在許多人看來，當(dāng)前的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎越來越受到國(guó)際國(guó)內(nèi)金融環(huán)境的影響，這樣的影響到底有多大我們目前似乎不得而知。但著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松顯然認(rèn)為，供需矛盾依然將支持房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)期上漲。

著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松（巴曙松博客）

　　對(duì)于近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，巴曙松認(rèn)為，次貸危機(jī)影響，全球流動(dòng)性資本開始撤出新興市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整或多或少的與此有關(guān)，從2007年四季度開始的全國(guó)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)成交量下跌恰恰證明了房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性不足。但巴曙松認(rèn)為，中國(guó)宏觀流動(dòng)性依然是充沛的。因?yàn)槿嗣駧派档念A(yù)期與息差仍然吸引了大量的資金涌入國(guó)內(nèi)。房地產(chǎn)行業(yè)的流動(dòng)性不足與宏觀流動(dòng)性充沛顯然形成了反差。

　　但巴曙松認(rèn)為這樣的反差顯然不能作為房地產(chǎn)價(jià)格向下調(diào)整的理由，一方面當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格普遍高估，房地產(chǎn)價(jià)格向下調(diào)整本身是合理的，但是國(guó)內(nèi)有限的土地資源與大量的現(xiàn)實(shí)需求的矛盾依然存在。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：有學(xué)者認(rèn)為造成當(dāng)前流動(dòng)性過剩的主要原因是中國(guó)仍然是當(dāng)前全球最熱的投資地，您如何看待這個(gè)問題？

　　巴曙松：中國(guó)的流動(dòng)性過剩問題近期一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，從直接原因看，外部資金的流入是我國(guó)流動(dòng)性過剩的主要成因。但中國(guó)的流動(dòng)性問題應(yīng)該放在全球流動(dòng)過剩的大背景下來看。由于當(dāng)前全球金融市場(chǎng)的高度發(fā)達(dá)，資金具有強(qiáng)烈的趨利性而且迅速流動(dòng)，導(dǎo)致了全球范圍的流動(dòng)性過剩存在著高度的不穩(wěn)定性。

　　是隨著金融機(jī)構(gòu)的次級(jí)貸巨虧逐步浮出水面，美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐步滑向衰退，市場(chǎng)信心受到重挫，之前強(qiáng)調(diào)的新興市場(chǎng)的“脫鉤”(decoupling)理念也受到挑戰(zhàn)。市場(chǎng)開始認(rèn)為，一旦美國(guó)發(fā)生嚴(yán)重的衰退，絕大部分新興市場(chǎng)將很難與美國(guó)脫鉤，經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)將難以維持，在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大的情況下，來自于發(fā)達(dá)國(guó)家的資金將會(huì)從新興市場(chǎng)撤離，投資于安全邊際更高的發(fā)達(dá)國(guó)家資產(chǎn)。正是在這一趨勢(shì)的主導(dǎo)下，近期的新興市場(chǎng)走勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的分化，一些估值水平高的市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的下跌。

　　因此認(rèn)為全球流動(dòng)性過剩所造成的危機(jī)來看，認(rèn)為中國(guó)市場(chǎng)將孤立于全球市場(chǎng)的看法是未必正確。但國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性過剩其實(shí)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡的根本體現(xiàn)。國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄率過高、經(jīng)濟(jì)外部依賴程度過高、“重流入輕流出”的外匯管理政策。造成了當(dāng)前國(guó)內(nèi)的流動(dòng)性困局，宏觀流動(dòng)性充沛和微觀流動(dòng)性局部、暫時(shí)不足形成鮮明反差。

　　但總體來講，當(dāng)前國(guó)內(nèi)而宏觀的流動(dòng)性卻又十分充沛，1月份外匯儲(chǔ)備新增800個(gè)億，其中貿(mào)易順差和FDI約300億，居民外匯存款200億，其他項(xiàng)高達(dá)300億，不斷上升的息差和加速升值的人民幣是吸引大量資金進(jìn)入中國(guó)的主要原因。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：有學(xué)者認(rèn)為，只要全球資本依然看好中國(guó)，通貨膨脹依然將持續(xù)，您認(rèn)為呢？

　　巴曙松：通脹有其一系列復(fù)雜的誘因：國(guó)際資本流入與我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相互作用，加上偶然性經(jīng)濟(jì)因素以及外部環(huán)境，共同造成了我國(guó)當(dāng)前的通脹。

　　從2007年出現(xiàn)的情況來看，CPI和GDP雙雙高位運(yùn)行，說明在經(jīng)濟(jì)增速提高的同時(shí)，伴隨價(jià)格水平的提高，這是需求拉上型通貨膨脹的典型特征。從目前來看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理與人民幣加速升值的預(yù)期共同作用演變成了需求拉動(dòng)型的通貨膨脹。在人民幣升值的過程中，一方面是外部資金的流入，促進(jìn)了國(guó)內(nèi)要素市場(chǎng)以及最終產(chǎn)品價(jià)格與國(guó)際市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)；另一方面是升值導(dǎo)致了勞動(dòng)力成本的重估，促進(jìn)了勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)向資本密集型產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

　　所以不能完全說當(dāng)前的通貨膨脹是因?yàn)榫惩赓Y金造成的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：近期股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的調(diào)整說明了什么問題？

　　巴曙松：由于前期在過剩流動(dòng)性的驅(qū)動(dòng)下，兩個(gè)市場(chǎng)的估值水平在特定地區(qū)和板塊都明顯偏高。近期由于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條、次貸危機(jī)的影響以及國(guó)內(nèi)緊縮經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施的作用，再加上非流通股大規(guī)模解禁和頻出的再融資計(jì)劃，使得投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好出現(xiàn)調(diào)整，過剩的流動(dòng)性在短期的市場(chǎng)預(yù)期沖擊下出現(xiàn)階段性緊縮。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為未來中國(guó)房地產(chǎn)是否依然是各類資本投資的熱點(diǎn)？

　　巴曙松：中國(guó)的龐大的現(xiàn)實(shí)需求而不僅僅是投資需求、以及行業(yè)土地供應(yīng)的硬約束，使得房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)增長(zhǎng)幅度有限，如果需求不能得到很好控制、當(dāng)然需求也并不容易控制，那么如何滿足供求缺口就會(huì)始終是一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。

　　2007年房地產(chǎn)行業(yè)基本根據(jù)還是供不應(yīng)求，預(yù)計(jì)2008年行業(yè)整體格局繼續(xù)保持2007年態(tài)勢(shì)，主要的約束條件在于市場(chǎng)和公眾對(duì)于政府即將推出的廉租房的規(guī)模、政策調(diào)控力度等及其形成的市場(chǎng)調(diào)整的預(yù)期，但是這難以改變總體的供求結(jié)構(gòu)，因?yàn)槟壳罢麄€(gè)廉租房的建設(shè)大概不及整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)面積的3%，這些廉租房的建設(shè)能夠改善部分中低收入階層的居住條件，對(duì)于提供中低價(jià)住房的房地產(chǎn)商影響較大，但是難以改變總體的供求狀況格局。

　　由于剛性需求的支撐，房地產(chǎn)業(yè)總體上有廣闊的增長(zhǎng)空間，但是能夠抓住這個(gè)發(fā)展機(jī)會(huì)的，將越來越集中在少數(shù)優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，在外部溫和的政策修正下，行業(yè)將回歸長(zhǎng)期理性繁榮，政府與市場(chǎng)的職能分工在經(jīng)過一段時(shí)間的探索之后會(huì)趨于明晰。

       本采訪為，巴曙松教授接受《觀點(diǎn)》采訪專欄《觀察房地產(chǎn)需要有宏觀視角》一文節(jié)選，全文請(qǐng)閱讀《觀點(diǎn)》3月號(hào)“巴曙松通訊”專欄。