在飽嘗住房貸款領(lǐng)域帶來(lái)的打擊后，銀行和證券公司又將在包括寫(xiě)字樓、酒店等項(xiàng)目的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域吞下“惡果”，而且這次的痛苦也許比次貸危機(jī)帶來(lái)的負(fù)面影響持續(xù)更長(zhǎng)時(shí)間。

　　由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)以及信貸危機(jī)引發(fā)融資成本上升，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值正開(kāi)始縮水，高盛(GoldmanSachsGroup)分析師預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)其價(jià)值跌幅將達(dá)到21%至26%。對(duì)那些持有商業(yè)地產(chǎn)貸款和商業(yè)按揭證券頭寸的證券公司來(lái)說(shuō)，這意味著苦日子到了。

　　高盛分析師威廉？塔諾那(WilliamTanona)預(yù)計(jì)貝爾斯登(BearStearnsCos.)、花旗集團(tuán)(CitigroupInc.)、摩根大通(JPMorganChase&Co.)、雷曼兄弟(LehmanBrothersHoldings)、美林(MerrillLynch&Co.)以及摩根士丹利(MorganStanley)今年第一季度將總共沖銷(xiāo)約72億美元。截至去年四季度，這些公司在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)敞口共計(jì)1，410億美元。

　　高盛的一組分析師預(yù)測(cè)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的沖擊將持續(xù)兩年之久，這意味著其后續(xù)問(wèn)題持續(xù)的時(shí)間將大大超過(guò)次貸的問(wèn)題。之所以如此的原因在于，自1995年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)貸款中只有28%被打包成證券，相比之下約有80%的次級(jí)貸款被證券化；較高的證券化水平使次級(jí)資產(chǎn)在會(huì)計(jì)統(tǒng)計(jì)方面采用了更直接的市價(jià)法，致使金融機(jī)構(gòu)不得不計(jì)入大筆沖銷(xiāo)。

　　華爾街在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域恐怕注定難逃“苦果”。銀行和證券公司一方面發(fā)放貸款，一方面為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、自有資產(chǎn)以及難以找到買(mǎi)家的商業(yè)按揭證券作出各項(xiàng)融資承諾，這使得他們面臨著一系列風(fēng)險(xiǎn)。

　　這些沖銷(xiāo)究竟糟糕到何種程度，這或許有賴(lài)于未來(lái)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)。PunkZiegel&Co.分析師理查德？博維(RichardBove)表示，如果經(jīng)濟(jì)陷入嚴(yán)重衰退，就如同反映固定收入市場(chǎng)的各類(lèi)數(shù)據(jù)所顯示的那樣，未來(lái)幾個(gè)季度沖銷(xiāo)的規(guī)模將進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　而如果商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)過(guò)量問(wèn)題不像美國(guó)住房市場(chǎng)那樣嚴(yán)重，那情況或許要樂(lè)觀(guān)一些。雖然加州橘郡、拉斯維加斯等市場(chǎng)的商用住宅空置率近來(lái)處于升勢(shì)，但購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓停車(chē)場(chǎng)等商用地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)濫的狀況還不算太糟。

　　自去年年末以來(lái)，商業(yè)按揭證券的市值已下滑約5%，而有些債權(quán)抵押證券(CDO)去年的跳水幅度大約在50%左右，甚至更多。商業(yè)按揭證券由多種證券組合而成，它們被分割后作為債券出售給投資者；CDO是二次打包的住房按揭債券組合，按揭投資的損失使CDO的持有者遭受了沉重打擊。

　　總體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)第一季度的沖銷(xiāo)規(guī)?？赡芘cCDO和杠桿貸款的沖銷(xiāo)額大致相當(dāng)。塔諾那預(yù)計(jì)，商業(yè)按揭證券今年一季度的沖銷(xiāo)金額將由去年第四季度的18億美元升至72億美元。此外，他還預(yù)測(cè)一季度CDO和杠桿貸款承諾的沖銷(xiāo)額分別為100億美元和58億美元。

　　到目前為止，商業(yè)抵押證券的違約率只有0.4%。但隨著一些商業(yè)房地產(chǎn)貸款標(biāo)準(zhǔn)的放寬，放貸機(jī)構(gòu)和投資者重又產(chǎn)生了擔(dān)憂(yōu)情緒，因此這個(gè)數(shù)字很可能會(huì)上升?？偛课挥谥ゼ痈绲姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)及理財(cái)公司仲量聯(lián)行(JonesLangLasalle)的數(shù)據(jù)顯示，如果今年無(wú)法獲得再融資的話(huà)，將有500多億美元的5年期、全期凈息還款、較高成數(shù)的貸款可能出現(xiàn)“很大程度”的違約。

　　經(jīng)濟(jì)疲軟帶來(lái)的辦公和零售業(yè)用地需求減少將使商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)雪上加霜。另一方面，上次經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)出現(xiàn)了供應(yīng)過(guò)量導(dǎo)致的房?jī)r(jià)下挫，而目前商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)供過(guò)于求的狀況，所以可能有利于保持房?jī)r(jià)。

　　對(duì)潛在的損失進(jìn)行評(píng)估并不容易。穆迪公司(Moody‘sCorporation)投資者服務(wù)部的信貸分析師彼得？納比(PeterNerby)說(shuō)，各大金融機(jī)構(gòu)公布的報(bào)告沒(méi)有把整體情況描述出來(lái)。舉例來(lái)講，摩根士丹利(MorganStanley)公布了套期保值之前和之后的商業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)敞口，而貝爾斯登、高盛和雷曼兄弟則沒(méi)有。

　　在光景好的時(shí)候，承銷(xiāo)商業(yè)抵押貸款支持證券對(duì)華爾街投行來(lái)說(shuō)可謂好買(mǎi)賣(mài)。數(shù)據(jù)追蹤公司Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，全球在這方面的交易量從2003年的858億美元達(dá)到去年的2，948億美元，增長(zhǎng)了兩倍多。交易量的大幅增長(zhǎng)助長(zhǎng)了商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的上漲。

　　不過(guò)，由于投資者希望獲得更高的回報(bào)來(lái)抵消風(fēng)險(xiǎn)的增大，商業(yè)抵押貸款支持證券的需求大幅下滑。結(jié)果造成交易量減少，各大投行的利潤(rùn)逐漸枯竭。今年1月份市場(chǎng)未能發(fā)售任何一種商業(yè)抵押證券，這是十多年來(lái)的第一次。

　　更大的問(wèn)題是投行手中未賣(mài)出的此類(lèi)證券。因?yàn)橄嚓P(guān)市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)關(guān)停，很難決定這些證券的價(jià)值，所以華爾街投行都只能依賴(lài)商業(yè)抵押證券指數(shù)(CMBX)。該指數(shù)追蹤不同信用等級(jí)的商業(yè)房地產(chǎn)債券的業(yè)績(jī)。

　　今年該指數(shù)的有些板塊上漲了兩倍多，顯示出投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期大大增加。該指數(shù)的走勢(shì)顯示損失率達(dá)5%，銀行因此被迫減記債券價(jià)值，盡管房地產(chǎn)本身仍在帶來(lái)現(xiàn)金收入。

　　摩根士丹利四季度采取了套期保值措施后，相關(guān)證券風(fēng)險(xiǎn)較3個(gè)月前降低了175億美元，減少了52%。美林分析師蓋伊？莫斯考斯基(GuyMoszkowski)在一份報(bào)告中指出，這或許向投資者表明了摩根士丹利預(yù)計(jì)到“另一只靴子”會(huì)在什么地方落下來(lái)。去年，摩根士丹利的商業(yè)抵押證券承銷(xiāo)額位居世界各大投行首位。

　　另外一個(gè)問(wèn)題是去年進(jìn)行的旨在為房地產(chǎn)杠桿收購(gòu)提供便利的債務(wù)融資。最有力的例子之一是：由貝爾斯登牽頭的一個(gè)組織現(xiàn)在仍在試圖賣(mài)掉借給百仕通集團(tuán)(BlackstoneGroup)用于收購(gòu)希爾頓酒店集團(tuán)(HiltonHotelsCorp.)的貸款。這次并購(gòu)的資金規(guī)模達(dá)200億美元。去年12月，穆迪下調(diào)了貝爾斯登的評(píng)級(jí)，部分原因就是該公司因希爾頓收購(gòu)交易導(dǎo)致的“集中風(fēng)險(xiǎn)”。

　　某大型銀行的一位高管說(shuō)，如果沒(méi)有過(guò)去積累下來(lái)的交易，你就無(wú)法在這個(gè)市場(chǎng)上立足，因?yàn)槭袌?chǎng)下挫的速度太快了。