雖然上海同一個(gè)樓盤還沒有出現(xiàn)明顯降價(jià)的現(xiàn)象，但上海樓市冷卻的情形正日益明顯。早報(bào)記者昨日(1月29日)獲悉，部分開發(fā)商將手頭新盤以大幅低于周邊同類樓盤的價(jià)格開盤，其價(jià)格甚至低于板塊內(nèi)二手房?jī)r(jià)格，形成了明顯的價(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。

　　從土地市場(chǎng)大幅“降溫“，到二手房?jī)r(jià)不再“堅(jiān)挺”，再到一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”，分析人士表示，如果一二手房?jī)r(jià)“倒掛”的范圍擴(kuò)大，則很有可能進(jìn)一步將整個(gè)板塊價(jià)格拉低。上海樓市調(diào)整信號(hào)變得越來(lái)越強(qiáng)烈。

　　一二手房?jī)r(jià)“倒掛”

　　早報(bào)記者昨天(1月29日)了解到，在1月份開盤的幾個(gè)樓盤紛紛以區(qū)域低價(jià)開盤，所定價(jià)格不但與同一板塊新盤差距明顯，其價(jià)格甚至低于周邊二手樓盤，出現(xiàn)明顯的一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象。

　　2008年1月19日，位于浦東三林板塊楊高南路御橋路的浦發(fā)博園開盤，其銷售價(jià)格為11200-14000元/平方米，均價(jià)13000元/平方米。

　　這一價(jià)格明顯低于此前開盤的萬(wàn)科新里程(18000元/平方米)和金誼河畔(14000-15000元/平方米)。同時(shí)，由于2007年房?jī)r(jià)普漲，三林板塊次新二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到15000元/平方米左右。

　　浦發(fā)博園的低價(jià)開盤，使得大量二手購(gòu)房者轉(zhuǎn)“二手”求“一手”，樓盤當(dāng)天銷售率達(dá)到近期罕見的80%。

　　在浦西，1月4日正式開盤的江南名廬二期推出17號(hào)、18號(hào)樓共200多套房源，售樓處報(bào)價(jià)21000元/平方米。定價(jià)比一街之隔的逸流公寓二期開盤價(jià)低了整整7000元。而周邊二手次新房源的單價(jià)都在23000-24000元/平方米。

　　“浦發(fā)博園預(yù)計(jì)售價(jià)在13000元/平方米，戶型為90平方米兩室兩廳一衛(wèi)或130平方米三室兩廳兩衛(wèi)，這個(gè)價(jià)格比周邊二手房均價(jià)1.5萬(wàn)元還低。”一位購(gòu)房人表示，“估計(jì)最低可100萬(wàn)元拿下一套90平方米的新房，而周邊二手房由于精裝修以及要付5%的營(yíng)業(yè)稅等，買一套97平方米的二手房約需140萬(wàn)元。”

　　一般來(lái)說(shuō)，二手房在房齡以及房屋質(zhì)量等影響的情況下，即使在同樣價(jià)格的情況下，由于交易需要支付各類稅收，最終支出也將大大高于掛牌價(jià)格。在這種情況下，一旦出現(xiàn)一手低價(jià)樓盤，大部分購(gòu)房者將轉(zhuǎn)向一手市場(chǎng)。

　　二手房?jī)r(jià)格開始松動(dòng)

　　一二手房?jī)r(jià)格“倒掛”現(xiàn)象目前已經(jīng)變得相當(dāng)明顯，包括21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等中介門店的數(shù)據(jù)顯示，除中心城區(qū)之外，閔行七寶等地樓盤也出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格高過(guò)一手房的現(xiàn)象。

　　隨著新盤價(jià)格低開，上海二手房市場(chǎng)顯得更加萎靡。上海中原地產(chǎn)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)1月二手房成交量較2007年12月同期相比略有下調(diào)，幅度為10%左右，成交價(jià)格也略有松動(dòng)，微跌5%。其中市中心成交量下跌較大，靜安區(qū)、盧灣區(qū)1月成交量下滑在30%左右，成交價(jià)格略有下滑。其中靜安區(qū)國(guó)際麗都2007年11月份的成交價(jià)格在43000—45000元/平方米，目前下調(diào)至42000—44000元/平方米，新福康里2007年11月價(jià)格在24000—25000元/平方米，2008年1月份下調(diào)至22000—23000元/平方米。

　　中原地產(chǎn)各分行反饋的信息顯示，1月中下旬二手房掛牌量與2007年12月份相比總體增加15%左右，其中高端房源增加10%左右，中低端房源掛牌增加約5%左右。

　　中原地產(chǎn)閘北區(qū)區(qū)域總監(jiān)程曦表示，由于前期觀望氣氛濃重、天氣寒冷導(dǎo)致分行帶看量下降，使得房東心態(tài)略有變化，從1月中旬起房東掛牌量直線上揚(yáng)，其中前期一些對(duì)市場(chǎng)一度看好的頻繁跳價(jià)的房東目前也恢復(fù)理性。

　　集體降價(jià)先兆？

　　上海中原地產(chǎn)副總經(jīng)理唐振東表示，如今的情形和2005年時(shí)的狀況非常相近。2007年房?jī)r(jià)的上漲速度甚至超越了2004年的同期，而此后的2005年也出現(xiàn)了樓市成交量下降，二手房成交價(jià)格先期下調(diào)。

　　事實(shí)上，上海房?jī)r(jià)曾經(jīng)在2005年度出現(xiàn)過(guò)明顯的回調(diào)，根據(jù)當(dāng)時(shí)搜房網(wǎng)典型住宅指數(shù)對(duì)全市438個(gè)樓盤的價(jià)格追蹤顯示，2005年5月到7月，短短兩個(gè)月內(nèi)，10個(gè)區(qū)域樓盤分別變相降價(jià)。大華錦繡華城，7月底房源，定價(jià)僅為8080-9580元/平方米，比前期該樓盤14500元/平方米，價(jià)格調(diào)整了39%；金楊板塊的云山星座苑，價(jià)格調(diào)整幅度23%；陸家嘴板塊的濱江蘭庭，調(diào)整幅度為24%……由于房?jī)r(jià)調(diào)整幅度過(guò)于巨大，使得部分樓盤出現(xiàn)了退房現(xiàn)象，購(gòu)房者甚至不惜上訴將已購(gòu)房屋退回。

　　“先過(guò)了年再說(shuō)。”一家地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人向記者表示，年底以來(lái)所代理樓盤銷售狀況明顯遇到“瓶頸”，但由于前期已經(jīng)完成了2007年度銷售任務(wù)，因此準(zhǔn)備先觀望一陣子，如果銷售壓力加大，則不排除降價(jià)可能性，“2005年的經(jīng)驗(yàn)表明，如果決定要降價(jià)，那么早降比晚降好。”

　　延伸新聞

　　多家開發(fā)商看淡上半年樓市

　　早報(bào)記者先后采訪了包括復(fù)地集團(tuán)、上海綠地、上海萬(wàn)科、華潤(rùn)置地、上海綠城等多家知名房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，各家開發(fā)商目前對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期已經(jīng)變得十分一致，其對(duì)于2008年上半年樓市都表示并不樂觀。

　　目前，全國(guó)最大的開發(fā)商萬(wàn)科集團(tuán)及其大股東華潤(rùn)集團(tuán)名下華潤(rùn)置地行動(dòng)相當(dāng)一致，在房?jī)r(jià)高估的上海市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)兩次放棄參與土地競(jìng)買。這一動(dòng)作被萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)王石稱為其提前應(yīng)對(duì)樓市調(diào)整的主要手段之一。

　　事實(shí)上，上海地價(jià)已經(jīng)先于房?jī)r(jià)出現(xiàn)松動(dòng)。2007年12月31日上海的土地出讓雖然已經(jīng)沒有了前期的瘋狂，但最終成交價(jià)格依然相當(dāng)高，以住宅用地來(lái)看，包括青浦徐涇以及青浦新城的地塊成交價(jià)格基本接近周邊房?jī)r(jià)。

　　但不到一個(gè)月之后的2008年上海16號(hào)地塊出讓時(shí)，大部分地塊只是勉強(qiáng)以底價(jià)成交，而且還有部分住宅地塊流標(biāo)，新江灣城最近一次成交地價(jià)下跌65%。而據(jù)南匯房地局有關(guān)人士透露，有一部分前期拿地欲望非常強(qiáng)烈的開發(fā)商最終放棄是因?yàn)閲?guó)務(wù)院最新出臺(tái)的3號(hào)文(《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》)讓其擔(dān)心市場(chǎng)可能出現(xiàn)調(diào)整，從而放棄拿地決定。

　　另外，新浪網(wǎng)一份針對(duì)全國(guó)樓市的調(diào)查顯示，78.38%的網(wǎng)友表示在目前情況下，會(huì)將買房計(jì)劃推遲，暫緩購(gòu)房。此外，有近60%的人看跌近兩年樓市。

　　上海地產(chǎn)評(píng)論人士、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波指出，2008年囤房囤地現(xiàn)象會(huì)因中央的各項(xiàng)調(diào)控政策(主要是土地政策、抽緊銀根、打擊投機(jī))的力度加強(qiáng)而發(fā)生根本逆轉(zhuǎn)。中國(guó)至少在5年內(nèi)土地和住房不會(huì)稀缺，供大于求，房?jī)r(jià)就不會(huì)大幅上漲，就拿上海來(lái)說(shuō)，“十一五”期間，計(jì)劃建設(shè)住宅11690萬(wàn)平方米，每年平均2300萬(wàn)平方米以上，完全能滿足需求。顧海波認(rèn)為，供需矛盾的緩解將使得房?jī)r(jià)短期內(nèi)不會(huì)再出現(xiàn)繼續(xù)上漲的可能性，而樓市拐點(diǎn)則可能在1-3年內(nèi)出現(xiàn)。

　　去年全國(guó)房地產(chǎn)投資猛增30.2%

　　“樓市拐點(diǎn)料難形成”

　　“近期樓市交易平淡，讓市場(chǎng)產(chǎn)生了房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)拐點(diǎn)的猜測(cè)，但最新公布的固定資產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)，讓購(gòu)房者仍然不能樂觀。”上海中原地產(chǎn)研究咨詢部副經(jīng)理馬冀昨日表示。

　　國(guó)家發(fā)改委昨日公布“經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析”報(bào)告稱，2007年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)有所加快。數(shù)據(jù)顯示，2007年1-12月，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，增長(zhǎng)30.2%，增速同比上升8.4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占城鎮(zhèn)投資的比重為21.5%，同比提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　歷史數(shù)據(jù)顯示，2007年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資21632億元，增長(zhǎng)31.8%；1-10月增幅為31.4%；前三季度增幅為30.3%。從中可見，房地產(chǎn)投資增幅變化并不明顯。

　　中國(guó)社科院金融研究中心研究員易憲容昨日表示，受2007年底房貸政策影響，固定資產(chǎn)投資略有回升，但是房地產(chǎn)投資仍然未能下降，說(shuō)明政策在短時(shí)間內(nèi)還未能完全顯現(xiàn)，“貨幣緊縮政策認(rèn)真執(zhí)行一年，固定資產(chǎn)投資才有可能回到一個(gè)比較正常的水平。”

　　宏源證券分析師雷增明則預(yù)期，2008年商品房供不應(yīng)求的整體格局不會(huì)改變，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)不變。(劉秀浩梁文匯)