在剛結(jié)束的上海“兩會”上，九三學(xué)社上海市委遞交了一份《關(guān)于推進本市保障性住房工作的若干建議》議案。這份議案的牽頭人——九三學(xué)社市政支社副主委、上海城建集團房地產(chǎn)經(jīng)營部副總經(jīng)理施嘉霖1月30日向本報透露，希望政府盡快清晰界定保障住房和商品房之間的界限，消除市場的觀望情緒。

　　據(jù)了解，如何協(xié)調(diào)房地產(chǎn)“市場調(diào)控和政府保障”之間的關(guān)系，已成為一些上海開發(fā)商熱議的話題。有開發(fā)商擔心，因保障房和商品房界限不清晰，進而使調(diào)控政策殃及其利益。對于市場前景，一些開發(fā)商已不再樂觀，感嘆“暴利時代已經(jīng)過去，面臨的將是微利甚至虧損”。

　　上書上海“兩會”

　　2007年10月，上海市房地資源局召集部分開發(fā)商，希望他們對廉租房開發(fā)獻計獻策，會上施嘉霖就“保障房”建設(shè)管理提出觀點。11月份，施嘉霖向九三學(xué)社上海市委提交了《關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控與政府保障的有關(guān)建議》。

　　隨后，九三學(xué)社上海市委就該建議，組織了有關(guān)專家進行專題討論。目前，九三學(xué)社上海市委已將《關(guān)于推進本市保障性住房工作的若干建議》的議案提交給上海兩會。如有可能，該議案還將上交全國兩會。

　　施嘉霖認為，目前盛行的廉租房、經(jīng)濟適用房、兩限房、中低價房和中小套型普通商品房五類房提法容易產(chǎn)生模糊。“這五類房的內(nèi)涵和外延存在很大重疊關(guān)系。”施建議，政府應(yīng)對照原出臺的政策，統(tǒng)一界定為“非普通商品房、普通商品房、保障房”三類，并制定相應(yīng)的政策措施。

　　按照施嘉霖的建議，非普通商品房范圍為高檔商品房，這類房源的地段、品質(zhì)和配套均很好，政府對其規(guī)范管理和引導(dǎo)，價格則由市場需求決定。普通商品房，為經(jīng)濟適用房、兩限房、中低價房，這類房源應(yīng)由政府劃撥土地，按條件進行售房。保障房包括廉租房和免租房，是政府的職責和義務(wù)。

　　施嘉霖說，只有房源分類清晰了，房地產(chǎn)調(diào)控和保障才能區(qū)別對待。中、高收入者的住房改善，可以通過市場方式調(diào)節(jié)解決，即購買“非普通商品房”或“普通商品房”；而城市低收入家庭住房困難，應(yīng)由政府給予保障解決。

　　“這首當其沖的是要改變土地招拍掛制度，”施嘉霖認為，政府應(yīng)通過增加普通商品房供應(yīng)，改變宅地70年批租一次性土地出讓金收取方式，降低一次性購房成本，對初始購房者給予貸款利率的優(yōu)惠支持，提高住戶基本居住和改善居住的購買能力。

　　施嘉霖認為，有關(guān)政府部門應(yīng)對現(xiàn)行各項政策給予梳理，該取消的取消，該暫停執(zhí)行的停止執(zhí)行。有關(guān)政府部門應(yīng)避免惰政思維，不能不作為，也不能亂作為。

　　開發(fā)商臨危自救？

　　中國社會科學(xué)院研究員、工業(yè)經(jīng)濟研究所市場與投資研究中心主任曹建海博士認為，大力發(fā)展廉租房，大力建設(shè)經(jīng)濟適用房，采用市場手段調(diào)節(jié)高檔住房，這種房地產(chǎn)調(diào)控和保障“分離機制”，在2007年11月溫總理新加坡之行就已明晰。

　　然而，由于商品房和保障房之間界限尚未清晰，使得調(diào)控和保障“分離機制”又疑似回到以前的“統(tǒng)一機制”。

　　也有業(yè)界人士認為，開發(fā)商此時重提“調(diào)控和保障”政策，更多是對政策打擊高房價所產(chǎn)生的擔憂，是一種“臨危自救”行為。目前，政府啟征土地閑置費、增值稅等，打擊開發(fā)商囤地，以及抑制投資、打擊投機，這已抓到房地產(chǎn)市場調(diào)控要點，觸及開發(fā)商、投資者要害。

　　據(jù)了解，在啟征土地閑置費等政策下，如今一些上海開發(fā)商已經(jīng)很擔憂，由于商品房和保障房界限不清晰，調(diào)控政策或?qū)⑽＜澳切└叩貎r的“非普通商品房”，極有可能出現(xiàn)微利甚至虧損。

　　以上海新江灣城D3地塊為例，2007年11月新加坡仁恒地產(chǎn)競拍獲得該地塊，樓面地價達2萬元/平方米左右。業(yè)內(nèi)人士推算，按該項目兩年半正常開發(fā)周期計算，買地貸款利息0.4萬元/平方米，再加上建安成本、各種稅費等，預(yù)計成本價接近3萬元/平方米，已高出在售商品房價格。

　　一位上海開發(fā)商認為，調(diào)控和保障區(qū)別對待，顯然對行業(yè)發(fā)展更加有利。

　　施嘉霖認為，在打擊囤地、囤房基礎(chǔ)上，政府還應(yīng)強化動遷可執(zhí)行度。建設(shè)銀行此前發(fā)布報告顯示：2001年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米。據(jù)稱，有相當數(shù)量的土地無法開發(fā)，原因在于政府生地批租后，動遷成本和動遷難度的提高，動遷周期延長，造成供地和開發(fā)困難。

　　同時，施嘉霖認為，“保障房”土地供應(yīng)量的落實，決定于劃撥供地、落實專項資金、專設(shè)建設(shè)管理機構(gòu)、減免相應(yīng)稅費。取消保障房5年后可以上市的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)歸屬于專設(shè)的事業(yè)性編制的建設(shè)管理公司，只租不售，不得轉(zhuǎn)租，一旦生活條件改善，就不再享受。

　　施嘉霖還認為，應(yīng)避免把“保障房”全部建在郊區(qū)，按可辦理出讓土地手續(xù)的行政區(qū)、縣為單位，以劃撥方式用作“保障房”建設(shè)的土地面積所占比重，必須達到當年度其相應(yīng)的住宅開發(fā)利用土地總面積的10%以上。適當放低廉租房戶型設(shè)計條件。