事實(shí)再一次證明，次貸危機(jī)下的美國(guó)樓市遠(yuǎn)未走出困境，美國(guó)政府雖然在如何干預(yù)市場(chǎng)的問題上顯得小心翼翼，但總算說服了華爾街兌現(xiàn)了它去年作出的承諾——為避免美國(guó)樓市出現(xiàn)大規(guī)模的強(qiáng)制收回，華爾街為此舉起了個(gè)充滿希望的名字“生命線項(xiàng)目”(Project Lifeline)。

　　本周二，華爾街六大金融機(jī)構(gòu)：美國(guó)銀行、花旗、摩根大通、富國(guó)銀行、華盛頓互惠基金和美國(guó)最大的按揭公司Countrywide表示會(huì)出臺(tái)放貸新政策，讓更多的違約借款人保住家園。

　　上述機(jī)構(gòu)均來自“希望聯(lián)盟”(Hope Now，銀行、按揭公司、房地產(chǎn)中介于2007年成立)，它們將給予嚴(yán)重欠款借貸者30天的寬限期，以延長(zhǎng)強(qiáng)制收回房屋(法拍屋)，銀行方面也在考慮較為合理的還款額度，不過其他具體條例還未出臺(tái)。

　　法拍屋與低房?jī)r(jià)的惡性循環(huán)

　　根據(jù)美聯(lián)社本周公布的調(diào)查，近來美國(guó)房屋成交量中，法拍屋所占比率明顯上升，其中以受次級(jí)房貸損害較深的幾個(gè)州最為嚴(yán)重。加利福尼亞部分地區(qū)法拍屋所占比例超過了50%。

　　有消息指出，這些銀行過去一周會(huì)晤財(cái)政部官員，討論如何鼓勵(lì)屋主接觸房貸部門。而美國(guó)財(cái)政部長(zhǎng)保爾森也多次強(qiáng)調(diào)，放款機(jī)構(gòu)必須遵守它們?nèi)ツ暝谡{(diào)整放款條件上作出的承諾。

　　法拍屋的堆積不僅讓疲軟房市更加惡化，也是房市不振的征兆。借款人在還款期限前如果不出售房子就造成違約，但銀行手中越來越多的法拍屋，不僅僅增加了銀行的管理成本，更讓銀行急于低價(jià)脫手，從而造成惡性循環(huán)。

　　美聯(lián)社此次調(diào)查的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，法拍屋造成房?jī)r(jià)下壓的情況，在內(nèi)華達(dá)、科羅拉多、田納西、密西根、俄亥俄、佐治亞以及亞利桑那等州最為明顯，其中內(nèi)華達(dá)州的房屋成交量中，法拍屋就占17.5%，是2006年的4倍。南達(dá)科他及新罕布什州，全美房市中，法拍屋所占比例從2006年的3.3%上升至4.7%。

　　分析師認(rèn)為，受房貸沖擊最深的地區(qū)，往往都是借貸標(biāo)準(zhǔn)最寬松，或者經(jīng)濟(jì)最疲弱的地區(qū)——因?yàn)閷捤傻慕栀J標(biāo)準(zhǔn)讓貸款人可購(gòu)買遠(yuǎn)超過自己所能負(fù)擔(dān)的房子，這也解釋了加州樓市為什么一度大好，而現(xiàn)在違約案例卻與日俱增。

　　另一方面，由于法拍屋是折價(jià)出售，受損的除了房?jī)r(jià)，貸款者更是難以再次貸得所能負(fù)擔(dān)借款，這不僅使法拍屋數(shù)量上增，也拉長(zhǎng)消化房市危機(jī)的時(shí)間。而債權(quán)銀行為了減少持有這些法拍屋所需成本，大幅調(diào)降屋價(jià)。

　　工薪階層依然買不起房

　　今年1月30日，美國(guó)大幅降息50個(gè)基點(diǎn)——短短8天內(nèi)第二次降息(1月22日緊急降息75個(gè)基點(diǎn))，聯(lián)邦基金利率從3.5%再降至3%，達(dá)到2005年6月以來的最低水平。當(dāng)時(shí)有消息援引美聯(lián)儲(chǔ)官員的話說，未來2年，約200萬名屋主將面臨更高的房貸利率，而房?jī)r(jià)下跌，讓屋主覺得很難取得再融資。

　　美國(guó)地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow.com本周也指出，2年前置業(yè)的美國(guó)人，有39%的住宅價(jià)格已跌至低于按揭額，成為負(fù)資產(chǎn)，而5年前置業(yè)的國(guó)民則有3.2%淪為負(fù)資產(chǎn)。而美國(guó)最大的按揭公司房利美此前曾估計(jì)，美國(guó)樓價(jià)繼去年跌2.2%后，今、明兩年將再分別跌4.5%及2.6%。

　　不過追蹤民眾買樓負(fù)擔(dān)能力變化的美國(guó)房屋政策中心本周指出，目前民眾買樓負(fù)擔(dān)仍然偏高，就算是護(hù)士、消防員和教師等中產(chǎn)階層，也難以擔(dān)負(fù)住房中間價(jià)。

　　上述調(diào)查把美國(guó)201個(gè)大城市的樓價(jià)和這些城市中60個(gè)主要行業(yè)從業(yè)人員(如警察、消防員和教師)的收入中位數(shù)進(jìn)行了比較。研究發(fā)現(xiàn)，在截至2007年9月30日的12個(gè)月中，雖然上述城市中有161個(gè)呈現(xiàn)樓價(jià)下跌，但樓價(jià)水平對(duì)中等收入群體來說仍然偏貴。

　　以芝加哥為例，目前的樓價(jià)中位數(shù)為26.2萬美元，假定首付比例為10%，而買樓支出不超出總收入28%的上限水平，每位業(yè)主的年收入必須達(dá)到8.856萬美元，而芝加哥地區(qū)注冊(cè)護(hù)士的年收入中位數(shù)還不到6.4萬美元；辦公室文員僅為4.24萬美元，客戶服務(wù)代表為3.98萬美元，零售業(yè)銷售人員為2.3萬美元，食品服務(wù)業(yè)工人為2.17萬美元——買樓對(duì)他們來說仍然遙不可及。

　　美國(guó)房屋政策中心稱，盡管人們經(jīng)常說美國(guó)已進(jìn)入信息社會(huì)，但大部分的工薪家庭仍然受雇于傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)；在上述大部分城市中，工薪家庭仍買不起房，要租屋也是捉襟見肘；長(zhǎng)此以往，雇主難以吸引到高素質(zhì)的員工。

　　對(duì)此全美地產(chǎn)代理商協(xié)會(huì)表示，自從美國(guó)樓市從去年8月開始下滑后，美國(guó)人買樓的負(fù)擔(dān)能力已見改善，該協(xié)會(huì)1月份的置業(yè)能力指數(shù)已從去年7月份的103.6上升至122。

　　房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)RealtyTrac資料顯示，2007年全美法拍屋平均售價(jià)下跌約1000美元，至22.6萬美元。雖然過多的法拍屋及過低的房?jī)r(jià)對(duì)屋主而言是壞消息，不過這讓還算富裕的買主相當(dāng)開心，因?yàn)樗麄兛梢杂孟喈?dāng)劃算的價(jià)格買到房子。