萬科率先打折是否意味著上海房價開始調(diào)整？在重重迷霧中，如何看清上海樓市的“真面目”？

　　萬科近期再度成為市場關(guān)注的焦點。

　　繼該公司董事長王石拋出“樓市拐點論”引發(fā)爭議之后，這家中國地產(chǎn)龍頭近日在上海宣布，將在2月21日對旗下部分樓盤進(jìn)行集中優(yōu)惠銷售，優(yōu)惠幅度達(dá)到5%。這是萬科首次在上海地區(qū)采取促銷手段，也是近一年來，上海新房銷售折扣率最高、規(guī)模最大的一次。

　　此時的上海樓市正是一臉弱象：房屋成交量持續(xù)萎縮，房產(chǎn)中介接連倒閉，地價交易開始走低。

　　那么在這種情況下，萬科率先打折是否意味著上海房價開始調(diào)整？在重重迷霧中，如何看清上海樓市的“真面目”？

　　中國特色的房地產(chǎn)市場

　　中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東表示，1、2月份是樓市傳統(tǒng)的銷售淡季，樓市是否真的會因萬科率先降價而出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，要看3月“小陽春”的銷售狀況而定。

　　上海市工商聯(lián)副會長唐豪教授在受訪時則認(rèn)為，討論中國乃至上海地區(qū)的房地產(chǎn)市場，首先，不能離開中國特色的社會主義，不能離開中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)。

　　他說，在中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下，中國房地產(chǎn)市場(也包括上海)有四種不同的板塊構(gòu)成。

　　第一個是市場化程度很高、國際化程度也很高的高端市場，它在上海占的比例至少有10%。

　　第二個是大眾市場，它主要針對中產(chǎn)階級，比例要占到50%以上。

　　第三類是經(jīng)濟(jì)適用房，主要針對年輕的創(chuàng)業(yè)者，以及有發(fā)展前途的年輕人。

　　第四類，是廉租房，主要是為了照顧低收入階層和弱勢群體。“對于這一板塊劃分，中央和地方政府現(xiàn)在是越來越明確。”

　　因此，如果不區(qū)分這四個板塊的市場，而簡單地將上海與香港或新加坡兩地的房價做對比的話，是沒有任何社會價值的。

　　不能只看房產(chǎn)價格

　　其次，唐豪認(rèn)為，要正確理解中國或上海地區(qū)的樓市，不要簡單地看待房產(chǎn)價格指數(shù)的升降，而要把整個國家的通漲狀況作一個參照比較，否則很難得出準(zhǔn)確的結(jié)果。

　　他說，房地產(chǎn)市場7—8年左右會有一個周期，本來就存在價格和供求的拐點，但如果周期中摻雜了政府的宏觀調(diào)控因素，那么這個軌跡就有可能發(fā)生變動。他認(rèn)為，房價從去年第四季度開始就穩(wěn)中有降，如果考慮到整個國家的通脹狀況，可以看到：房地產(chǎn)價格的拐點其實是非常明顯的。

　　他解釋說，房地產(chǎn)是具有保值功能的商品，它與土地資源有密切關(guān)系。所以，如果一般商品漲價5%，房地產(chǎn)漲價7%—10%，都是很正常的，否則它稱不上保值型商品。就去年全年來看，中國經(jīng)濟(jì)的通漲水平接近5%，上游產(chǎn)品(原材料)的通脹則大于5%。房地產(chǎn)雖屬于最終消費品，但它使用的材料和資源大部分還是中間和上游產(chǎn)品。所以，如果2007年中國的商品市場價格上漲5%，房地產(chǎn)市場也上漲5%的話，實際上房價就是下跌的，否則很難解釋普通商品和房地產(chǎn)商品的差別所在。

　　去年下半年，中國的普通商品價格漲了5%以上，原材料、能源類產(chǎn)品由于國家控制，還沒有真正反映出它的漲價趨勢。那么在這種情況下，從去年下半年開始到現(xiàn)在，應(yīng)當(dāng)看到，中國大部分發(fā)達(dá)城市的房價實際上是下降的。

　　因此，唐豪認(rèn)為，在討論房價時，“我們不能只看房地產(chǎn)價格，還要看它跟資源價格，以及整個價格變動的相關(guān)性”。