溫家寶總理在十一屆全國人大一次會議上做的《政府工作報(bào)告》，我認(rèn)為抓住了中國房地產(chǎn)市場的要害。”昨天下午，中國社會科學(xué)院金融研究所專家易憲容，就深圳人關(guān)心的房地產(chǎn)市場走勢問題接受了晶報(bào)記者的電話采訪。他說，中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了數(shù)年的瘋狂之后，終于有望重歸理性。因?yàn)闆Q策者已經(jīng)非常清楚，只有抑制小部分人不合理的需求，才能保障大多數(shù)人的合理住房需求。

　　房地產(chǎn)，就是要讓人民安居樂業(yè)

　　晶報(bào)：我們注意到，溫家寶總理在十一屆全國人大一次會議上作的《政府工作報(bào)告》中，關(guān)于房地產(chǎn)領(lǐng)域有這樣的表述：要著力保障和改善民生，抓緊建立完善的住房保障體系，幫助解決城鎮(zhèn)居民住房問題。您對此有怎樣的解讀？

　　易憲容：今年的溫總理的《政府工作報(bào)告》，應(yīng)該是近年來對房地產(chǎn)市場著墨最多的一次了。它提出了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的總指導(dǎo)思想，以及今年我國政府在這方面將要采取的主要措施。我們知道，我國的土地是國有的，這就意味著中國的房地產(chǎn)市場，應(yīng)該是一個讓人民安居樂業(yè)的市場，一個能滿足人民基本住房消費(fèi)需求的市場。如果中國的房地產(chǎn)開發(fā)的有些做法不符合這些基本宗旨，那么它就該考慮是不是要進(jìn)行調(diào)整了。

　　過多的房產(chǎn)投資，并不是合理的需求

　　晶報(bào)：現(xiàn)在是市場經(jīng)濟(jì)，又不能通過行政命令讓房價下降，那么應(yīng)該怎樣來讓房價回歸到合理的水平？

　　易憲容：不知你注意了沒有，溫家寶總理的《政府工作報(bào)告》中還有這樣的內(nèi)容：要防止價格總水平快速上漲，為達(dá)到這一目的，國家將從增加有效供給及抑制不合理需求兩方面入手。我認(rèn)為，如果說過去對增加有效供給強(qiáng)調(diào)的比較多，那么“抑制不合理需求”的提法，則是讓我們感到非常有新意了。

　　晶報(bào)：消費(fèi)者買房構(gòu)成了房地產(chǎn)的需求，我們怎樣區(qū)分哪些需求是合理的，哪些需求是不合理的呢？

　　易憲容：首先，房子作為一種商品，有著商品的共性，供不應(yīng)求價格就上升，供大于求價格就下降，這是市場經(jīng)濟(jì)的基本原理。同時，房子又不是普通的商品，它與其他東西有著很大的不同。比如汽車，你一個人買3輛汽車，對汽車市場不會有任何影響。但是，如果你一個人買3套房子，情況就不一樣了。房子，既可以作為投資品又可以作為消費(fèi)品。如果你把它作為消費(fèi)品，你的消費(fèi)是合理的。因?yàn)槟愕淖》啃枨笫怯邢薜摹５侨绻惆逊孔幼鳛橥顿Y品，大量購買與自己的居住需求無關(guān)的房子，這種投資就是不合理的需求。

　　晶報(bào)：可是，保值增值已經(jīng)構(gòu)成了很多人買房的動力。

　　易憲容：是的，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期使得中國的住房投資需求處于嚴(yán)重失控狀態(tài)。道理很簡單，住房總數(shù)是有限的，當(dāng)大量的房子被用來投資而非消費(fèi)時，用于滿足住房需求的房子就相應(yīng)地減少。要知道，在中國，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地是國有的，它首先要用來保證公民的居住需求，過度的房地產(chǎn)投資，實(shí)際上是利用公共資源為少數(shù)投資者謀利，這種投資一定會損害大多數(shù)居民的利益，因此這是一種不合理的需求。

　　抑制不合理需求，滿足合理住房需求

　　晶報(bào)：從2004年開始，國家就出臺了很多政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，但前段時間房價上漲的速度并沒有得到太好的遏制，這是為什么呢？

　　易憲容：投資者是最會算賬的。他們只要有點(diǎn)家底，投資很多套房子不是難事。這樣，從理論上來說，房地產(chǎn)的投資肯定是無限的。當(dāng)這種無限的投資需求來刺激有限的住房供給時，房價豈能不被迅速推高？我們發(fā)現(xiàn)這樣的數(shù)據(jù)：2007年前三季度，個人長期消費(fèi)性貸款比年初增加6800多億元。這暴露了一個基本事實(shí)，就是更多的信貸資源，隨著居民對房地產(chǎn)價格持續(xù)膨脹的預(yù)期而投入了中長期的房地產(chǎn)市場。這是2007年房價瘋狂上漲的根本原因所在。

　　晶報(bào)：那么，這種不合理的投資需求有沒有可能得到有效的限制？

　　易憲容：我認(rèn)為，只要國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展模式從政策上進(jìn)行根本性調(diào)整，那么2008年中國的房地產(chǎn)市場將會發(fā)生根本性變化。我們欣喜地發(fā)現(xiàn)，決策者已經(jīng)明確地把房地產(chǎn)市場定位為消費(fèi)市場，而不是投資市場。政府已經(jīng)開始嚴(yán)格限制房地產(chǎn)市場的投資行為，對個人住房按揭貸款準(zhǔn)入進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定。聽說2004年上海曾發(fā)生過一個人貸款7800萬元，購買住房128套的現(xiàn)象，今后，這種情況應(yīng)該不會再發(fā)生了。如果通過政策，把許多住房投資者擋在銀行信貸體系之外，房地產(chǎn)市場一定會發(fā)生積極的變化。還有，銀行利率的上升，也使得投資者的成本增加，風(fēng)險加大。如果絕大多數(shù)投資者認(rèn)為房地產(chǎn)投資是一種高風(fēng)險的投資，那么他們就會逐步退出這個市場。這將有助于中國房地產(chǎn)市場回歸理性。

　　晶報(bào)：除了限制過多的投資以外，是不是還要從加強(qiáng)供給上多做工作？

　　易憲容：政府提出了今年房地產(chǎn)市場發(fā)展幾大任務(wù)。一是要建立起有效的住房保障體系。今后的發(fā)展方向應(yīng)該是，高收入居民的住房需求由市場來解決，中低收入民眾的住房則是要通過住房保障方式來解決；第二，溫家寶總理在《政府工作報(bào)告》中，明確地指出增加“中低價位，中小套型普通商品住房供應(yīng)”，來滿足中低收入居民的住房問題，這對房地產(chǎn)市場無疑是一個好消息。如果占中國置業(yè)者80%的中低收入者，能夠通過有效的市場調(diào)節(jié)，買到他們所需要的“中低價位，中小套型普通商品住房”，那么在我看來中國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系將回到一個合理的水平。

　　重要的不是“拐點(diǎn)”，而是供求關(guān)系的變化

　　晶報(bào)：最近我們對深圳樓市作了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)很多不同檔次、不同片區(qū)的樓盤在以不同方式降價。有很多人說，深圳樓市、甚至全國樓市的“拐點(diǎn)”來了，您怎樣認(rèn)為呢？

　　易憲容：的確，國內(nèi)不少城市房價已經(jīng)開始下降的傾向，特別是深圳更為明顯。事實(shí)上，我也通過網(wǎng)絡(luò)留意到你們最近的相關(guān)報(bào)道。至于房地產(chǎn)價格有沒有出現(xiàn)“拐點(diǎn)”的爭論。我覺得這種爭論意義不大。重要的是，在經(jīng)過了一系列重要政策的調(diào)整之后，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場已經(jīng)與2007年以及此前的房地產(chǎn)市場有了明顯的不同。去年房地產(chǎn)價格暴漲，并不是因?yàn)橛卸嗌僬嬲木幼⌒枨螅且驗(yàn)橛刑嗟耐顿Y者，我們只要看看一些住房長期沒有人居住，就知道有多少人買了房根本不住?，F(xiàn)在國家的政策一變，房地產(chǎn)投資的前景變得不確定起來，投資性需求立即下降，所以很多地方的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。因此，我認(rèn)為中國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了根本性的變化，比起時下“拐點(diǎn)”的爭論，這才是真正值得關(guān)注的。

　　絕大多數(shù)人能接受的房價就是“理性”的

　　晶報(bào)：那么對于普通置業(yè)者來說，房價降到什么地步才可以認(rèn)為是理性的，可以出手“抄底”了？

　　易憲容：我并沒有明確地說房價要降，那是一些媒體炒作出來的。有人說現(xiàn)在房價降到2006年的水平就算理性了，有人說要降到2005年的水平才行，這都不是正確的理解。我覺得，絕大多數(shù)人能接受的房價，就是理性的房價。對置業(yè)者來說，不要盲從別人或者所謂專家的看法，而是要自己多到市場去了解，以便獲得更多更真實(shí)的信息，這樣才能為自己的買房決策提供客觀的依據(jù)。

　　易憲容

　　1958年出生于江西上高。

　　1989年獲得華東師范大學(xué)碩士學(xué)位。

　　1997年獲得中國社會科學(xué)院研究生院經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。

　　1997年7月進(jìn)入中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后流動站。

　　1998年-2000年到香港大學(xué)經(jīng)濟(jì)金融學(xué)院做合作研究。

　　1999年7月曾到臺灣省做訪問研究。

　　從1998年起為國際新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)會會員。目前在中國社會科學(xué)院金融研究中心工作。

　　“如果占中國置業(yè)者80%的中低收入者，能夠通過有效的市場調(diào)節(jié)，買到他們所需要的‘中低價位，中小套型普通商品住房’，那么在我看來中國房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系就將回到一個合理的水平。”——易憲容