去銷售，他只考慮到先把地放進(jìn)上市公司里，先把錢融過來。我希望他們能在這些土地上建很好的房子。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：股票跌了，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不好了。

　　潘石屹：那是因?yàn)?，今年IPO上不了市了，銀行不給貸款了，消費(fèi)者的購(gòu)買力隨著按揭貸款的在降低。

　　我們的資本市場(chǎng)和股票市場(chǎng)有一種不切實(shí)際的導(dǎo)向，以為他們不看利潤(rùn)。其實(shí)一個(gè)企業(yè)首先還是要考慮利潤(rùn)，考慮贏利能力的。如果不考慮利潤(rùn)和贏利能力的話，那都是不長(zhǎng)久的。2007年土地市場(chǎng)的泡沫是不會(huì)長(zhǎng)久的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：這些泡沫會(huì)不會(huì)來帶大量的爛尾樓，就像上世紀(jì)90年代一樣。

　　潘石屹：我認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)大量爛尾樓的情況，90年代的情況和現(xiàn)在有些不同。但是可能出現(xiàn)的情況是大量土地閑置，很多土地會(huì)放在太陽(yáng)底下曬太陽(yáng)。因?yàn)樗麄儧]有錢去開發(fā)，就只能放在太陽(yáng)底下曬太陽(yáng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：講一講SOHO中國(guó)的全國(guó)性布局，有消息說你們出擊二線城市了？

　　潘石屹：沒有，原來有這個(gè)計(jì)劃。我們是去年的10月8號(hào)上市的。是一個(gè)新上市的企業(yè)，新上市之后，我們很想把我們從一個(gè)北京的房地產(chǎn)公司變成一個(gè)中國(guó)的公司，這個(gè)是我們的一個(gè)理想。但是緊跟著就碰到了緊縮的貨幣政策和美國(guó)的次案，所以我們?cè)趹?zhàn)略上面做了一個(gè)調(diào)整。原來我們對(duì)全國(guó)的二線城市非常的關(guān)注，覺得二線城市的發(fā)展空間會(huì)非常大。但是今年1月份開始我們還是把我們的目光聚焦在北京，聚焦在北京的三環(huán)之內(nèi)。

　　這個(gè)是我們的一個(gè)戰(zhàn)略上的調(diào)整，和我們上市前后的想法是不一樣的，因?yàn)槲覀冎車沫h(huán)境發(fā)生了變化。中國(guó)像北京上海這些城市，未來五年利用率會(huì)比較高，發(fā)展的空間會(huì)比較大。五年之后可能就沒有了，但五年之后二線城市的發(fā)展空間會(huì)非常大。

　　所以我們年報(bào)公開之后，我們的投資者問我什么時(shí)候到中國(guó)的省會(huì)城市去，我說我不知道，但是我會(huì)去看，你讓我定一個(gè)計(jì)劃說是三年之后或是五年之后的話，我覺得沒有意義。我到這個(gè)城市去看，看這個(gè)城市的面貌，看這個(gè)城市有沒有活力，中產(chǎn)階級(jí)興起來沒有，中產(chǎn)階級(jí)和寫字樓的狀況怎樣。如果我到一個(gè)城市去，除了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行就是郵電局，沒有別的東西，那么這個(gè)城市就是沒有發(fā)展的城市，沒有市場(chǎng)化的城市。如果我去這個(gè)城市的面貌發(fā)生變化了，我就會(huì)出來，從一個(gè)北京的地產(chǎn)公司變成一個(gè)全中國(guó)的公司。