2007年以來，由于受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的影響，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了深刻變革：一方面，普洛斯集團(tuán)(prologis Group)、嘉民集團(tuán)(Goodman Group)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭紛紛搶灘中國工業(yè)地產(chǎn)市場；另一方面，受住宅產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)性調(diào)控影響，國內(nèi)不少大開發(fā)商也紛紛搶進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很多人認(rèn)為目前工業(yè)地產(chǎn)處于比較容易獲得土地增值回報(bào)的階段，前景十分看好。但是，展望2008年的中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，面臨的挑戰(zhàn)較大，不容樂觀。

　　產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)控政策趨緊

　　2007年我國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速增長，也是連續(xù)第五年達(dá)到10%以上的增長率。由于投資膨脹壓力依然較大，經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱的危險(xiǎn)性正逐漸增大。國家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)顯示，2007前11個(gè)月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長26.8%，全國新開工項(xiàng)目211127個(gè)，計(jì)劃總投資73584億元，同比增長28.0%，這一增速超過了年初提出的不高于去年24%的增長幅度。正是基于此，2007年12月5日的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹作為當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)之一。

　　預(yù)計(jì)2008年，政府將會(huì)綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)杠桿、法律和必要的行政手段，控制社會(huì)總需求過快擴(kuò)張，緩解流動(dòng)性過剩壓力，遏制部分行業(yè)生產(chǎn)和投資繼續(xù)盲目擴(kuò)張。因?yàn)橥顿Y膨脹不僅擴(kuò)大了社會(huì)總需求，加劇了流動(dòng)性過剩，還推動(dòng)了物價(jià)上漲。如果不能有效地加以控制，將直接影響防止經(jīng)濟(jì)增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱，最終影響全局。工業(yè)地產(chǎn)市場是一種要素市場，工業(yè)地產(chǎn)需求的背后是由于工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)的引致需求，或者說工業(yè)品的需求。預(yù)計(jì)2008年，國家將會(huì)采取更嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策來控制新開工項(xiàng)目，這將大大壓縮現(xiàn)有工業(yè)需求規(guī)模，從而必須通過產(chǎn)業(yè)與投資傳導(dǎo)機(jī)制來影響到工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。如果工業(yè)發(fā)展速度下降，那么工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度勢必將大大受限。

　　市場風(fēng)險(xiǎn)將不斷提高

　　這些年來，我們對工業(yè)廠房的租賃價(jià)格一年持一種長期內(nèi)保持平穩(wěn)上升的判斷，這是基于經(jīng)濟(jì)周期和行業(yè)波動(dòng)的相關(guān)性而言的。當(dāng)前，我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正處于二次產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位，工業(yè)快速發(fā)展為廠房的需求提供支撐的產(chǎn)業(yè)發(fā)展時(shí)期。基于這種判斷，我們通常認(rèn)為市場需求是巨大的，因此價(jià)格始終會(huì)保持較平穩(wěn)的上升。

　　然而，2008年的工業(yè)地產(chǎn)市場，可能面臨著與以前更加不同的市場風(fēng)險(xiǎn)，最主要來自于通貨膨脹的預(yù)期及其對工業(yè)、從而對工業(yè)地產(chǎn)帶來的成本影響可能會(huì)加重。從目前的判斷來看，當(dāng)前的通貨膨脹可能帶有全球經(jīng)濟(jì)的特征，物價(jià)的上漲也可能在全行業(yè)進(jìn)行傳導(dǎo)，如果這樣的話，工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)成本將大大增加。尤其在與國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)行競爭中，可能會(huì)使得國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商處于不利地位。這是因?yàn)椋哼M(jìn)入國內(nèi)市場的國外巨頭，如上面提到的普洛斯集團(tuán)和嘉民集團(tuán)等全球工業(yè)地產(chǎn)巨頭，其已經(jīng)是本領(lǐng)域的老牌企業(yè)，其背后是與全球性大跨國公司的產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)系，其所到之國或地區(qū)的工業(yè)地產(chǎn)的背后，都是在為某大型跨國公司在華的工業(yè)倉儲(chǔ)進(jìn)行定制，因此，其工業(yè)地產(chǎn)的投資與開發(fā)，基本上按需定制，這是國內(nèi)開發(fā)商所截然不同的。國內(nèi)目前還缺乏完全立足于工業(yè)發(fā)展的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，其經(jīng)營目標(biāo)還主要在于規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)和追求短期土地增值收益上，這將產(chǎn)生巨大的供需求脫節(jié)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也就不可避免。

　　不僅如此，國外工業(yè)地產(chǎn)巨頭進(jìn)軍中國市場的背后，是其與跨國公司千絲萬縷的金融聯(lián)系、是全球化的資本融資市場支撐，是強(qiáng)大的投資基金、Reits等金融工具，這不僅可以保持工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在競地中的財(cái)務(wù)優(yōu)勢，也可以增強(qiáng)其在工業(yè)產(chǎn)業(yè)波動(dòng)中帶來的影響，還可以為支撐工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長期現(xiàn)金流提供足夠保證。反觀國內(nèi)開發(fā)商，上市公司還好可以通過證劵市場來獲取一定的融資能力，而更多的開發(fā)商基本上是靠銀行貸款這個(gè)單一的融資手段來實(shí)現(xiàn)資金融通。這種融資條件顯然不足以支撐開發(fā)商追求長期經(jīng)營、回收成本與收益目標(biāo)。隨著2008年央行的緊縮性的貨幣政策出臺(tái)，工業(yè)地產(chǎn)商的投資成本勢必進(jìn)一步攀升，這將十分不利于中國工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　工業(yè)用地供應(yīng)繼續(xù)吃緊

　　從數(shù)據(jù)上來看，一直到2006年為止，與其他性質(zhì)土地相比，工業(yè)用地價(jià)格指數(shù)相對平穩(wěn)，這是因?yàn)?，除了深圳、廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)城市實(shí)行了工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓外，多數(shù)地方政府一般都以低地價(jià)、零地價(jià)甚至是負(fù)地價(jià)來出讓工業(yè)用地，目的是在與鄰近地區(qū)競爭招商引資中實(shí)現(xiàn)“政策競爭力”。為杜絕土地被賤賣、被“惡意”圈占，國務(wù)院于2006年31號(hào)文中明確指出工業(yè)用地要走“招拍掛”之路。在31號(hào)文的精神指導(dǎo)下，國土資源部在工業(yè)用地管理上加大了力度：2006年底下發(fā)了《關(guān)于發(fā)布實(shí)施<全國工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)>的通知》(國土資發(fā)[2006]307號(hào))，規(guī)定從2007年起，國家要求工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價(jià)和成交價(jià)格不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓或以各種形式補(bǔ)貼返還的，屬非法低價(jià)出讓行為，要依法追究責(zé)任。緊接著，4月又下發(fā)了《國土資源部監(jiān)察部關(guān)于落實(shí)工業(yè)用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度有關(guān)問題的通知》(國土資發(fā)[2007] 78號(hào))，要求在6月30日之后，全國所有工業(yè)用地必須采用招拍掛方式出讓，這事實(shí)上在政策上消除了各地“零地價(jià)”、“負(fù)地價(jià)”出讓工業(yè)用地的可能。雖然在這一政策實(shí)施之前，一些地方政府大規(guī)模“突擊”供地，也有一些地方在2007年仍“頂風(fēng)作案”。但是，從政策上來看，中國工業(yè)用地粗放式的供應(yīng)階段已經(jīng)在2007年走向結(jié)束。

　　年前的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次重申了最嚴(yán)格的土地管理制度，這是我國耕地資源緊缺，土地供需矛盾突出，土地利用方式粗放的國情所決定的。結(jié)合2008年政府將實(shí)施反通貨膨脹的宏觀調(diào)控政策，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地特別是工業(yè)用地將成為調(diào)控的重點(diǎn)。這種政策的結(jié)果將使得工業(yè)地產(chǎn)市場上土地供應(yīng)更加緊張，土地投資成本也將大大抬升，是不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的。事實(shí)上，2007年的工業(yè)用地供應(yīng)量中有相當(dāng)大的比重是在2007年之前非正常供應(yīng)的結(jié)果。在業(yè)內(nèi)為2007工業(yè)地產(chǎn)市場叫好的背后，是土地吃緊甚至“斷頓”的信號(hào)。土地供應(yīng)在根本上制約著工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。

　　基于這三方面因素，2008年的中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展面臨著嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。