中小企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)讓土地和項(xiàng)目，全行業(yè)洗牌一觸即發(fā)

　　持續(xù)了五年之久的“熱戀”轟然坍塌。在與“金融”度過五年甜蜜的歲月之后，房地產(chǎn)才真正感覺到缺錢的日子不好過。因?yàn)橘Y金短缺，中小地產(chǎn)企業(yè)和一些融不到資金的大型房地產(chǎn)企業(yè)正遭遇著近10年來的“命門”大劫?？梢灶A(yù)見的是，在宏觀環(huán)境不發(fā)生變化的情況下，地產(chǎn)界即將面臨一場(chǎng)大規(guī)模的重新洗牌。

　　開發(fā)商“求錢若渴”

　　有地就有錢的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了?，F(xiàn)在的地產(chǎn)商，不僅面臨著產(chǎn)品成交萎縮、資金回籠難的問題，由于信貸緊張帶來的資金稀缺就幾乎遏制了他們的命脈。

　　“愁呀，沒資金就動(dòng)工不了，不動(dòng)工就沒樓可發(fā)售，每天還要繳納各類費(fèi)用。”馬總近段時(shí)間來為錢愁得簡(jiǎn)直要抓狂。馬總現(xiàn)為一家地產(chǎn)公司的副總，盡管企業(yè)不大，但前兩年憑借樓市的火爆，馬總也賺得盆滿缽滿。

　　但去年來從緊的宏觀政策和嚴(yán)格的信貸控制，令馬總寢食難安，直接影響是無法從銀行貸到開發(fā)款。“原來經(jīng)常打交道的銀行，現(xiàn)在硬說沒錢可貸。”馬總說，“自有資金根本不夠，按期開發(fā)不了還得繳納空置費(fèi)，拖得久了就會(huì)被政府收回去。”

　　與馬總一樣備受資金煎熬的房地產(chǎn)開發(fā)商不在少數(shù)。珠海地產(chǎn)副總周鷹稱，據(jù)他了解，在深圳就有不少小型地產(chǎn)商缺錢非常厲害，上海那邊更甚。據(jù)上海市國(guó)稅局、上海市地稅局日前發(fā)布的2007年第四季度欠稅公告，620多家企業(yè)或單位欠稅名列中，房地產(chǎn)公司成為欠稅大戶。當(dāng)?shù)貙＜曳治?，房地產(chǎn)企業(yè)大面積欠稅，就是受銀行貸款緊縮等因素影響，導(dǎo)致其資金鏈出現(xiàn)問題無法及時(shí)繳稅。

　　地產(chǎn)開發(fā)商資金緊張的表現(xiàn)遠(yuǎn)不止欠稅，土地拍賣會(huì)也開始遭遇“寒流”。2月18日，廈門國(guó)土局公開出讓的9幅地塊全部流拍，這也是繼2007年年底4幅出讓地塊全部流拍后，廈門土地拍賣市場(chǎng)再度遭遇流拍的尷尬。

　　資金緊張?jiān)谝恍┐蟮牡禺a(chǎn)商中也初現(xiàn)端倪。據(jù)一位業(yè)界人士透露，某地產(chǎn)龍頭企業(yè)近期實(shí)施的降價(jià)放盤，就是資金緊張所致。“一方面是為了緩解流動(dòng)資金短缺，另一方面是為了年底和年后繼續(xù)拿地。”

　　行業(yè)重新洗牌大勢(shì)所趨

　　“沒辦法，只能把香蜜湖那塊地轉(zhuǎn)讓出去算了。”持續(xù)地從銀行吃“閉門羹”，馬總此前的豪氣消失了不少，語(yǔ)氣顯得特別疲倦。

　　“沒錢什么都做不了，動(dòng)工不了，每天坐吃山空。”身為開發(fā)該地產(chǎn)項(xiàng)目公司的副總，馬總這幾天四處為錢奔波。以前打過交道的銀行，馬總年前年后拜訪了不下20次，可就是貸不到款。

　　馬總負(fù)責(zé)開發(fā)的項(xiàng)目用地位于深圳香蜜湖片區(qū)，用地面積8萬平方米，建筑面積35萬平方米，土地使用性質(zhì)為住宅用地。馬總粗略計(jì)算的結(jié)果是，開發(fā)該地塊沒有10億開工不了，而現(xiàn)在從銀行1億元都貸不到。正因如此，馬總最終決定把該項(xiàng)目連同項(xiàng)目公司一起轉(zhuǎn)讓出去。

　　馬總給出的轉(zhuǎn)讓價(jià)是，按照每平米6000元轉(zhuǎn)讓，35萬平方米的建筑面積總價(jià)款21億。“這個(gè)價(jià)其實(shí)已相當(dāng)便宜了。若不是銀行不放貸，我們自己絕不會(huì)轉(zhuǎn)讓出去。”

　　因?yàn)閺你y行貸不到款而轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目或公司的遠(yuǎn)不止馬總一家，不少中小地產(chǎn)商都面臨此類問題。深圳另一家地產(chǎn)公司的銷售副總徐先生稱，他們公司年底為解決資金緊張問題，轉(zhuǎn)讓了旗下一塊地皮，連同項(xiàng)目公司。

　　據(jù)深圳民間資深地產(chǎn)專家半求預(yù)測(cè)，隨著中小地產(chǎn)商資金鏈的收緊，這種連同項(xiàng)目公司一起轉(zhuǎn)讓的事例將會(huì)越來越多。“不僅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，兼并、倒閉也會(huì)在不久的將來發(fā)生，地產(chǎn)界重新洗牌不可避免。據(jù)目前的情況，全國(guó)中小地產(chǎn)商倒閉一半是可以預(yù)期的。”

　　半求的預(yù)測(cè)不無依據(jù)，據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開的股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，自去年11月至今，累計(jì)已有20家房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓部分或全部股權(quán)。

　　花旗集團(tuán)亞洲房地產(chǎn)業(yè)主管何艾文就預(yù)測(cè)，由于受抑制銀行借貸的影響，若干大型的地產(chǎn)開發(fā)商如果上市計(jì)劃失敗的話，可能會(huì)淪為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手收購(gòu)對(duì)象。他預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)界將迎來重組浪潮，不少地產(chǎn)公司被其他公司兼并，或者自行倒閉。

　　“萬科目前降價(jià)銷樓其實(shí)就是在加速這種進(jìn)程。”半球計(jì)算，這類大型的地產(chǎn)公司只要達(dá)到30%的銷售率，就能收回開發(fā)成本，現(xiàn)在它降價(jià)銷售，將加速中小地產(chǎn)商倒閉或兼并的進(jìn)程，擠壓中小地產(chǎn)商市場(chǎng)。“到最后，這類中小地產(chǎn)企業(yè)不得不主動(dòng)找上門要求被兼并，或者自動(dòng)倒閉。”