近些年來，中國的房地產(chǎn)市場可謂異常火爆，房地產(chǎn)價格一路飆升，盡管政府相關(guān)部門出臺了一系列文件，采取了不少措施，但也沒能控制住房價，甚至出現(xiàn)了出臺一輪政策，房價漲一次的“政策逆向調(diào)節(jié)”問題。雖然最近出現(xiàn)了少數(shù)地方房價有所回落，但恐怕也只是局部或短期而已。中國房地產(chǎn)究竟出了什么問題，應(yīng)該開出一劑什么樣的藥才能治好房地產(chǎn)的病，可謂仁者見仁，智者見智。對此本人也談一點認識。目的在于理清思路，找到解決問題的鑰匙。

　　房價問題

　　價格是供求關(guān)系的必然反映，供不應(yīng)求價格就上升，供過于求價格就下跌，這是稍有經(jīng)濟學常識的人都懂的道理。房地產(chǎn)價格也不例外，我們不能脫離供求關(guān)系這一基本范疇憑空談?wù)搩r格。房地產(chǎn)價格上升的基本原因也在于供求關(guān)系失衡，是供不應(yīng)求的結(jié)果。從需求來看，三個因素推動了房地產(chǎn)需求旺盛：一是城市化。我國目前乃至未來相當長一段時間內(nèi)仍將處于快速的城市化過程中。城市化就意味著有更多的農(nóng)村居民轉(zhuǎn)移到城市。2006年與2000年相比，我國城鎮(zhèn)人口比重提高了7.7個百分點，每年提高1.3百分點，由于中國人口總量太大，提高1個百分點就相當于增加了1500萬人，6年時間城鎮(zhèn)人口凈增1.18億。新增的城鎮(zhèn)人口不可能住在空中，必須住在房子里。如果每個人按照5平方米計算，就需要房子5.9億平方米，如果每個人住10平方米全國就需要11.8億平方米，如果每個人按照2006年城鎮(zhèn)人均26.1平方米的標準計算，則需要30.8億平方米。而2006年城鎮(zhèn)新增住宅面積只有5.9億平方米，也就是說，如果原來的城鎮(zhèn)居民居住面積不增加半平方厘米，也只能保證新增加的城鎮(zhèn)人口每個人5平方米。未來若干年我國的城鎮(zhèn)人口還會大幅度增加，僅新增城鎮(zhèn)人口對住房就有巨大需求。二是隨著城鎮(zhèn)居民收入的不斷增加，對改善居住條件有了新的需求。由于長期以來我國城鎮(zhèn)居民居住面積一直比較狹小，能夠住上寬敞的房子一直是城鎮(zhèn)億萬居民的夢想。而隨著城鎮(zhèn)居民收入水平的不斷提高，更多的居民選擇購買更大的房子，刺激了對房地產(chǎn)市場的需求。三是我國城鄉(xiāng)居民自古以來就有購房置地的偏好。一旦具備了買房的條件，必然要投資房產(chǎn)，購買第二套或第三套房子。我們現(xiàn)在看到幾百年前的李家大院、喬家大院、王家大院什么的都是當時地主買房置地的典型表現(xiàn)。

　　從供給來看，盡管每年我國大中小城市都建設(shè)了大批商品住宅，但相對于巨大的需求而言仍然不足。近兩年，我國房地產(chǎn)供給呈現(xiàn)萎縮趨勢，2006年比2005年還少建了7000萬平方米，特別是近些年我國收緊土地閘門，用于開發(fā)房地產(chǎn)的土地供給越來越少，房地產(chǎn)供給不足的矛盾更為突出。

　　在房地產(chǎn)供不應(yīng)求價格上漲的情況下，國家收緊土地供給，從需求的角度來說，惡化了城鎮(zhèn)居民購房預(yù)期，而廣大居民又具有買漲不買落的心理，因為絕大多數(shù)居民都認為價格會進一步提高，特別是房地產(chǎn)價格上升速度遠遠超過了人們實際收入增加的速度，形成了今天不買，明天掏同樣的錢就買不到同樣房子的預(yù)期。這樣就把人們的購買意愿提前了，形成了大量的提前消費。從供給的角度來看，產(chǎn)生了更好的銷售預(yù)期，并有可能形成房地產(chǎn)商捂盤惜售的問題，因為今天賣5000元一平米，明天就可以賣6000元一平米，作為具有追求利潤最大化目標的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，就盡可能推遲銷售。加之有不少媒體被開發(fā)商買通，每天發(fā)布的都是房子價格上漲、這個地方房子火爆銷售那個地方房子一開盤就被銷售一空等等的消息，進一步惡化了人們的預(yù)期。

　　市場價格本身是高還是低既有客觀性，又有主觀性。我們不能脫離開具體時間地點收入等條件抽象地談?wù)摲績r的高低。從時間來看，在不同時間人們對價格的感受是不一樣的。經(jīng)常有人說10年前北京三環(huán)內(nèi)的房價每平方米不足2000元，現(xiàn)在都到了20,000元以上；5年前四環(huán)內(nèi)的房價也不超過4000元，現(xiàn)在也都漲到了15,000元以上，五環(huán)以內(nèi)很少能夠看到每平方米10,000元以下的房子了。10年前也好，5年前也好，之所以認為當時房價低，是用現(xiàn)在的收入水平來看的。既然當時如此低的價格為什么買不起，是因為當時居民的收入水平都比較低。之所以現(xiàn)在的房價高，是因為居民的收入水平都提高了?，F(xiàn)在每年住房的銷售量要遠遠超過10年前或5年前的銷售量，為什么住房價格高了反而銷售量大了，這說明需求量大了，有更多的人敢買房買得起房了。從不同的地點來看，北京上海等地很多每平米10,000多元的房價一開盤就很快銷售一空，甚至不少居民購買期房，房子還沒建就繳了錢，你說這是高了還是低了，顯然是低了。前幾天逛商場，一位售樓小姐塞了一份房地產(chǎn)廣告，一座沿海城市的所謂“觀海樓”，每平方米售價不足2000元，這么低的價格為什么還賣不出去，這不說明了這個所謂的低價還是高了嗎？甚至很多小城市的房價每平米只有1000元，還賣不出去，你說這是高還是低？顯然是高了。那么之所以現(xiàn)在房價高，是因為在現(xiàn)行的價格水平下有更多的需求者，有更多的人買得起房；反過來講，房價還不夠高，如果高到大家都買不起的程度，在一定價格水平下供給大于需求了，自然會下跌。

　　經(jīng)濟適用房應(yīng)退出歷史舞臺

　　在從福利分房向市場買房的過程中，為了解決廣大中低收入者的住房問題，中國出臺了經(jīng)濟適用房政策，即由政府以計劃劃撥的方式提供土地并相應(yīng)免收建設(shè)和經(jīng)營中的行政性事業(yè)收費，開發(fā)商開發(fā)后以政府定價賣給符合條件的中低收入者。經(jīng)濟適用房政策對于實現(xiàn)中低收入者居者有其屋，構(gòu)建社會主義和諧社會起到了重要作用，但隨著時間的推移和條件的變化，經(jīng)濟適用房需要退出歷史舞臺，因為其暴露出的弊端也越來越多。

　　弊端一：對于符合條件者的審核越來越難。由于政府對每個家庭的收入信息不能完全掌握，不知道一個家庭收入多少，單靠個人申報必然存在很大漏洞，這樣就使許多高收入者進入購買經(jīng)濟適用房的行列，出現(xiàn)了開著高級車，養(yǎng)著名貴寵物住經(jīng)濟適用房的現(xiàn)象，而真正的低收入戶卻住不上房的現(xiàn)象。

　　弊端二：家庭收入是不斷變化的，今年是低收入者明年就可能轉(zhuǎn)化為高收入者。如當一個普通家庭供養(yǎng)一個大學生或研究生，人均收入水平比較低，而就業(yè)之后，這個家庭的收入狀況就會有較大改觀，甚至到了外企一下子成為高收入者。也有些家庭通過購買彩票或股票而迅速致富。但一旦住進了經(jīng)濟適用房就擁有了對房子的所有權(quán)，沒有退出機制。而社會上的低收入者卻永遠存在，到目前為止，全世界還沒有任何一個國家能夠消滅低收入者，這樣就意味著政府要無休止地年年建月月建天天建設(shè)經(jīng)濟適用房。

　　弊端三：經(jīng)濟適用房只對有城鎮(zhèn)戶籍的人開放，還有些城市規(guī)定要具備3年或5年以上具有該城市戶籍的人才有條件購買經(jīng)濟適用房。而城市勞動者中有相當一部分是農(nóng)民工，他們有的已經(jīng)在某個城市干了二三十年，只因為沒有一張戶籍卡，就無緣享受這一政策，人為制造二元社會不平等政策，這顯然是不平等的。

　　弊端四：即使經(jīng)濟適用房，也有些低收入者買不起。全國各個地方的經(jīng)濟適用房價格是不一樣的。就以北京為例，每平米均價超過了4500元,如果按照90平米計算，需要40多萬元，再加上裝修費用及其他費用需要至少50萬元才能夠住進去。而北京規(guī)定可以享受經(jīng)濟適用房政策的家庭年收入在6萬元以下，即使按照6萬元計算，一個3口之家每年至少要消費2萬元~3萬元，每年可以結(jié)余3萬元~4萬元，至少需要13多年才能買得起房子。

　　弊端五：經(jīng)濟適用房的土地是政府以劃撥方式提供給開發(fā)商的。在銷售價格已經(jīng)由政府確定的情況下，開發(fā)商要賺更多的錢，就要千方百計地降低成本，除了降低建筑成本外，更重要的是降低土地成本。圍繞地價必然在政府和開發(fā)商之間進行博弈，并產(chǎn)生許多說不清道不明的貓膩，特別是土地不像普通商品可以比較，不同時間不同地塊的地租是完全不一樣的，沒有任何參照系。即使政府規(guī)定開發(fā)商只能獲得3%的利潤率，但很難測定利潤。前些時間云南一位房地產(chǎn)老板曝光了目前房地產(chǎn)價格所謂“334”的構(gòu)成比例，即30%是房子成本，30%是政府的各項顯性或隱性成本，40%的利潤。我們且不去核實其真實性，起碼反映了目前我國房地產(chǎn)市場中的諸多問題。其結(jié)果，對政府而言為腐敗提供了溫床，對開發(fā)商而言有可能獲得過高的利潤率和巨額利潤。

　　弊端六：在經(jīng)濟適用房銷售過程中產(chǎn)生了倒賣房號問題。北京天通苑的房號最高倒賣到16萬元，顯然這是開發(fā)商與房號販子聯(lián)手的結(jié)果。因為這樣做對開發(fā)商和倒號者均有利，惟獨坑害了真正需要買房者。

　　因此，經(jīng)濟適用房制度具有濃厚的計劃經(jīng)濟色彩，土地由政府按照計劃價格供給，房價由政府確定，雖然有過歷史功績，但因為具有諸多的弊端，需要退出歷史舞臺。

　　少建別墅多建高層

　　我國人口多、耕地少的特殊國情決定了必須在保護耕地的前提下開發(fā)房地產(chǎn)，走出一條既保護耕地又滿足居民住房需求的有中國特色的房地產(chǎn)開發(fā)路子。固然，我們可以看到國外漂亮的洋房和別墅，但顯然不能模仿國外的模式讓更多老百姓住別墅。因為西方不少國家人少地多。美國與中國土地面積差不多，其人口只是中國的零頭；加拿大國土面積與中國差不多，但人口只相當于中國人口的1/40，只相當于中國一個普通省份的人口；俄羅斯國土面積是中國的近乎兩倍，人口只有中國的1/9。人多的基本國情決定了我們既要有房子住，還要有糧食吃，還得保護耕地種糧食。在這樣一個背景下，中國既要保護土地，又要推進城市化讓更多老百姓住得上房子，唯一可行的選擇就是實現(xiàn)土地的集約化利用，鼓勵建設(shè)高層住宅，通過經(jīng)濟手段嚴格限制別墅性項目的開發(fā)建設(shè)。因為高層住宅節(jié)約土地，同樣的一塊地，如果只建一層，只能滿足一戶需求，如果建30層就可以滿足30戶需求。

　　政府的功能要分清

　　如何破解中國房地產(chǎn)市場的難題，既讓老百姓有房子住，又引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展使之成為中國經(jīng)濟的重要支柱，核心的問題是找準政府和市場的定位。

　　對于政府而言，目的是要實現(xiàn)居者有其住，而不是居者有其屋。前者要獲得的是使用權(quán)，后者要實現(xiàn)的是所有權(quán)。一個時期以來，我們在不知不覺中犯了一個錯誤，就是政府不適當?shù)匕牙习傩盏奈缚诘跗饋砹?，似乎要實現(xiàn)居者有其屋，人人有房子。其實，在許多發(fā)達國家也沒有實現(xiàn)人人有房子，這些國家老百姓房子自有率也就在50%左右。政府的目標應(yīng)該由居者有其屋轉(zhuǎn)變?yōu)榫诱哂衅渥?，也就是說讓老百姓住上房子就行了，至于是買還是租都是可以的。

　　既然如此，與其要建有許多不可測因素在內(nèi)的讓老百姓實現(xiàn)居者有其屋的經(jīng)濟適用房，不如建設(shè)確定性更強的居者有其住的廉租房。政府不需要通過行政劃撥的方式給開發(fā)商劃撥土地，然后再對房子給以政府定價，而是以市場的方式拍賣土地，并以市場價格購買符合條件的房子，以低租金租給中低收入者。這樣，政府與開發(fā)商、租房者的關(guān)系是簡單明了的。市場是天然的價格發(fā)現(xiàn)者。開發(fā)商只需要按照政府對建筑面積的要求進行設(shè)計建設(shè)就行了，政府再按照市場價格購買，或者政府直接到市場上購買符合條件的房子，然后按照相關(guān)政策出租給無房戶或住房不達標的居民。中間環(huán)節(jié)少了，政府需要付出的制度成本也就降低了。哪些是有房戶，哪些是無房戶，問一下居委會的老大媽便可知曉。不僅城鎮(zhèn)居民可以住廉租房，農(nóng)民工也可以住廉租房，廉租房成為了實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化的橋梁。

　　(作者系中央黨校經(jīng)濟學部副主任、教授)