春節(jié)剛過，喜悅的氣氛尚未褪去，開發(fā)商就迎來了尷尬的資金壓力。2008年一季度的銀行貸款已經(jīng)開始投放，不過房地產(chǎn)開發(fā)商所期待的貸款松動(dòng)的局面卻并未出現(xiàn)?！敦?cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》從多家銀行獲悉，目前各家銀行不僅審貸嚴(yán)格，與去年相比，針對開發(fā)商的貸款額度也只少不多。

　　“現(xiàn)在開發(fā)商確實(shí)感覺到了真正的寒冷。我們手頭幫開發(fā)商代理的兩個(gè)項(xiàng)目至今還沒從銀行拿到一分錢。銀行不會(huì)拒絕貸款申請，但他們同時(shí)稱，已經(jīng)沒有貸款額度了。過去上半年信貸集中開閘，大家多多少少都能獲得一些資金，現(xiàn)在看來情況確實(shí)發(fā)生了改變。”北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》證實(shí)說。

　　窗口指導(dǎo)加大

　　這或許只是一個(gè)開端。根據(jù)中國人民銀行貨幣從緊的政策意圖，早在去年年底，中國銀行(601988行情,股吧)業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)(簡稱“銀監(jiān)會(huì)”)已經(jīng)提出明確要求，各地商業(yè)銀行今年要控制針對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款額度，即由原來每年確定一次全年貸款的發(fā)放額，改為按季度確定并發(fā)放房地產(chǎn)企業(yè)的貸款。據(jù)《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》了解，其實(shí)目前各家銀行在實(shí)際操作過程中，執(zhí)行的是更為嚴(yán)格的放貸標(biāo)準(zhǔn)，即按月度發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

　　不僅如此，《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》同時(shí)還獨(dú)家獲悉，今年以來招商銀行(600036行情,股吧)已經(jīng)開始關(guān)注北京、上海、深圳、廣州四個(gè)城市嚴(yán)重依賴銀行貸款的發(fā)展商。在這四個(gè)城市，將針對那些風(fēng)險(xiǎn)度較大的特定開發(fā)商的總體信貸規(guī)?？s減了30%左右。

　　此外，中國農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)部還專門由信貸部起草了一份針對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放細(xì)則，其中對以往申請貸款的開發(fā)商也進(jìn)行分類。而由于目前農(nóng)業(yè)銀行總行還未對這份《細(xì)則》的具體內(nèi)容作出最后的審批，因此自今年1月份以來，農(nóng)業(yè)銀行還未開始具體發(fā)放開發(fā)貸款。“相關(guān)細(xì)則的具體落實(shí)預(yù)計(jì)會(huì)從3月份開始。”農(nóng)業(yè)銀行一內(nèi)部人士透露說。

　　《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》還從民生銀行(600016行情,股吧)深圳分行了解到，在信貸收緊的情況下，今年1月這家銀行的開發(fā)貸款只針對原來的老客戶發(fā)放。即便如此，出于信貸安全的考慮，他們同時(shí)還對貸款開發(fā)商提出了苛刻的要求，內(nèi)容包括：針對不同的客戶在原有的基礎(chǔ)上進(jìn)行不同程度的貸款利率上浮、要求對開發(fā)商的具體投資方向進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督等。

　　各家銀行謹(jǐn)慎的態(tài)度源于對金融風(fēng)險(xiǎn)的警覺。房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，直接影響到銀行信貸資產(chǎn)的安全。

　　有消息稱，在今年1月19日舉行的“2008年第一次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)會(huì)”上，銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之就指出，在從緊的貨幣調(diào)控政策下，信貸風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步暴露，“股市、房市波動(dòng)性加大，觀望氣氛加重，使得銀行面臨巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)上升，不良貸款反彈的壓力就會(huì)加大。”

　　自2007年底以來，與該年上半年相比，深圳房價(jià)下跌了15%至30%，廣州房價(jià)下跌10%。上海房地產(chǎn)市場的成交量連續(xù)五個(gè)月下降，北京則出現(xiàn)了前所未有的樓盤打折促銷的現(xiàn)象。

　　作為“帶頭大哥”的萬科不僅下調(diào)了自己在深圳和廣州的樓盤售價(jià)，2月21日，萬科在上海的10個(gè)樓盤也開始進(jìn)行集中的優(yōu)惠銷售，優(yōu)惠幅度高達(dá)9.5折。這是繼萬科去年年底在廣州、深圳、成都、武漢的樓盤降價(jià)之后，今年初開始的第五波降價(jià)。

　　降價(jià)的不僅僅是萬科，富力集團(tuán)在北京的多個(gè)樓盤同時(shí)也在暗降。位于北京西三旗的富力桃園甚至開出了9.7折的額外折扣，并設(shè)有近4萬元的新春置業(yè)禮金，而一次性付款更是低到了9折。富力又一城的促銷力度更是奪人眼球，不但推出5重大禮，即3%契稅、10年物業(yè)費(fèi)、0.05%印花稅、2%公共維修基金和2777元購房喜宴，還推出了特惠單位限量大搶購的優(yōu)惠。其中，兩居的戶型最高可節(jié)省20萬元。如果是富力集團(tuán)的舊業(yè)主，還可以享受額外9.9折的優(yōu)惠。

　　“房價(jià)的下降意味著金融資產(chǎn)的貶值。由于過去幾年國內(nèi)房價(jià)的迅猛增漲，監(jiān)管部門已經(jīng)意識(shí)到了潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此在去年年底，監(jiān)管部門的高層就已經(jīng)開始在不同的場合提示銀行要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。”楊少鋒表示。

　　“搶地”變“搶錢”

　　與銀行謹(jǐn)慎的態(tài)度截然相反，開發(fā)商的心態(tài)是急于拿到開發(fā)資金，這種心態(tài)在今年1月份銀行開發(fā)貸款的發(fā)放過程中表露無遺。上述民生銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，今年以來當(dāng)民生銀行向貸款的老客戶提出目前新的貸款條件時(shí)，開發(fā)商幾乎毫不猶豫地就答應(yīng)了，“他們給人的感覺就是能從銀行貸到款就已經(jīng)萬幸了，哪還敢再討價(jià)還價(jià)。”

　　楊少鋒也向《財(cái)經(jīng)時(shí)報(bào)》證實(shí)說，今年在實(shí)際貸款過程中，確實(shí)有很多開發(fā)商都遇到了無錢可貸的尷尬局面。

　　“由于控制總量、按比例放貸，造成僧多粥少，銀行扶優(yōu)汰劣也是很自然的事情了。”一位開發(fā)商也感慨道。

　　楊少鋒認(rèn)為，過去開發(fā)商的資金來源，主要是由自有資金、銀行貸款、占有資金(包括預(yù)售款、工程墊資、工人工資等)等構(gòu)成，其中銀行貸款和占有資金占總資金來源的三分之二以上。而當(dāng)從銀行貸款的融資渠道受阻后，開發(fā)商的資金壓力大大加劇，只有通過快速銷售等方式來回籠資金。

　　國泰君安證券研究所房地產(chǎn)分析師張宇也分析認(rèn)為，從企業(yè)經(jīng)營的角度來看，信貸規(guī)模的收縮最終將迫使開發(fā)商根據(jù)不同城市的信貸投放規(guī)模，來選擇是加快銷售回籠資金，還是待價(jià)而沽。

　　“未來銀行信貸資金的供應(yīng)狀況，將取代市場供求矛盾，成為左右開發(fā)商發(fā)展?fàn)顩r的決定因素。如果說2007年房地產(chǎn)企業(yè)必須‘搶地’，那么今年他們必須得‘搶錢’”。張宇表示。