今年情況不一樣了，整個宏觀調(diào)控的形勢，國際的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中國CPI等等的因素都不可能支撐萬科達(dá)到1000億銷售額，萬科怎么辦？　　

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生（聶梅生博客）

　　我們一直以來似乎期望能夠?qū)?008年的中國地產(chǎn)做一個解答，從某種程度上來說，厘清發(fā)生過和正在發(fā)生的事情似乎是我們所思考的。同樣，對于宏觀經(jīng)濟(jì)理解上的困境依然讓我們無法準(zhǔn)確的去理解一個中國地產(chǎn)的2008。我們認(rèn)為，這也許是今天中國地產(chǎn)共同的困境，面對這個行業(yè)太多嘈雜的聲音，以至于影響了我們自身的判斷。

　　如何看待宏觀經(jīng)濟(jì)與兩會后的地產(chǎn)變局？如何看待這個行業(yè)里正在發(fā)生與發(fā)展的事物，如何看待一個行業(yè)的未來？

　　作為全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會的會長聶梅生女士曾任職建設(shè)部，與決策者的距離抑或說是近乎一生的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)歷讓她有了自己獨特的視角。

　　昨日，觀點網(wǎng)就當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所關(guān)注的熱點問題對聶梅生女士進(jìn)行了專訪。

　　宏觀視野

　　觀點網(wǎng)：現(xiàn)在很多人在揣測兩會之后會有什么樣的宏觀調(diào)控政策出臺，在您的角度來看，這次兩會透露出一些什么樣的信息？

　　聶梅生：這一次兩會報告都沒有講房價太高或是太低，只談保障性住宅、住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，這是在談民生問題。這就可以看出，在這個背后，各種意見強(qiáng)烈的博弈以后，中央有了自己的論斷。從我們中國來講，房價像2007年這樣高歌猛進(jìn)的大漲絕對不是一件好事，這樣容易形成資產(chǎn)泡沫，但猛跌更不是一件好事，尤其是在2008年，如果房價猛跌的話，這樣會拖累整個中國經(jīng)濟(jì)，這也不是政府所愿意的。

　　我覺得政府保障性住房，福利這一部分先起來是一件好事。這樣既惠民，又得到老百姓的同意，同時也可以起到穩(wěn)定房價的作用。保障性這一塊是一部分購買力，是一部分內(nèi)需，你為什么不去釋放這一部分內(nèi)需呢？中國現(xiàn)在就是要尋找新的內(nèi)需使經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定下來。

　　觀點網(wǎng)：去年年末的時候，王石認(rèn)為“拐點”來了，作為行業(yè)的帶頭人，他的判斷會有所偏差嗎？從很多層面上來看王石的論斷可能對整個市場產(chǎn)生了一定的影響。

　　聶梅生：其實我所知道的情況是，關(guān)于拐點論中央也有討論。但我個人認(rèn)為，目前討論拐點為時尚早。我一直勸媒體不要去討論這個事，你越討論就越讓“拐點論”的影響加大了，讓人覺得王石來了一次宏觀調(diào)控，何必呢？

　　實際一句話就可以把這個事情說清楚，與其是說中國的樓市到了拐點，不如說，萬科在進(jìn)行拐點式的調(diào)整。就是說萬科到了拐點，萬科需要進(jìn)行拐點式的調(diào)整。

　　但萬科是上市公司，他曾經(jīng)向公眾承諾在2014年要達(dá)到1000億的銷售目標(biāo)。前年和去年的行情很好，他們覺得這個目標(biāo)可以在2009年實現(xiàn)，當(dāng)時很多開發(fā)商認(rèn)為萬科銷售額到1000億對中國房地產(chǎn)而言具有標(biāo)志性的意義。

　　但萬科當(dāng)時也是形勢所迫，在股票市場上去年的情況是股市瘋漲，萬科作為地產(chǎn)股的帶頭人，股票也在漲，市盈率也跟著在漲，那樣高的市值和那么高的市盈率，沒有1000億的銷售額去支撐，萬科是很難站得住腳的。

　　但今年情況不一樣了，整個宏觀調(diào)控的形勢，國際的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中國CPI等等的因素都不可能支撐萬科達(dá)到1000億銷售額。你說萬科怎么辦？他自己需要進(jìn)行一個調(diào)整。

　　所以萬科如果在預(yù)期時間內(nèi)銷售額達(dá)不到1000億目標(biāo)的情況下，萬科就無法向股東們做出合理的解釋，因此他需要向股民解釋當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)拐點到了，并對外界宣布自己的戰(zhàn)略調(diào)整，比如說今年不拍地王，會適當(dāng)?shù)恼{(diào)整土地儲備等等，這樣的話，萬科有充足的理由向股東們解釋為什么自己不能在預(yù)定的時間內(nèi)達(dá)到曾經(jīng)的許諾。

　　國家統(tǒng)計局最新出來的數(shù)據(jù)是1月份全國房價上漲11.2%，從這個情況來看市場還沒有面臨拐點。但交易量確實在下降。我的判斷是拐點還沒來。

　　中國樓市出問題也不是不可能，但如果樓市出了問題，那么就是整個宏觀經(jīng)濟(jì)出問題了，這才是是中央最擔(dān)心的，所以中央不希望樓市大降，樓市大降的話大家就對中國宏觀經(jīng)濟(jì)沒有信心了。那時候中國經(jīng)濟(jì)就要硬著陸了。

　　這次兩會當(dāng)中一個很強(qiáng)烈的聲音就是“改革和發(fā)展是硬道理”。現(xiàn)在如果經(jīng)濟(jì)出問題，馬上失業(yè)率增加，已經(jīng)買房子的，如果失業(yè)了，那么他的按揭貸款馬上就成“次級貸”，銀行的爛帳又出來了，你說中央能不考慮這些問題嗎？

　　地產(chǎn)趨勢

　　觀點網(wǎng)：本次政府機(jī)構(gòu)改革，建設(shè)部也做了相應(yīng)的調(diào)整，這說明了一個怎樣的趨勢？

　　聶梅生：這次建設(shè)部改稱住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，強(qiáng)調(diào)了建設(shè)部對住房的主導(dǎo)作用，把住房放在前面了。從政府職能方面講，我認(rèn)為對建設(shè)部應(yīng)該是強(qiáng)調(diào)了住房，強(qiáng)調(diào)了保障性住房方面的職責(zé)。

　　觀點網(wǎng)：今年上海土地交易市場成立了，從目前來看這個土地交易市場在國內(nèi)而言是第一個，您如何看待這個市場，會不會有其他地區(qū)模仿？

　　聶梅生：這個事情在上海市非常必要的，他第一次把房地產(chǎn)土地交易的各個環(huán)節(jié)取消了，把有可能成為暗箱交易的和各個部門間繁瑣的環(huán)節(jié)都給取消了。其實，上海原來部門分割的很厲害，部門和部門之間有一個墻，而這個墻是打不破的，這樣使得效率非常低，這就使得整個交易環(huán)節(jié)的效率和效益都很低。他把這些墻全部打通了以后，就變成了一個完全透明的土地交易流程，應(yīng)該說會降低土地交易成本，這樣土地的價格就會趨向合理，開發(fā)商起碼不用花那么多錢去打通各個部門了，土地交易的成本就降低了。土地交易成本下降了，房價就會趨向合理，這是非常好的事情。

　　能不能推廣，我覺得問題在于全中國的城市是不是都是上海，這首先要看這個地方政府有沒有這個協(xié)調(diào)能力，另外一個就是目前很多地方政府對土地價格的控制還需要有一定的權(quán)利，可以去調(diào)控土地價格。像上海這么一搞，就完全不能調(diào)控了。

　　上海的土地價格經(jīng)過這么多年以后，土地價格和價值是差不多了的，已經(jīng)不會形成飆升或是低拍的情況，已經(jīng)是比較穩(wěn)定，市場規(guī)律可以起作用的了。但是在很多地方，一旦這么做的話，那么政府的土地價格調(diào)控能力就下降了。這個時候如果外地來了一個大鱷，一下子就可能把土地價格推漲上去。就像去年的成都，去年成都的土地價格全是外地開發(fā)商把土地價格給推漲上去的。在這種情況之下，如果按上海的這個模式的話政府是無法調(diào)控的。

　　所以學(xué)不學(xué)習(xí)上海，取決于當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌鍪遣皇浅墒?，第二個取決于當(dāng)?shù)卣谕恋卣{(diào)控上的作用到底有多大。

　　觀點網(wǎng)：您如何判斷今年的土地市場的走向？

　　聶梅生：全國土地市場從現(xiàn)在已經(jīng)是回歸理性了。資產(chǎn)價格虛高的這個部分被壓縮了。一些二線城市的土地價格可能還會上升，但是這些二線城市的土地本來就在升值。所以說2008年虛高的這個部分還會被壓縮，但是正常的升值還是有的，因為所有二線城市的土地價格都在穩(wěn)步的上升。但應(yīng)該不會形成虛高。

　　觀點網(wǎng)：有人說2008年是中國地產(chǎn)的并購年，您怎么看？有學(xué)者認(rèn)為企業(yè)把自己賣出去是好事情。

　　聶梅生：并購是會比較激烈，并購也確實是一個很好的出路。從企業(yè)形態(tài)來講，并購可以在低端發(fā)生，也可以在高端發(fā)生。

　　比如說你的企業(yè)有地，這是你的資源，但是沒有錢，那你為什么不用雞蛋換糧票？把它換出去不是很好嗎，留一點股份，自己也解套了。如果你有錢，但找不著地，那么你就可以和有地的合作，你也可以并購。這樣雙方都充分的利用資源互利，這是個好事。

　　還有就是高端并購，也會很厲害。當(dāng)你做得非常好的時候就把企業(yè)賣了，這是很聰明的做法，南都就是這么做的。南都的周總確實沒有享受到2007年房價大漲的收益，但也回避了2008年的麻煩，這就是高端并購。當(dāng)時南都做得好好的，它又沒有要倒閉，他就覺得當(dāng)企業(yè)做得非常良性，非常穩(wěn)健的時候，正好就是個賣個好價錢的時候。養(yǎng)了個好姑娘在深閨，你總要把她嫁了，等到老姑娘的時候就嫁不出去了。

　　所以說把企業(yè)做到最好的時候，把它賣掉是非常聰明的。其實投行就是找這種有成長性的企業(yè)，往里邊注入資金，這不是挺好的嗎？你企業(yè)做得最好的時候就是你股權(quán)最值錢的時候，把它賣出去。

　　另外就是中端并購，我這個企業(yè)還要發(fā)展，但是我沒有錢，那我就把我的股權(quán)換一部分資金過來，讓我的企業(yè)能夠再發(fā)展。其實上市就是把自己的公司賣給股民了，為什么現(xiàn)在這些公司排隊上市呢？有人以為上市就是為了圈錢，其實是不對的，上市就是把企業(yè)賣掉，把股權(quán)賣給公眾。

　　現(xiàn)在來看，目前，高端、中端和低端市場上都在形成并購，我理解是一個好的趨勢。