對(duì)于實(shí)力派房企來(lái)說(shuō)，通往上市的道路似乎慢慢在變得平坦，陷入資金困境的中小企業(yè)則很難撥開(kāi)市場(chǎng)迷霧看到曙光。

　　“房子不好賣(mài)，價(jià)格提不起來(lái)，銀行貸款也緊緊巴巴的。”闖蕩上海的開(kāi)發(fā)商老趙正面臨著3年來(lái)最嚴(yán)峻的資金困境，來(lái)自東北的壯實(shí)大漢眉頭緊鎖。

　　這不是他一個(gè)人的問(wèn)題。與持續(xù)低迷、“拐點(diǎn)”風(fēng)聲四起的樓市相比，資金緊缺的地產(chǎn)商們應(yīng)該更加關(guān)注日漸萎縮的錢(qián)袋子了。

　　更讓他憂心的還不是房子不好賣(mài)的現(xiàn)實(shí)，在國(guó)家信貸從緊的壓力下，萬(wàn)科和綠城在上海的高調(diào)降價(jià)才更顯得是雪上加霜。“陽(yáng)春三月”，對(duì)老趙來(lái)說(shuō)一點(diǎn)也不樂(lè)觀，5天以來(lái)一套房子也沒(méi)能售出。

　　“內(nèi)外交困，也不知道什么時(shí)候才能轉(zhuǎn)暖，還是先找點(diǎn)錢(qián)再說(shuō)。”他想到北京去碰碰運(yùn)氣。

　　融資難

　　鑒于中國(guó)貨幣及資本市場(chǎng)的不發(fā)達(dá)，房地產(chǎn)業(yè)主要資金來(lái)源還是依托于商業(yè)銀行，銀行貸款占整個(gè)開(kāi)發(fā)資金的70%以上。這種過(guò)度的依賴性必然使得房地產(chǎn)業(yè)會(huì)隨著金融政策的調(diào)控而波動(dòng)。

　　在永安信地產(chǎn)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)總裁喬志杰看來(lái)，銀行和房地產(chǎn)相互之間的關(guān)系太密，雙方的渠道過(guò)于單一，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，二者都會(huì)陷入被動(dòng)。

　　現(xiàn)在的狀況就是銀行開(kāi)始緊縮對(duì)房地產(chǎn)信貸的投入了，原以為政府會(huì)因?yàn)楸┭┑挠绊懞虲PI的高企而放緩緊縮的步伐，結(jié)果央行副行長(zhǎng)易綱日前明確表示，2008年央行不會(huì)對(duì)從緊貨幣政策發(fā)生任何動(dòng)搖。

　　宏觀調(diào)控、壓縮固定資產(chǎn)投資規(guī)模，商業(yè)銀行融資渠道不斷收緊，迫使著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尋求新的資金來(lái)源。這不僅是為解燃眉之急，更是從根本上解決中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道和模式問(wèn)題。

　　曙光：信托基金

　　老趙想到北京看看，就是看中其活躍的基金市場(chǎng)。實(shí)際上，就在幾天前，北京國(guó)投近日宣布將推出了三個(gè)信托產(chǎn)品，募集資金總額達(dá)到8.5億元人民幣。

　　其中，“萬(wàn)象新天二期項(xiàng)目”和“太平洋國(guó)際大廈項(xiàng)目”都是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，資金以股權(quán)投資和購(gòu)買(mǎi)特定物業(yè)收益權(quán)的方式投入到項(xiàng)目公司，有效集合了資金并降低了風(fēng)險(xiǎn)。

　　實(shí)際上，從2002年7月信托法出臺(tái)到現(xiàn)在，房地產(chǎn)信托資金達(dá)數(shù)百億，發(fā)行的房地產(chǎn)信托計(jì)劃也有數(shù)百個(gè)。在融資管道狹窄的前提下，信托作為連接資本市場(chǎng)、貨幣市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的“金融百貨公司”，正好填補(bǔ)了這個(gè)市場(chǎng)空白。

　　更好的消息是，已經(jīng)獲得監(jiān)管層批準(zhǔn)的首只內(nèi)地資本市場(chǎng)的REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)將會(huì)于2008年在上海證券交易所掛牌，其募集資金下限是10億元人民幣。

　　目前REITs產(chǎn)品的研發(fā)主要由中國(guó)證監(jiān)會(huì)和上海期貨交易所聯(lián)合組成的研究小組負(fù)責(zé)。而在此前，由銀監(jiān)會(huì)主導(dǎo)進(jìn)行的《房地產(chǎn)投資信托管理辦法》也基本完成征求意見(jiàn)。

　　上海證券交易所劉世安曾表示：“這種投資產(chǎn)品的推出一方面可以平抑目前房地產(chǎn)投資過(guò)熱的局面，另一方面也可以擴(kuò)大資本市場(chǎng)的容量，而更關(guān)鍵的意義在于讓更多房地產(chǎn)企業(yè)看到了實(shí)現(xiàn)直接融資的希望。”

　　“內(nèi)地一旦推出REITs產(chǎn)品，解決國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)單一依靠銀行間接融資的局面，這樣也可以分散銀行的風(fēng)險(xiǎn)。”中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示。

　　不過(guò)，也有市場(chǎng)人士態(tài)度并不樂(lè)觀，僅僅認(rèn)為這是是曙光乍現(xiàn)。在很多方面，政策框架仍然不甚健全，基金公司如何操作，沒(méi)有明確規(guī)定，這也將影響到日后市場(chǎng)對(duì)于這種產(chǎn)品的認(rèn)可度。

　　盡管不少專業(yè)投資機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)信托投資基金躍躍欲試，但是情勢(shì)并不樂(lè)觀。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)，在2007年發(fā)行的587個(gè)信托中，不動(dòng)產(chǎn)信托只有53只，占比9.03%；集合信托融資金額為845億元，不動(dòng)產(chǎn)信托融資115億，占比13.6%。全國(guó)全年房地產(chǎn)投資額大致為2.528萬(wàn)億元，其中，來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)信托的投資占比為0.46%。在信托業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)信托比重還很少。

　　海外基金

　　實(shí)力雄厚的海外資金進(jìn)入伴隨著一系列“唱空做多”的前奏。

　　量子基金的共同發(fā)起人之一、著名投資大師吉姆羅杰斯繼去年“建議不要到上海買(mǎi)房”之后，日前在新加坡召開(kāi)的IMAS投資會(huì)議上又發(fā)出唱空言論，稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)調(diào)整，會(huì)有部分投資客在2008年破產(chǎn)。

　　同時(shí)，花旗集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)業(yè)主管何艾文也指出，由于受到嚴(yán)重的資金壓力，大量房地產(chǎn)公司將會(huì)因?yàn)槿谫Y困難而陷入倒閉困境。

　　世界著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾也不甘落后，在一份關(guān)于中國(guó)樓市的最新報(bào)告中，其為今年的中國(guó)樓市描繪了一幅悲觀情景：“中國(guó)政府采取的旨在抑制市場(chǎng)投機(jī)行為的措施已經(jīng)開(kāi)始產(chǎn)生效力，而房地產(chǎn)商的融資渠道也日益萎縮，如果市場(chǎng)狀況不出現(xiàn)改觀，流動(dòng)資金將會(huì)干涸，許多資金短缺的小型開(kāi)發(fā)商將不會(huì)生存下來(lái)。”

　　然而，這些看空中國(guó)樓市的言論并未影響外資機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資。2月24日，荷蘭國(guó)際投資管理公司(ING)宣布了一項(xiàng)新的房地產(chǎn)基金計(jì)劃，期望這一基金能夠募集到約3億美元，其中部分資金將投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　事實(shí)上，對(duì)中國(guó)樓市“垂涎”的不止ING一家，繼瑞士銀行、摩根士丹利、德意志銀行的房地產(chǎn)投資部門(mén)加強(qiáng)對(duì)中國(guó)及亞洲地區(qū)的房地產(chǎn)投資之后，日本野村集團(tuán)也構(gòu)建了專門(mén)體制，以加大對(duì)中國(guó)及其他亞洲國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的投資。

　　除了外資直接投資，更多資金選擇的是與國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商結(jié)合投資。2月，國(guó)際投行瑞銀集團(tuán)與金地集團(tuán)簽訂協(xié)議，共同成立房地產(chǎn)投資合伙企業(yè)，預(yù)計(jì)將募集3億美元資金。而去年年底，北歐的金融機(jī)構(gòu)SEB則宣布將和復(fù)地集團(tuán)共同組建兩億美元規(guī)模的房地產(chǎn)投資基金，用于投資中國(guó)市場(chǎng)。

　　“中國(guó)樓市長(zhǎng)期向好、不斷加速的人民幣升值步伐，還有即將舉辦的北京奧運(yùn)會(huì)，外資進(jìn)入中國(guó)的理由實(shí)在太多。”市場(chǎng)人士如此看待海外基金對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的青睞。