資金卡住房企脖子 下半年中國將掀起地產(chǎn)收購潮

　　2008年的3月即將到來，春意盎然的上海灘有人歡喜有人愁。2008年一季度的銀行貸款已經(jīng)開始投放，不過房地產(chǎn)開發(fā)商所期待的貸款松動的局面卻并未出現(xiàn)。筆者從多家銀行獲悉，目前各家銀行不僅審貸嚴(yán)格，與去年相比，針對開發(fā)商的貸款額度也只少不多。2月21日，花旗集團亞洲房地產(chǎn)業(yè)主管何艾文公開預(yù)測，從今年下半年開始，一些房地產(chǎn)公司可能面臨倒閉的困境，不得不將自己出售給擁有更多資本的上市開發(fā)商或者私募基金。

　　開局不利拉緊開發(fā)商資金鏈

　　土地市場熱度明顯下降、大牌企業(yè)打折促銷、房產(chǎn)中介度日艱難、上海市地稅局發(fā)布的2007年第四季度欠稅公告里，房地產(chǎn)公司成為欠稅大戶……種種現(xiàn)象表明鼠年春天有點冷。原因何在？業(yè)內(nèi)人士分析，根據(jù)國家稅收征收管理法，欠繳應(yīng)納稅款的納稅人所需繳納的滯納金遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行借款利息。因此，一般來說，無論是企業(yè)單位還是個體工商戶，都不愿意欠繳稅款。欠稅金額較大的房地產(chǎn)企業(yè)，可能受銀行貸款緊縮等因素影響，導(dǎo)致其資金鏈出現(xiàn)問題無法及時繳稅。在國家對房地產(chǎn)業(yè)實行宏觀調(diào)控之前，不少房地產(chǎn)公司對形勢判斷不準(zhǔn)，戰(zhàn)線拉得太長，致使前期大量資金被沉淀。所以銀行一旦收緊貸款政策，極易導(dǎo)致其在資金供應(yīng)上出現(xiàn)“斷鏈”，難以維系正常運作，一二手房市場概莫能外。在房地產(chǎn)信貸收緊、銷售疲軟等帶來的資金壓力下，一些底子薄弱的開發(fā)商的資金供應(yīng)很容易會出現(xiàn)“崩盤”。

　　學(xué)習(xí)萬科好榜樣

　　本報上海地產(chǎn)曾于去年11月15日刊登過一期探討關(guān)于開發(fā)商贏利模式的專題。賺錢的開發(fā)商經(jīng)營模式朝兩路出走。一路開發(fā)商追求“短頻快”的開發(fā)節(jié)奏，節(jié)約了人力成本，縮短了銷售周期，快速回籠資金投入下一波開發(fā)；另一路開發(fā)商選擇囤地捂盤，在房價走高的過程中，坐收漁利。選擇哪條路，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能保證在穩(wěn)定收益的前提下長期快速發(fā)展？時隔三月，事實證明，薄利多銷，“勤勞”的萬科更賺錢。畢竟，樓市忽冷忽熱，“偷懶”可能“玩火自焚”。所以，“勤勞”又“聰明”的萬科快人一步，搶得2008年的頭彩。

　　先變者占先機

　　就在萬科正月十五啟動會員優(yōu)惠購房的兩天后，也就是2月23日，擁有15年開發(fā)經(jīng)驗的景瑞地產(chǎn)宣布景瑞會升級，今后景瑞會將以全國首家責(zé)任型客戶會的定位亮相。景瑞集團副總裁陽侃告訴筆者：“‘客戶會’是一種已被證明能夠有效保持已有客戶和開發(fā)新客戶的運作模式。我們今后會進一步強化產(chǎn)品的品質(zhì)優(yōu)勢，依舊要突出上海及長三角區(qū)域的重點地位。”在擴張方式上，陽侃表示，景瑞將仍以招拍掛為主，同時也會適時在行業(yè)內(nèi)尋找一些合適的公司和項目進行股權(quán)合作。眾所周知，景瑞目前正在有條不紊地進行自己的上市之路，其他的諸如漢宇、華燕等都在積極籌備上市，以求在資本大潮中獲得先機。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來存在的房地產(chǎn)企業(yè)只有兩類，第一類是絕對的資本力量，第二類是規(guī)模化的跨區(qū)域?qū)I(yè)公司，但第二類公司最終也必須呈現(xiàn)出資本力量。