房價收入不成比例，以租養(yǎng)貸根本不成立，上漲的空間又沒有，你說，從哪個角度還可以看出，中國住宅值得投資呢？

　　大鳴兄：

　　剛知你已從美國度假回滬，還沒來得及給你拜年，就看見你的《房價上行通道已然打開》一文。天，大哥一句話，小弟要偷笑三年。房價上行通道不是現(xiàn)在打開的，嚴格的來講，2003年就打開了，上升到2007年已經(jīng)到了頂點，現(xiàn)在要拐了?？赡闶竽甑牡谝黄┛停驼f“已然打開”，我的理解是剛剛打開，可我又不能大笑，大笑則是對你的不敬，那就只好偷笑了。

　　我也是從海南度假剛回。一大幫網(wǎng)絡(luò)界的狂人，這幾天沒日沒夜的和我談網(wǎng)絡(luò)投資。一般認為，美國自2001年網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅后，用了6年的時間剔除網(wǎng)絡(luò)泡沫，到了2007年全球最大的社區(qū)網(wǎng)站成功上市，已經(jīng)成了一個標志，并意味著全球從2007年開始，將進入新一輪網(wǎng)絡(luò)投資時代。對中國而言，門戶網(wǎng)站，行業(yè)網(wǎng)站，搜索網(wǎng)站的投資機會已經(jīng)不多了，有機會的是網(wǎng)游和社區(qū)網(wǎng)站。

　　和你談網(wǎng)絡(luò)投資，并不是希望你也來投資網(wǎng)絡(luò)，而是說相對網(wǎng)絡(luò)而言，中國住宅已經(jīng)沒有任何投資價值，不僅僅是上海，北京，廣州，深圳等一線城市，也包括中國的二三線城市。最近，海外一些激進的經(jīng)濟學(xué)家將2007年喻為中國歷史上最不正常的年份之一，先是官商勾結(jié)牟取暴利，股市樓市泡沫大面積衍生，后是物價飛漲通貨膨脹，通貨膨脹率已經(jīng)比中國的八十年代中期要嚴重的多，那一次的通貨膨脹直接引發(fā)了八十年代后期的中國社會大動蕩。直到后來，中國出了一位鐵腕總理，才把中國經(jīng)濟次序進行了卓有成效的治理整頓。

　　溫故而知新。嚴重的通貨膨脹，將會危及政權(quán)，危及社會穩(wěn)定，危機民眾安寧，更談不上什么和諧社會了，這已經(jīng)是被歷史多次證明了的。因此，從政治層面分析，胡溫新政是受到民眾的歡迎，可因為觸犯了地方既得利益集團，兩年多來實際執(zhí)行并不到位，一般分析，中央政府不可能放棄宏觀調(diào)控，這一次大規(guī)模省市換屆以及換屆后地方政府的動作已經(jīng)基本表明，在政治上鏟除腐敗，打破官商勾結(jié)的壟斷局面很快形成，執(zhí)行從緊，務(wù)實，穩(wěn)健的經(jīng)濟政策成了共識。

　　從經(jīng)濟層面來分析，改革開放以來，中國還沒有遇到這么復(fù)雜的經(jīng)濟局面?，F(xiàn)在的經(jīng)濟學(xué)家都只是站在各自的立場上研究問題，比喻徐滇慶，一貫的立場是有錢房價就會漲，至于錢是怎么來的他就完全不管；比喻董藩，一貫的立場是不動產(chǎn)是最好的投資產(chǎn)品，只要不發(fā)生戰(zhàn)爭和經(jīng)濟崩潰就要投資不動產(chǎn)，至于社會是否穩(wěn)定，民眾是否造反，政府為什么調(diào)控就不在他研究之列；……但是，中國還有大批有良知的經(jīng)濟學(xué)家，比方說郎咸平的二元經(jīng)濟理論，比方說余永定的財政為民理論，綜合起來，中國將實行有限的匯率政策和銀根緊縮政策。很多人對2008年元月貸款達8000多億，凈增2700多億，央行發(fā)行票據(jù)回收1950億不理解，其實很簡單，因為去年的后三個月，受準備金率不斷增加的影響，很多商業(yè)銀行無款可待，也就是沒有指標，而累積起來的在今年一月放出來了。而央行發(fā)行票據(jù)，則是告訴市場將實行長期的緊縮政策。

　　從市場層面來分析，房價回歸理性已成了一種必然。先看新聞，昨天，廣州推出中國第一批限價房，均價6500元，而同期廣州樓市均價是11700元。我建議同行們多研究一下限價房，而且限價房的房價很有可能成為一個標桿。從廣州的情況來分析，限價房和跟隨而來的經(jīng)濟適用房，保障型住房將占2008年住宅供應(yīng)總量的40%以上，說限價房的房價將成為廣州2008年的標桿大抵是不會錯的。北京也一樣，今年將有700萬平方米的限價房和經(jīng)濟適用房面市，占北京2008年推盤總量的30%，其對房價的影響力也不可小看，而且，北京是三年的規(guī)劃。深圳市政府近日宣布，今年將供應(yīng)4.58萬套的保障型住宅，相當于深圳新房總存量。……一線城市在銀根緊縮，房價上行動能完全匱乏，市場上住宅供應(yīng)量加大的情況下，所有的商品住宅只有一個辦法，降，降，再降，一直到完全回歸理性，這個過程少則三年，多則五年。但并不是說，五年后房價又會非理性上漲，這將取決于五年后的社會變化。

　　有一點是肯定的，根據(jù)目前的開發(fā)速度和人口增速大幅減緩，預(yù)計未來五年，大學(xué)畢業(yè)生將以10%的速度遞減，這個數(shù)據(jù)的依據(jù)是：當今22歲至31歲這個年齡段占總?cè)丝诘谋壤?，正呈現(xiàn)一個逐年下降的趨勢，而且，下降的比例就是這個年齡段逐年下降的的生育率相吻合。從小學(xué)招生來講，1987年為2095萬人，最高上揚到1994年為2537萬人，隨后一路下跌，至2005年中國小學(xué)只能招到1672萬人，至2007年已經(jīng)跌破了1500萬人。住房需求在減少，而住房開發(fā)量不斷增加，那么，中國社會在住房上要解決的只有一個問題，那就是分配。分配合理，未來十年房價都不會大漲。我們欣喜的看到，2008年社會保障型住宅的推出邁出了合理分配住房的第一步，盡管道路是曲折的，但前途是光明的。

　　房價收入不成比例，以租養(yǎng)貸根本不成立，上漲的空間又沒有，你說，從哪個角度還可以看出，中國住宅值得投資呢？