標(biāo)普最新報(bào)告稱(chēng)，受宏觀調(diào)控和資本市場(chǎng)低迷影響，中資地產(chǎn)商融資渠道日漸萎縮，房地產(chǎn)行業(yè)將加快整合

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾2月28日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，在宏觀調(diào)控和資本市場(chǎng)低迷的背景下，2008年中資地產(chǎn)商的融資渠道將日漸萎縮。若市場(chǎng)狀況不能及時(shí)改善，行業(yè)流動(dòng)性將逐漸用盡，難以保持增長(zhǎng)動(dòng)力。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師符蓓表示，由于2007年前三季度房地產(chǎn)銷(xiāo)售的強(qiáng)勁表現(xiàn)，加之股權(quán)和債權(quán)融資渠道暢通，地產(chǎn)商流動(dòng)性普遍充裕。即使只有一兩個(gè)項(xiàng)目的小地產(chǎn)商，也能保持較高水平的現(xiàn)金流。因此，2007年地產(chǎn)行業(yè)的兩極分化和行業(yè)整合進(jìn)程并不明顯，相反，全行業(yè)孕育著積極擴(kuò)大土地儲(chǔ)備規(guī)模、延伸業(yè)務(wù)版圖的野心。

　　但自去年四季度以來(lái)，市場(chǎng)狀況發(fā)生逆轉(zhuǎn)。提高第二套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)、加大經(jīng)濟(jì)適用住宅建設(shè)力度、緊縮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款、征收土地閑置費(fèi)以及限制海外資金流入等一系列調(diào)控措施，令地產(chǎn)商的營(yíng)運(yùn)環(huán)境受到嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　其中，提高第二套住房貸款標(biāo)準(zhǔn)增加了中高端市場(chǎng)潛在購(gòu)房者的購(gòu)房難度，A股市場(chǎng)不斷下跌，更令其用于購(gòu)買(mǎi)住宅的金融資產(chǎn)大幅縮水；房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)“拐點(diǎn)”的說(shuō)法和政府加快保障性住房建設(shè)的政策意圖釋放，則讓更多的中低端購(gòu)房者持觀望態(tài)度，令地產(chǎn)商流失潛在客戶，加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；銀行收緊信貸，使得地產(chǎn)商越來(lái)越難以取得信貸額度；監(jiān)管部門(mén)緩解投資過(guò)熱的努力，也使房地產(chǎn)公司在A股市場(chǎng)上市或再融資已經(jīng)不再容易。

　　符蓓認(rèn)為，房地產(chǎn)銷(xiāo)售開(kāi)始下滑，使地產(chǎn)商很難依賴自有資金；政府強(qiáng)化對(duì)使用預(yù)售款賬戶的監(jiān)管，也讓房地產(chǎn)商依賴預(yù)售款進(jìn)行擴(kuò)張的難度越來(lái)越大。為加快資金回籠，一些地產(chǎn)商如萬(wàn)科已開(kāi)始在部分一線城市采取降價(jià)策略。

　　標(biāo)準(zhǔn)普爾大中華區(qū)資深董事曾怡景則表示，如果市場(chǎng)狀況長(zhǎng)期不佳，將引發(fā)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)，導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)率和現(xiàn)金流大幅下降。

　　同時(shí)，與一年前相比，海外投資者對(duì)中資地產(chǎn)商轉(zhuǎn)持謹(jǐn)慎態(tài)度，地產(chǎn)新股與債券發(fā)行的難度日益增大。如碧桂園雖然于2月15日成功發(fā)行50億元可轉(zhuǎn)債，但融資成本已大幅上升。與此同時(shí)，去年中期以來(lái)，國(guó)家外匯管理局明顯放慢海外資金匯回國(guó)內(nèi)的審批步伐，即便地產(chǎn)商能夠成功地在國(guó)際市場(chǎng)融資，將資金由海外市場(chǎng)轉(zhuǎn)移至國(guó)內(nèi)也是一個(gè)挑戰(zhàn)。

　　對(duì)此，曾怡景表示，相信政府不是要打壓房地產(chǎn)行業(yè)，而只是要控制行業(yè)發(fā)展的速度。未來(lái)一段時(shí)間，宏觀調(diào)控還將持續(xù)。

　　他同時(shí)預(yù)測(cè)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)將加快兩極分化和行業(yè)整合，土地儲(chǔ)備、融資渠道及人才將成為競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)。規(guī)模較小、資金緊張的地產(chǎn)商可能在中短期被淘汰出局；財(cái)務(wù)狀況較好的地產(chǎn)商則會(huì)伺機(jī)獲取境況不佳的地產(chǎn)商的土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

　　鑒于傳統(tǒng)融資方式受限，標(biāo)準(zhǔn)普爾分析師盧文正認(rèn)為，中資地產(chǎn)商已開(kāi)始探尋其他融資方式，如越來(lái)越多的國(guó)際地產(chǎn)商將國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的回調(diào)視為機(jī)會(huì)，從而加速進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)；某些境外銀行正在加大向中資地產(chǎn)商的境外放貸力度，與國(guó)內(nèi)銀行相比，其貸款期限更長(zhǎng)，利率也更具吸引力。

　　同日，標(biāo)準(zhǔn)普爾還公布了對(duì)13家海外上市中資地產(chǎn)商的評(píng)級(jí)結(jié)果，中國(guó)海外發(fā)展(香港交易所代碼：0688)、碧桂園(香港交易所代碼：2007)均獲得“BBB-穩(wěn)定”的投資級(jí)企業(yè)信用評(píng)級(jí)。在A股上市的萬(wàn)科、金地則不在評(píng)級(jí)范圍中。-