就在半年前，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商們還沉浸在一場采購狂歡之中，一門心思想著如何大肆舉債以盡可能多地屯積更貴、更多的土地。

　　然而轉(zhuǎn)眼間一切都變了。

　　進入今年第一季度，這些開發(fā)商已陷入重重圍困之中。一方面，中國許多關(guān)鍵市場的房地產(chǎn)價格開始顯露頹勢；另一方面，資本市場也對開發(fā)商們的融資需求報以冷臉。眼下中國的物價漲速之快乃近10年來所僅見，為了抑制通貨膨脹，中國政府正大張旗鼓地遏制銀行新增貸款。

　　去年大肆舉債的那些公司如今都陷入了周轉(zhuǎn)不靈的窘境，無法去開發(fā)他們先前屯積的土地。更要命的是，政府也在收緊套在開發(fā)商脖子上的絞索。今年初，政府表示要動用稅收和行政沒收等手段打擊屯積土地的行為。

　　眾達國際法律事務所(Jones Day)駐北京的大中華區(qū)建筑及工程爭議解決業(yè)務主管艾浩利(Ashley Howlett)表示，房地產(chǎn)業(yè)耀武揚威的日子已經(jīng)結(jié)束。他透露，最近幾個月中國客戶一直在向他征詢尋找替代融資渠道的意見，例如找一家國際房地產(chǎn)基金合資成立私人股權(quán)投資公司，或是從外資銀行那里爭取信貸額度。

　　恒大地產(chǎn)集團有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd.)便是這場“環(huán)境驟變”中的最新一個犧牲者。該公司原打算通過在香港首次公開募股(IPO)籌資22億美元，但上周卻宣布暫緩上市，理由是“市況波動”。

　　恒大地產(chǎn)上市擱淺折射出許多中國開發(fā)商如今面臨的困境。盡管股市動蕩不安，但負債累累的開發(fā)商除了尋求上市外卻別無選擇。恒大地產(chǎn)原準備將上市融資的一半以上用來為去年的瘋狂置地買單。

　　廣告恒大地產(chǎn)在招股說明書中稱，本公司債務比例過高，現(xiàn)金流狀況惡化會對公司的償債能力和持續(xù)經(jīng)營構(gòu)成實質(zhì)性的不利影響。不過該公司并未透露暫緩IPO后如何籌措資金。

　　即便是實力雄厚的公司也不得不抑制一下自己的擴張雄心。香港市值最大的中資房地產(chǎn)開發(fā)商──碧桂園控股有限公司(Country Garden Holdings Co. Ltd.)在去年末取消了15億美元的發(fā)債計劃，到今年1月份恢復該計劃時，發(fā)債規(guī)模只有原來的三分之一，而且還改為成本高許多的可轉(zhuǎn)債。

　　而北京的商務樓和住宅開發(fā)商SOHO中國有限公司(Soho China Ltd.)也因為國內(nèi)股市走軟而在最近放棄了A股上市計劃。該公司董事長潘石屹接受《上海證券報》采訪時表示，中國房地產(chǎn)公司將“進入前所未有的融資艱難期”。

　　在資本市場蒸蒸日上和房價飛速上漲的鼓舞下，去年中國房地產(chǎn)業(yè)掀起了一場圈地熱。德意志銀行(Deutsche Bank)駐新加坡分析師托德•舒伯特(Todd Schubert)稱，去年的那種“模式”是建立在房價漲速超過地價漲速的基礎上的。

　　當時房地產(chǎn)公司越是積極圈地，就越是能得到投資者青睞，這便鼓勵了開發(fā)商不計成本地不斷增加土地儲備。舒伯特稱，如今房價上漲受阻，同時資金來源日漸匱乏，游戲也該結(jié)束了。

　　那些極度擴張并且負債累累的開發(fā)商正在四處籌措建設資金。艾浩利稱，某些情況下，開發(fā)商反倒被自己屯積的大量土地所拖累。

　　如果在幾個月前，他們也許還有機會從資本市場撈上一把。據(jù)Thomson Financial的統(tǒng)計，2007年大陸房地產(chǎn)業(yè)在香港上市共募集資金76億美元，是2006年的七倍。而且中國監(jiān)管部門似乎也愿意向大陸開發(fā)商敞開上市的大門。然而隨著股價不斷下滑，投資者信心受挫導致開發(fā)商的上市計劃與其他行業(yè)的IPO一道陷入風雨飄搖之中。與此同時，到海外市場發(fā)行美元債券的路也不好走。

　　壞消息并不止于此。中國房價泡沫經(jīng)過多年的膨脹后，開發(fā)商將遇到一場大范圍的房價逆轉(zhuǎn)，特別是在許多大開發(fā)商盤踞的華南地區(qū)。中國的超級開發(fā)商──萬科企業(yè)股份有限公司(China Vanke Co.)董事長王石在最近幾個月出人意料地將新樓盤價格大幅下調(diào)。他最近還在電視訪談節(jié)目上建議大家等3、4年后再買房。

　　為了抑制房價，去年中國政府提高了購買第二套住房的抵押貸款首付比例并上調(diào)了房貸利率，導致購房成本增加。此外，政府還推出了限價房，這會進一步助長房價的回落。

　　中國海外發(fā)展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd.)董事長孔慶平上周承認，在上述各種因素的影響下，今年中國房地產(chǎn)業(yè)將進入困難時期。不過他認為，某些一線城市房價回落多達三成不過是此前幾年房價過度上漲后的“理性回歸”，而不是王石所稱的“拐點”。

　　在前景難測的情況下，投資者開始更仔細地審視開發(fā)商們的財務狀況。領盛投資管理(證券)(LaSalle Investment Management Securities)副總裁楊書健(Victor Yeung)稱，投資者尋找的是那些資金充裕、且項目開發(fā)鏈條能不斷帶來新收入的公司。領盛投資管理(證券)持有95億美元的全球房地產(chǎn)股資產(chǎn)。

　　楊書健表示，一些資本充裕的開發(fā)商將免受市場大滑坡的沖擊，并在其他同行陷入困境時取得發(fā)展優(yōu)勢。在中國超過五萬家房地產(chǎn)開發(fā)商中，上市的不過幾十家。而這些眾多的開發(fā)商大部分是只經(jīng)營一兩個項目的小公司，他們在國家抑制信貸的政策影響下是最不堪一擊的。

　　標準普爾(Standard & Poor)駐香港副總監(jiān)符蓓在2月27日發(fā)布的房地產(chǎn)開發(fā)商評級報告中稱，許多中國的房地產(chǎn)開發(fā)商將在今年受到打擊，雖然標普仍看好這個行業(yè)的長期前景，但許多規(guī)模小、資金少的公司將無法度過這場寒冬，享受不到未來的果實。

　　中國資金實力最為雄厚的開發(fā)商之一中國海外發(fā)展有限公司表示，準備通過收購、協(xié)議轉(zhuǎn)讓和合資等方式在今年增加土地儲備。該公司H股價格在周二上漲9.7%，報12.68港元(合1.63美元)。在標普的評級中，該公司的財務評級處于中國開發(fā)商中最高之列。

　　花旗投資研究(Citi Investment Research)中國房地產(chǎn)業(yè)分析師Tony Tsang將中國海外發(fā)展和另一家全國性的大型開發(fā)商華潤置地有限公司(China Resources Land Ltd.)列入了自己的推薦股名單。他表示，在政策緊縮時期，全國性的大型公司仍有能力實現(xiàn)穩(wěn)健增長，而其他小開發(fā)商則可能成為犧牲品。