“南國(guó)貿(mào)，北佳程”。在北京寫字樓市場(chǎng)，由香港佳程集團(tuán)(下稱“佳程集團(tuán)”)投資興建的佳程廣場(chǎng)一度為人津津樂道。這種談興在2007年6月22日，睿富基金將佳程廣場(chǎng)打包在香港聯(lián)交所上市之際一度被引爆。

　　但隨后睿富REITs神話破滅。2007年9月18日，睿富REITs在公告中，直言佳程集團(tuán)涉嫌對(duì)佳程廣場(chǎng)的上市租約造假。

　　近日，有知情人士透露，目前已經(jīng)有投資者認(rèn)為受到睿富REITs原業(yè)主的欺騙，上報(bào)到香港警察局。此事將作為刑事案件，但香港警察局尚未給出說(shuō)法。

　　“之所以出現(xiàn)這種行為，評(píng)估機(jī)構(gòu)的責(zé)任不可推卸。對(duì)佳程廣場(chǎng)作評(píng)估的機(jī)構(gòu)，過(guò)多考慮做成這一業(yè)務(wù)的利潤(rùn)，而放棄了對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的掌控。”上述知情人士說(shuō)。

　　租金造假

　　租金造假的帽子已經(jīng)被牢牢扣在睿富REITs原業(yè)主——佳程集團(tuán)身上。

　　據(jù)2007年10月23日佳程廣場(chǎng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)——戴德梁行提供的數(shù)據(jù)，佳程廣場(chǎng)的實(shí)際平均租金收入為每月每平方米176元。而在睿富REITs上市之前，佳程集團(tuán)提交的佳程廣場(chǎng)平均月租金高達(dá)273元/平方米。

　　“以其上市作價(jià)的租金推算，睿富REITs的回報(bào)率達(dá)到9%。有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估公司都知道這種租金水平不可能達(dá)到。”廣州證券結(jié)構(gòu)金融中心主任倪曉武告訴記者。倪曉武曾參與過(guò)內(nèi)地首家房地產(chǎn)信托基金——越秀REITs的發(fā)行及后續(xù)運(yùn)作。

　　更多的細(xì)節(jié)暴露出來(lái)。2007年10月28日，睿富REITs發(fā)布公告稱，佳程廣場(chǎng)的兩個(gè)租戶由賣方佳程集團(tuán)擁有及控制，并拖欠租金一個(gè)月。根據(jù)租賃協(xié)議的條款，其應(yīng)付的租金總額約為4060萬(wàn)港元。睿富REITs嚴(yán)厲地指出，這是一場(chǎng)“布局復(fù)雜的欺詐行為”。

　　此次睿富REITs上市的保薦人——匯豐銀行表示，睿富REITs上市之后有一個(gè)過(guò)渡性安排，租金首先在6月底和7月代繳并支付給資產(chǎn)管理人，由此，賣方佳程集團(tuán)得以有機(jī)會(huì)補(bǔ)足租金差額后再交給管理人。

　　據(jù)了解，在2007年8月，作為佳程廣場(chǎng)的物業(yè)管理方仲量聯(lián)行正式開始直接接收租戶的租金，并發(fā)現(xiàn)金額有出入。

　　此外，在睿富REITs上市后，匯豐銀行發(fā)現(xiàn)佳程廣場(chǎng)董事長(zhǎng)田力在與部分客戶簽訂租約時(shí)，存在著公開和私下的兩個(gè)合同。這兩個(gè)合同租金情況不一，但無(wú)疑有利于睿富REITs的估值和上市。

　　拷問評(píng)估機(jī)構(gòu)信用

　　“并不是佳程廣場(chǎng)真實(shí)的租金水平做不了REITs，而是佳程集團(tuán)想通過(guò)做高租金價(jià)格，來(lái)提高物業(yè)的估值，從而募集到更多資金。”上述知情人士指出。

　　這里就不得不提到睿富REITs的計(jì)量方式。據(jù)了解，睿富REITs采用國(guó)際通用方法，以物業(yè)的現(xiàn)金流即租金來(lái)推算物業(yè)的估值。

　　“按照這種方式計(jì)算，物業(yè)的估值要比其銷售價(jià)格低很多。”倪曉武說(shuō)。這一點(diǎn)顯然不是陷入資金困頓中的佳程集團(tuán)所愿意看到的。

　　據(jù)一位曾經(jīng)參與睿富REITs打造的人士指出，佳程集團(tuán)本來(lái)希望把佳程廣場(chǎng)直接賣掉，但近幾年北京商業(yè)物業(yè)的價(jià)格并不好，而佳程廣場(chǎng)的成本很高，債務(wù)很多，資金壓力很大。這樣一來(lái)，田力就希望把物業(yè)賣給REITs。

　　“對(duì)于佳程集團(tuán)來(lái)說(shuō)，采用這種方式，只要把租金做高，然后找個(gè)評(píng)估師，確認(rèn)租金沒有問題就可以，造假成本非常低。”該人士指出。

　　據(jù)了解，在佳程廣場(chǎng)的運(yùn)作過(guò)程中，曾找過(guò)仲量聯(lián)行和第一太平戴維斯等多家一流評(píng)估機(jī)構(gòu)。不過(guò)，高企的租金價(jià)格讓這些評(píng)估機(jī)構(gòu)退避卻讓。最后，戴德梁行承接了該物業(yè)的評(píng)估工作。

　　“有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)都知道，佳程廣場(chǎng)做出這樣高的租金水平是不可能達(dá)到的。”倪曉武說(shuō)。那么，為什么戴德梁行樂于接下這樣一個(gè)燙手山芋呢?

　　“2006年，戴德梁行的股權(quán)被賣給一家英國(guó)的上市公司，英國(guó)公司對(duì)戴德粱行中國(guó)區(qū)的業(yè)務(wù)考核壓力非常之大。在這種壓力下，戴德梁行相關(guān)人員在風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)兩頭的權(quán)衡中，天平倒向了利潤(rùn)。”一家知名評(píng)估機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人告訴記者。