去年是政策調(diào)控密集的一年，比起2005年的“國八條”，07年一年的調(diào)控政策顯得更加“快、準(zhǔn)、狠”，尤其是第二套房貸新政的出臺(tái)，使上海摟市不僅沒有呈現(xiàn)往年“金九銀十”的盛況，而且購房者持續(xù)蔓延的觀望態(tài)度也給一、二手房市場帶來了相當(dāng)大的沖擊，12月23日政策細(xì)則明確后，市場陷入更加濃厚的觀望氛圍中……

　　本報(bào)日前特請美聯(lián)物業(yè)相關(guān)人士對第二套房以戶為單位的政策進(jìn)行了解讀。

　　政策內(nèi)容

　　2007年12月11日央行明確第二套房以借款人家庭為認(rèn)定單位：

　　一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。

　　二、對于已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司》克揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套放貸執(zhí)行。

　　三、已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，按前款(一、二)規(guī)定執(zhí)行。

　　案例

　　1)李先生，李夫人及兒子小李(成年)于2000年購買了一套房居住，李先生之前申請了貸款，為主貸人，房貸已還清?，F(xiàn)時(shí)小李明年打算結(jié)婚買房，也會(huì)申請貸款，通過美聯(lián)分行看中一套房子，但不清楚自己是不是銀行所指的“第二套房貸”

　　答：以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。政策中包括“借款人、配偶及未成年子女”這三個(gè)條件的視為“一戶”。小李作為一個(gè)成年人，與父母作為“兩戶”計(jì)算，父親之前的貸款不計(jì)入小李的貸款套數(shù)，故小李如果買房申請貸款(父母不能參與貸款)，視為“第一套房貸”概念。

　　2)如果小李的結(jié)婚對象小王，她在婚前作為主貸人參與過其家庭的房貸，那小王和小李婚后購買房子的貸款是否屬于的“第二套房貸”？

　　答：由于小王已經(jīng)作為主貸人參與過家庭的還貸，不管貸款有沒有付清，她與小李結(jié)婚后，兩人屬于“一戶”概念，購買房子的貸款均屬于“第二套房貸”。如果小王和小李同樣的情況，家里買房，但不是主貸人，那她與小李結(jié)婚購買房子的貸款均屬于“第一套房貸”。美聯(lián)專家建議，結(jié)婚前先請小李作為主貸人買房，婚后小王雖不具備同時(shí)參與貸款的條件，但小王可將自己的名字和小李溝通后寫入產(chǎn)證。

　　3)胡先生單位福利較好，之前家庭購房作為主貸人申請過公積金，但已還清?，F(xiàn)時(shí)欲置換購房，打算申請商業(yè)貸款，請問此情況是否算在“第二套房貸”里？如屬于“第二套房貸”，貸款30萬，20年的還款期，每月的還款額應(yīng)是多少？

　　答：“第二套房貸”〈補(bǔ)充通知〉里明確說明，已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，視作“第二套房貸”概念，所以胡先生將承擔(dān)更高的商業(yè)貸款利率。美聯(lián)物業(yè)交易管理部為胡先生計(jì)算，現(xiàn)時(shí)的貸款利率基準(zhǔn)是7.83%，符合“第二套房貸”貸款利率上浮10%，為8.613%。以貸款30萬，20年的還款期計(jì)算，每月應(yīng)還款2625元。比政策出臺(tái)前的優(yōu)惠利率6.6555%的基礎(chǔ)上，每月多還款361元。