2月22日下午3點(diǎn)，李利來(lái)將他最后一件行李扔進(jìn)了汽車后備箱，準(zhǔn)備搬離他在“鳥(niǎo)巢”旁邊的房子。

　　一個(gè)星期前，李利來(lái)剛在網(wǎng)上跟美國(guó)一家家庭旅館公司簽了約，將這套位于慧忠北里的120平方米的三居室以每月1萬(wàn)元的價(jià)格租給了這家公司，協(xié)議從今年3月起生效，到8月份奧運(yùn)會(huì)結(jié)束終止。

　　李利來(lái)是個(gè)地道的房產(chǎn)投資客，自北京奧運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)鎖定在北四環(huán)北辰地區(qū)開(kāi)始，李利來(lái)就先后在這個(gè)地區(qū)買了3套房。

　　現(xiàn)在，這些房子都已經(jīng)全部高價(jià)出租，他準(zhǔn)備搬回自己在市里的一套房子去住，順便考慮下什么時(shí)候再將這3套房子出手。

　　“一套房?jī)糍?00萬(wàn)”

　　“我買房子就是為了投資，就是要賣的。”在李利來(lái)搬家的那天上午，他在奧運(yùn)場(chǎng)館附近的炎黃藝術(shù)館一邊喝著咖啡一邊說(shuō)。

　　李利來(lái)算過(guò)，如果能將這3套房出手，凈收入可達(dá)400多萬(wàn)元，比起他2006年前后的“進(jìn)貨價(jià)”，平均每套房子凈賺80多萬(wàn)元，利潤(rùn)率在80%。

　　就以剛租給家庭旅館公司的這套房子來(lái)算，2006年以6000元/平方米的價(jià)位買入，如今出售單價(jià)可在1.4萬(wàn)元/平方米，除去交易稅費(fèi)，凈賺100多萬(wàn)是沒(méi)問(wèn)題的。

　　這是李利來(lái)最為得意的一筆投資，他準(zhǔn)備在奧運(yùn)會(huì)后出手變現(xiàn)。

　　“2006年以后還在這個(gè)地區(qū)買房的人，至少有一半是炒家。”李說(shuō)。

　　北辰地區(qū)最大的開(kāi)發(fā)商北辰實(shí)業(yè)(13.01,0.21,1.64%,吧)的一位高管也認(rèn)同這一點(diǎn)。他認(rèn)為，雖然奧運(yùn)會(huì)帶來(lái)了這個(gè)地區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施完善，但是從人口密度等宜居條件來(lái)看，奧運(yùn)地區(qū)已經(jīng)“相當(dāng)擁擠”。

　　“鳥(niǎo)巢”以北3公里處，即是北京最大的經(jīng)濟(jì)適用房群“天通苑”，它的旁邊又是另一經(jīng)濟(jì)適用房群“回龍觀”。這兩個(gè)都是面積達(dá)30多萬(wàn)平方米、人口20多萬(wàn)人的大型社區(qū)。

　　2007年8月，天通苑派出所才正式掛牌接警，由此成為管轄人口達(dá)15萬(wàn)人的全北京市最大的“片兒警”。

　　“地鐵5號(hào)線始發(fā)站為天通苑，每天早晨上班高峰時(shí)間都擁擠不堪，”上述北辰實(shí)業(yè)人士說(shuō)，“北辰地區(qū)現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)盤的樓盤所吸納的人群已經(jīng)使亞北地區(qū)(奧運(yùn)會(huì)主會(huì)場(chǎng)附近地區(qū)簡(jiǎn)稱)人口密度達(dá)到極限了。”

　　像李利來(lái)這樣的“有錢人”，當(dāng)然不會(huì)選擇住在這里。

　　“保證每個(gè)月漲五百”

　　既然不認(rèn)為是宜居之地，為什么又看好這里的房產(chǎn)投資呢？

　　燒熱房?jī)r(jià)的火，除了奧運(yùn)概念，還有一個(gè)“斷檔”概念。

　　2006年年中的時(shí)候，京城房地產(chǎn)圈內(nèi)曾流傳一個(gè)說(shuō)法：為保證奧運(yùn)會(huì)期間主場(chǎng)館附近無(wú)未封頂樓盤，2006年下半年起該地區(qū)將暫停工地建設(shè)，后來(lái)這一政策因故拖延到2007年年中才執(zhí)行。按照這一安排，“鳥(niǎo)巢”附近的亞北地區(qū)住宅施工將自2007年年中到2008年9月份停工，相應(yīng)的土地審批和開(kāi)工手續(xù)審批工作亦按照此政策執(zhí)行。因此，亞北地區(qū)樓盤供應(yīng)將自2008年初出現(xiàn)“斷檔”，奧運(yùn)會(huì)之后新批項(xiàng)目施工也要1年才能形成住宅供應(yīng)，這一時(shí)間段無(wú)疑是該地區(qū)市場(chǎng)“升值期”。

　　這一傳言是否屬實(shí)，迄今還不得而知。但出乎李利來(lái)意料的是，還沒(méi)等到2008年初，在2007年，亞北地區(qū)的房?jī)r(jià)就漲上來(lái)了。

　　矗立在“鳥(niǎo)巢”旁邊的“盤古大觀”原來(lái)是北京摩根投資有限公司開(kāi)發(fā)的“摩根廣場(chǎng)”，曾是京城“第一爛尾樓”，幾經(jīng)周折之后，自2006年下半年起復(fù)工。2007年3月份，有房屋顧問(wèn)公司人士透露，“摩根廣場(chǎng)”已更名為“七星摩根廣場(chǎng)”，準(zhǔn)備建一個(gè)七星級(jí)酒店和公寓組合的項(xiàng)目，初步定價(jià)為35000元/平方米。此時(shí)，該地區(qū)公寓樓盤平均價(jià)尚未突破1.2萬(wàn)元/平方米。

　　2007年7月，摩根公司宣布除了公寓部分外，其他項(xiàng)目全部改為持有。而及至2007年12月，由“七星摩根廣場(chǎng)”更名而來(lái)的“盤古大觀”項(xiàng)目售價(jià)已達(dá)到5萬(wàn)元/平方米，超過(guò)北京CBD核心區(qū)域的銀泰中心成為“北京第一貴樓”。

　　據(jù)說(shuō)，“盤古大觀”裝修極盡奢侈，形成其外觀“一條龍”形狀的幾十根立柱石材全是進(jìn)口。而所出售的公寓部分面積沒(méi)有大小之分，一律為888平方米，在房間內(nèi)即可俯瞰“鳥(niǎo)巢”的全景。最稀奇的是，該項(xiàng)目樓頂為古典四合院，據(jù)說(shuō)“只租給比爾·蓋茨等世界級(jí)富豪住”。

　　“盤古大觀”向北500米，即為亞北地區(qū)另一概念樓盤“國(guó)奧村”，該樓盤雖然是現(xiàn)房，但購(gòu)買者也只能2009年入住，因?yàn)闃潜P在奧運(yùn)會(huì)期間為運(yùn)動(dòng)員公寓。

　　“說(shuō)不準(zhǔn)劉翔就住在你家里！”——廣告宣傳語(yǔ)在炒作著該樓盤的“無(wú)限升值魅力”。

　　“國(guó)奧村”開(kāi)盤時(shí)曾出現(xiàn)了幾百個(gè)人搶一套房的場(chǎng)面，經(jīng)過(guò)“搖號(hào)”等幾道關(guān)才能買上房子。一位該項(xiàng)目的業(yè)主在“業(yè)主論壇”上說(shuō)：該樓盤2007年下半年開(kāi)盤價(jià)為1.6萬(wàn)元。售樓小姐說(shuō)，“保證每個(gè)月漲500元，市場(chǎng)不漲，再開(kāi)盤也要漲”。

　　2008年2月22日，記者查詢到的“國(guó)奧村”樓盤市場(chǎng)價(jià)已達(dá)到2.6萬(wàn)元/平方米。

　　區(qū)域樓盤漲價(jià)一般規(guī)律是：有了“帶頭大哥”，就有“跟班小弟”。

　　最具奧運(yùn)概念的兩大樓盤翻倍漲價(jià)下，亞北地區(qū)附近的“世茂奧臨”、“媒體村”等樓盤均從開(kāi)盤價(jià)的1萬(wàn)元/平方米左右，上漲到了2萬(wàn)元/平方米。

　　亞北同樣造富了一批“奧運(yùn)概念”的開(kāi)發(fā)商，北辰實(shí)業(yè)(601588.SH)從“媒體村”中實(shí)現(xiàn)銷售收入20億元，使2007年前三季度業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)58%。中體產(chǎn)業(yè)(29.89,0.04,0.13%,吧)(600158.SH)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和盈利都不很高的情況下，股價(jià)一直維持在30元以上，市盈率達(dá)到147倍。

　　“帶租約轉(zhuǎn)手”

　　即便是很多已經(jīng)住在亞北地區(qū)的居民也不安于自住，而是像李利來(lái)那樣把房子做了“奧運(yùn)短租”。

　　“鏈家地產(chǎn)”的一份統(tǒng)計(jì)表明，2008年1月，亞北地區(qū)的房?jī)r(jià)租金上漲了1000元左右，其他奧運(yùn)場(chǎng)館附近房?jī)r(jià)也有不同程度上漲。

　　租房對(duì)象多為外國(guó)公司和個(gè)人，這都是專門來(lái)北京觀看奧運(yùn)會(huì)比賽的。

　　北京幾家房地產(chǎn)中介公司也專門開(kāi)設(shè)了“奧運(yùn)短租”業(yè)務(wù)，專門代理這些奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館附近的居民出租房屋。

　　主場(chǎng)館“鳥(niǎo)巢”附近的酒店公寓成了租金上漲的風(fēng)向標(biāo)：日租金已躥上400美元。

　　“鏈家地產(chǎn)”的報(bào)告預(yù)計(jì)，奧運(yùn)期間亞北地區(qū)的精裝公寓租金將上漲3-5倍，普通三居室民宅最高租金能達(dá)到3萬(wàn)-5萬(wàn)元/月。

　　“很多人都將房子在8-9月份出租。”李利來(lái)說(shuō)，本來(lái)打算在2007年底就將自己手中的3套“奧運(yùn)概念”房屋出手，但是看到奧運(yùn)概念的房屋租金還可以大賺一筆，他決定將房屋持有到奧運(yùn)會(huì)后。

　　高租金是支持奧運(yùn)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)主要原因。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，亞北地區(qū)很多房屋中介門店掛牌出售的房屋都帶租約，即該房屋原本就在出租期，出售只是為了轉(zhuǎn)手房屋。

　　這種帶租約的出售在商鋪銷售中常見(jiàn)，在住宅中卻不多見(jiàn)。一位中介公司人士據(jù)此分析說(shuō)，“奧運(yùn)概念”的房屋市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一些問(wèn)題：一是商業(yè)住宅不分，許多住宅是依靠奧運(yùn)概念的高租金，將單價(jià)定到2.3萬(wàn)元/平方米以上；二是許多住宅在出租期間即掛牌出售，這說(shuō)明很多人不看好奧運(yùn)會(huì)以后亞北地區(qū)的行情，想在出租期間就趕快拋掉。

　　實(shí)際上，奧運(yùn)高租金對(duì)于這些買賣房屋的人來(lái)說(shuō)，目前還只是“鏡中花”。

　　上述動(dòng)輒3-8倍的租金上漲其實(shí)只在今年8-9月份出現(xiàn)，而且是奧運(yùn)主場(chǎng)館周邊的一些項(xiàng)目才有這樣的漲幅。這有點(diǎn)類似于炒權(quán)證。

　　而在目前，這個(gè)地區(qū)的兩居室民宅租金仍維持在2000元/月左右。

　　自2007年中以后，奧運(yùn)會(huì)主場(chǎng)館附近的亞北地區(qū)已經(jīng)很少新盤供應(yīng)，房屋交易以二手市場(chǎng)為主。而在2008年以前，這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲還是以開(kāi)發(fā)企業(yè)為主的新盤漲價(jià)。如今漲勢(shì)不減。很多專家擔(dān)心，該地區(qū)房?jī)r(jià)下一輪漲價(jià)將出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。

　　二手房市場(chǎng)集聚了出租和出售兩重市場(chǎng)，有專家擔(dān)心，租金和售價(jià)交替上漲將促使亞北地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)畸形高漲的趨勢(shì)。

　　2008年2月，北京樓市進(jìn)入“滯脹”期，整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)交易量大幅下降和商品房滯銷的情況。一些樓盤已開(kāi)始打折銷售，意欲回籠資金。

　　值得注意的是，據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2008年1月，北京新房?jī)r(jià)格同比上漲了約14%，二手房漲10%，而亞北地區(qū)的二手房市場(chǎng)卻出現(xiàn)了輕微的價(jià)格下跌勢(shì)頭。該地區(qū)另一奧運(yùn)概念樓盤已經(jīng)打出了“首付五成9.8折；全款9.6折”的廣告，同地區(qū)有的二手房最高降價(jià)達(dá)到每平方米2000元。

　　“奧運(yùn)地區(qū)”的房?jī)r(jià)仍然在漲和跌中猶豫。